[摘要] 作为淮阴区楼市当仁不让的标杆楼盘，北京如意国际花园在量价都足以傲视区内其他项目。以一斑窥全豹，北京如意折射了淮阴区楼市哪些奇异的特质？新盘的组团入市，为淮阴区楼市带来了哪些变数？房天下有约，听北京如意国际花园营销总监王毅先生讲诉淮阴区楼市的过去、现在和未来。
2013年堪称淮阴区楼市的崛起之年，金润城、万邦金地花园、金圆幸福城、帝景蓝湾、联众光辉乾城……众多新盘竞相入市并取得不俗业绩，12月9日大润发超市淮阴区店的开业更给周边楼盘带来了喜意。
作为淮阴区楼市当仁不让的标杆楼盘，北京如意国际花园在量价都足以傲视区内其他项目。以一斑窥全豹，北京如意折射了淮阴区楼市哪些奇异的特质？新盘的组团入市，为淮阴区楼市带来了哪些变数？房天下有约，听北京如意国际花园营销总监王毅先生讲诉淮阴区楼市的过去、现在和未来。
北京如意国际花园营销总监 王毅
淮阴区购房者有根深蒂固的“淮阴区情节”
不论是成交量还是成交价格，淮阴区的表现一直稳定、良好。一方面是因为淮阴区人口基数较大，拥有近百万人口，在淮安各区里名列前茅；另一方面，这与淮阴区老百姓的生活习惯有关，淮阴区人有根深蒂固的“淮阴情节”，他们觉得过了古黄河就不属于本地了，河南边的诸多项目，教育资源等与北京如意差不多，但是淮阴区的购房者明显更青睐北京如意。淮阴区购房者这种本地情节比市区、开发区、城南等地强烈得多，很多淮阴区购房者即使在外区工作，仍然会在淮阴区买房。
淮阴区购买者的年龄层次与市区有明显区别。市区购房者很多是25岁——40岁的年轻人，淮阴区虽然也有一般的购房者处于这个年龄范围之内，但买房实际支付人往往是他们的父母，换句话说，淮阴区的实际主力客群集中在40岁——60岁之间，这部分群体上网、浏览报纸的习惯比市区购房者弱，他们习惯在经过家庭——单位这条路线是看沿线楼盘或通过熟人间的口耳相传了解楼盘信息。
去年北京如意是淮阴区卖得的楼盘，今年下半年以来不少新盘上市，北京如意受到一些冲击，但销量在淮阴区仍能排得上前茅。老带新在北京如意的成交占比中非常高，占据了成交总量的40％左右。淮安其他区的老带新客户一般只占20％——30％。
而且淮阴区购房者与其他区购房者的关注点不一样。市区的客户非常注重教育，但是淮阴区客户对学区的关注并不是非常强烈。不过淮阴区最近亮相的项目对学区的关注有所提升，比如幸福城、光辉乾城都在打学区牌。
淮阴区的购买力没有市区强，这体现在淮阴区的高档餐饮业、高档商业、娱乐行业比市区落后很多。
淮阴区房价飞涨 对区外购房者吸引力减弱
北京如意可以算是淮阴区楼市的代表性项目，90％以上的客户是淮阴区本地人，想吸引外区的客户非常困难。而同样属于淮阴区，为什么富豪花园、黄河花园这两个老小区的很多业主来自市区？
2004年——2006年富豪花园的成交价格在1500元/㎡——1800元/㎡之间，同一时期清河区的益兴名流花苑的成交价在4000元/㎡左右，只隔了一道古黄河，前者的价格只有后者的一半，而且当时还没有“学区”这种说法，因此这种巨大的价格差距为当时的富豪花园带来了很多市区客户。
但是之后的这几年淮阴区物价水平直线上升。刨去通货膨胀等其他因素，单以实际购买力而言，从2008年到现在，淮阴区每年的房价增幅在3％——5％，但是市区的价格增幅非常小。到现在，淮阴区的房价水平已经达到一个很高的水平线上。比如北京如意现在的成交均价约5800元/㎡，小户型的价格在6000元/㎡以上，在这么高的价格线下，购房者的选择余地非常大，即使选择水渡口的茂华、亿力价格也不会超过这条线。
2013：淮阴区楼市转折点
2013年是淮阴区楼市的转折点——不是最近一两年的转折点，而是最近10年的转折点。以承德公馆、金辉天鹅湾、幸福成为代表的大体量楼盘上市后，淮阴区楼市发生了翻天覆地的变化。
之前淮阴区的土地供应量并不算大，但从2009年、2010年开始地块出让明显增多，随之而来的就是今年新盘的大放量。今年淮阴区新上市的项目，在未来3年内新开发的总体量会超过200万方。即使其他所有楼盘都停止销售，这些新盘的去化也需要8年或9年。
2014：淮安楼市将狼烟四起 哀鸿遍野
淮阴区一年的消化量30——40万方，差不多三四千套房子。在今年下半年大量楼盘上市以前，淮阴区楼市整体供小于求。今年下半年淮阴区楼市的供求相对平衡，但到了明年，肯定是供过于求。
虽然今年淮阴区楼市供应突然井喷，但是还是有不少人觉得淮阴区的市场发展较好。楼盘多了，购房者的选择宽了，还诱使一些原本在观望的购房者进入市场，比如一些低价楼盘的入市使得一些原本手中资金并不宽裕的购房者也能买得起房子了。但这其实是一种消费的透支，明年整个淮安楼市会狼烟四起，哀鸿遍野。相较于城南和开发区，淮阴区市场会稍微好点。
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