[摘要] 日前，上海银监局下发《关于上海市商业地产信贷风险提示的通知》（下称《通知》），主要有两条：一是将原先结构性封顶就可购房贷款改为竣工验收方可贷款。二是禁止个人消费贷款用于买房。商报记者调查后发现，早从前几个月起，在售的商业地产期房贷款就已“卡紧”。
信贷额度早已紧张
据商报记者了解，虽然上半年全市商业用房的开发贷、购房贷同比增幅都超过35％，且商业地产贷款成为住宅成交低迷下的“香饽饽”，但那仅仅是上半年。从下半年开始，无论是住房贷款，还是商业地产贷款就已经较为紧张。
根据历年经验，一年中越近年末信贷越紧张，目前已是8月下旬，在大型金融机构高达21．5％的存款准备金率下，银行方面的信贷额度已所剩无几，即使允许贷，也没钱贷。且虽然央行公开市场上操作得令人眼花缭乱，但整体上加息抗通胀、收缩流动性这两个大方向是明确的。因此三季度乃至明年，即使没有《通知》，额度上的紧张也会迫使银行选客户、选项目。缺乏潜力又是期房的商办项目也很自然地难获贷款。
据最近数据显示，7月份上海写字楼的成交均价为21476元／平方米，虽然从长期来看，与住宅比较还是有相当潜力的，但短期而言，写字楼价格近40％的同比涨幅还是过快的，各个项目良莠不齐，一窝蜂地涌入市场，虽然需求也巨大，但若银行参与其中，风险也是不可忽视的。汉宇地产市场研究部指出，与其说《通知》是楼市调控，不如说是对银行业、金融业、经济的保护。
◇新闻延伸
“全面叫停”影响小标的商用物业
除了商业地产期房禁贷以外，《通知》中还提出两条：无论企业还是个人，利用贷款购买商业用房应为已竣工验收的房源；并再次强调对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。这两条，前者禁止了开发商注册两个公司，以收购为名，左右手对倒获得银行贷款进行项目开发。后者防止在商业地产价格上涨过程中，以再次评估、甚至高估的方式增加抵押贷款。效果是一致的：对商业地产开发商的自有资金提出更高的要求，防范烂尾楼影响经济稳定。
上海中原研究咨询部总监宋会雍认为，叫停个人消费贷款用于商业用房购买，进一步减弱银行信贷对于市场投资行为的杠杆支持力度。
在实际操作中，个人消费信贷的分无抵押和有抵押两种，无抵押的贷款额度并不大，很难支持商业地产的投资；有抵押的个人消费信贷额度较大，是能够涉及投资商业地产部分的。银行对于消费贷款的额度有相应限制，一般不超过50万元。此次受限的多是有抵押个人消费贷款的商业投资客群。
据上海中原研究咨询部初步调查结果显示，在商业投资客群中，只有很少部分使用个人消费贷款来购置物业，粗略估计其市场比重不超过10％。全面叫停之后，对整体市场交易还是有一些影响力，但主要集中在一些小标的商用物业，对于大型的商铺、办公楼投资则影响力非常有限。因此，并不足以左右整体市场走向，相比比较成熟的中心区，外围的小商铺所受影响或更明显一些。
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