[摘要] 住房信息联网、房产税、不动产统一登记、以房养老、一二线城市调控升级等，让人应接不暇，也不同程度的对楼市产生了影响。2014年淮安楼市怎么走？新一轮调控长效机制是否会出台？房天下为您整理《2013淮安楼市白皮书——政策篇》，与您共同探究淮安楼市2014年的走向。
2013年即将结束，回顾这一年楼市的发展，可谓是风云变幻。从今年年初国五条及其细则的颁布拉开楼市调控的序幕后，中央地方各式各样的政策就频频出现。而到了年末，随着十八届三中全会的召开，更是在楼市掀起了一阵调控的狂潮。住房信息联网、房产税、不动产统一登记、以房养老、一二线城市调控升级等，让人应接不暇，也不同程度的对楼市产生了影响。2014年淮安楼市怎么走？新一轮调控长效机制是否会出台？房天下为您整理《2013淮安楼市白皮书——政策篇》，与您共同探究淮安楼市2014年的走向。
一、2013年淮安本地楼市政策一览
1.淮安2013年住房公积金缴存基数调整
记者从淮安市住房公积金管理中心了解到，市住房公积金管理委员会根据国务院《住房公积金管理条例》的有关规定，审议通过了《关于调整2013年度住房公积金缴存基数的通知》（以下简称《通知》），《通知》规定，自2013年1月1日，本市行政区域内的行政机关、事业单位、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、港澳台资企业、城镇私营企业、民办非企业单位、社会团体，应按照政策规定调整在职职工（包括劳动人事代理职工、劳务派遣职工）的住房公积金缴存基数。
据悉，《通知》明确了2013年住房公积金缴存基数和缴存比例：缴存基数为职工本人2012年月平均工资。月平均工资为职工本人2012年工资总额除以12，工资总额按照国家统计局规定列入工资总额统计的项目计算，主要包括：计时工资、计件工资、奖金、津贴补贴、加班加点工资、特殊情况下支付的工资；机关事业单位住房公积金缴存比例单位和职工个人各为12%；企业单位住房公积金缴存比例单位和职工个人各为8％-12％，由单位视其情况自行确定。
2.淮安4月起扩大住房保障范围
4月1日起，淮安市区住房保障范围将进一步“提标扩面”。根据3月4日下发的“关于扩大市区住房保障范围的通知”的要求，淮安分别对廉租住房、经济适用住房(共有产权房)和公共租赁住房的保障范围和保障方式进行了调整。
其中廉租房的保障范围由现在的不高于人均月收入740元的住房困难家庭扩大到不高于人均月收入960元的住房困难家庭，即低收入线标准由人均月收入740元提高到960元。
今年淮安市还进一步扩大经济适用住房(共有产权住房)保障范围。凡拥有市区城市户口1年(含)以上人均住房建筑面积不高于16平方米、人均月收入不高于2000元的家庭，均可申请购买一套经济适用住房。
此外，对不符合廉租住房条件又买不起经济适用住房的城市中等偏下收入住房困难家庭，以及新就业人员、外来务工人员，可选择由政府投资的公共租赁住房。这一人群是指城市中等偏下收入住房困难家庭、外来务工人员的收入线标准为人均月收入不高于2000元。
3.淮安不分首套二套房房贷利率一律上浮
记者分别走访了市区工农中建四大行和江苏银行、浦发银行。据中行工作人员介绍，该行对二手房执行差别利率，具体是在基准利率（五年期以上为6.55%）的基础上上浮10%，且不分是首套房还是二套房。不同的是，首套首付款为三成，二套为六成。
需要说明的是，二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对于开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易二级市场的俗称。
据了解，建行对二手房中的首套房执行基准利率上浮5%，二套房上浮10%~15%，具体执行标准还要进一步参照客户的优质情况。江苏银行在二手房房贷中，执行的是首套房上浮10%，二套房上浮20%。
浦发银行和工商银行对待二手房与新建商品房房贷执行相同政策。按照浦发行和工行的利率优惠政策，一套房享受9折优惠政策，这意味着二手房中的首套房同样享有该项优惠，但二套房利率需要上浮至少10%。
此外，农行规定二手房房贷一律执行基准利率上浮10%~15%，且不分是首套和二套，不同的是首付款有所差别，其中首套房首付三成。
4.淮安20％个税开征
记者从淮安地税局了解到，目前淮安对不满五年、不是家庭住房的征税税率是：卖房征税营业税及附加5.6％，能提供资料的按差额20％征收个人所得税，不能提供的还是按原来的1％税率核定。至于买方，对个人购买90平方米及以下，且属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)住房的普通住宅，减按1%税率征收契税。对个人购买90平方米以上，144平方米以下，且属于家庭住房的普通住宅，按1.5%税率征收契税；对个人购买不属于家庭住房的，无论属于普通住宅还是非普通住宅，一律按我省原定3%税率征收契税。
以淮安一套原价30万、目前总价50万的普通住宅(非5年内住房)来计算，之前只需缴纳5000元个税，而现在按照差额的20％计算，需要缴纳40000元个税，比之前多了35000元。部分新增的购房成本将直接影响到换房群体的置业计划。
5.淮安出台建筑物配建停车设施设置标准与准则
记者从市规划局获悉，为解决日益突出的市区停车矛盾，市规划部门日前制定出台《淮安市建筑物配建停车设施设置标准与准则（试行）》，将按照A、B、C三类停车区域标准配建停车设施。
据介绍，根据用地发展和交通条件，《标准与准则》将市区范围内划分为A、Ｂ、Ｃ三类停车分区。其中A类区以淮安区镇淮楼为核心，东至楚州大道，南至堂子巷，西至里运河，北至翔宇大道的老城历史文化保护区域；B类区以淮海广场为核心，北至盐河，南至解放东路，西至北京路，东至承德路、沈阳路、翔宇北道、越秀路；C类区为淮安市市区范围内除A、B类区外其他区域。在对比省内外部分城市停车泊位配建标准基础上，《标准与准则》结合本市经济发展态势，对市区不同区域、不同建筑性质、容积率的建筑物制定停车泊位配建标准。“比如说，对单元式住宅与公寓停车设施的规定，A类区域按百平方米小汽车0.5个车位、非机动车2个车位标准配建停车泊位，B类区域容积率大于2.0小于等于3.0，以及C类区域，按百平方米小汽车1个车位、非机动车2个车位标准配建停车泊位。”市规划局工作人员解释。
《标准与准则》还规定，对已有建筑的改建和扩建，其改、扩建部分应按规定设置各类停车位；原建筑物配建不足，新增建筑面积超过3000平方米且超过原建筑规模25%的，应同时补充配建原不足差额数的20%。
6.淮安出台建筑面积和容积率计算规则（试行）
7月19日，淮安市规划局印发了《淮安市建筑面积和容积率计算规则（试行）》（淮规发〔2013〕48号）。
该《规则》根据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）、《江苏省城市规划管理技术规定（2011版）》和有关技术标准，并结合淮安实际制定。《规则》明确，淮安市规划区内申报各项建设工程、建设工程设计方案审定、行政许可、规划核实等涉及建筑面积和容积率计算的，应当遵守。规则涉及的建筑面积分为计入容积率面积和不计入容积率面积。除特别说明外，建筑面积均为计入容积率面积。
《规则》对各类建筑设计层高作了明确规定，同时对符合层高要求和层高超出规定的，以及对地下和半地下空间、建筑入口处的凹进不封闭空间、架空层、建筑阳台、露台、飘窗等各类建筑面积的计算方法按照不同类别、形式一一进行了明确。同时，要求建筑面积、容积率计算数值必须到小数点后两位。
《规则》还提出要注重城市第五立面的塑造，对坡屋顶（阁楼）凡起坡处净高不超过0.5m、坡度不大于50%的，视为设计不利用，不计算建筑面积。鼓励建设项目使用建筑节能新技术，保温层不计算建筑面积。《规则》还对其他未予明确的空间建筑面积计算作了原则性规定，即优先判断其是否属于建筑内部空间、外部空间或有性顶盖无围护的半室外空间。其中，属内部空间的计算面积；属外部空间的不计算面积；属半室外空间的，设计利用的计算面积，设计不利用的不计算面积。
该《规则》将于2013年8月1日起执行。
7.淮安将住房公积金信息纳入征信系统
12月18日，记者从市公积金中心了解到，为推进诚信记录共享体系建设，提高住房公积金制度约束力、扩大惠及面，中国人民银行淮安市中心支行和市公积金中心联合下发通知，将住房公积金缴存和使用信息列入人民银行征信系统。
8.根治"电梯病"淮安新《特种设备安全法》元旦起实施
电梯故障频出，厂家、维保单位、物业服务公司责任难分清，最终业主“背黑锅”，“电梯病”已成为不少市民特别是高层住宅业主的一大困扰。记者从淮安质监局了解到，2014年1月1日开始实施的新《特种设备安全法》为根治“电梯病”开出了不少“良方”。
9.淮安住建局：2014年1月1日起民用建筑执行"绿色"标准
近日，淮安市住建局发布了关于推广应用“四新”技术的通知，要求从2014年1月1日起，新建民用建筑均须按绿色建筑等级评定一星级或更高标准设计，包括民用建筑外窗、太阳能热水系统、雨水回收利用系统等，必须严格按照《通知》执行。这将有效提升建筑节能水平、提高建筑工程质量、促进绿色建筑发展。
10.淮安廉租房与公共租赁住房即将并轨
淮安2014年将大力推行保障性住房建设，计划开工各类保障性住房18001套，其中包括公共租赁住房1258套、经济适用住房432套、限价商品住房5630套、城市棚户区危旧房改造安置住房10481套。此外，2014年淮安还将开展廉租住房与公共租赁住房并轨工程，实行租补分离，改革租赁补贴发放方式，实行专户管理。
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