[摘要] 最近一段时间，各地楼市的成交量较前几个月有了不小的提升，在这个春暖花开的日子里，不管是期房市场还是二手房市场，似乎都感到“暖意融融”。其实，准确地说，目前的情况下说楼市“暖”，是因为过去的一段时间楼市过于“冷”，而不是楼市就真的火爆起来了。
冷静看待楼市“暖风”
最近一段时间，各地楼市的成交量较前几个月有了不小的提升，在这个春暖花开的日子里，不管是期房市场还是二手房市场，似乎都感到“暖意融融”。其实，准确地说，目前的情况下说楼市“暖”，是因为过去的一段时间楼市过于“冷”，而不是楼市就真的火爆起来了。所以，开发商也好，购房者也好，都要冷静看待当前的一阵“暖风”，不要昏了头脑，做出错误选择。
楼市“回暖”只是短期现象
目前楼市“暖”象的出现是必然的。从大的方面说，楼市的长期冷清不利于国家经济的稳定发展，所以国家会力求通过调控达到一种平衡，房价稳中有降，成交量则稳步提升，这是一种理想的状态，因此，当前各地楼市成交量的回升是在国家预期之内的。从购房者的角度看，经过长时间的观望，房价开始低头，再加上银行利率的回归以及折扣优惠等，不少有能力的购房者或是硬性刚需也都不再等待，开始出手，这些因素造成了成交量的上升。
虽然成交量有所上升，但是成交总量与楼市最火爆时相比还是相差太多，所以只能说是“不太冷”了，还算不上暖，再加上刚需数量本就有限，所以这次刚需集中释放带来的“暖意”只是短期现象，楼市近期情况仍不会特别乐观。
“回暖”表象面前要稍安勿躁
由于限购政策的存在，当前的市场是由刚需撑起来的，刚需出手，无非是因为价格合适，这是开发商降价和银行调息双重刺激的结果。一定数量的刚需在短期内集中释放，的确会造成成交量的增加，但是想要依靠刚需来重温楼市的“黄金时代”却是不大可能了。楼市要想重新“火爆”，投资客必须得重新活跃起来，但是“限购”政策的施行直接浇灭了这一“希望”，另外，国家无论如何也不会再次拿出4万亿来刺激楼市了，这种情况下，仅靠刚需，楼市真的不会有什么大的反弹。
楼市成交的短期回暖也误导了一部分人，一些购房者认为房价反弹在即，开始恐慌，部分开发商也有开始酝酿涨价的，其实，面对“回暖”表象，稍安勿躁。在国家限购政策没有取消之前，房价不会反弹大涨，购房者不用太过担心，而开发商如果在此时涨价，那么必将引来国家的打压以及新一轮的观望，“小阳春”之后即迎来“倒春寒”，滋味肯定不好受。房价稳中有降是大趋势，顺势而为才是正途。
因为以往楼市有多次调控失败的例子，所以购房者对政策稳定的信心不足，容易产生恐慌情绪，开发商也由于以往的经验而抱有侥幸心理。这一切都需要政府重视起来，重拾国家信用，把调控进行到底，这样才有可能换来一个健康的房地产市场。
三月楼市真“回暖”假“反弹”
三月里来桃花开，草长莺飞春意浓。随着气温的回升，三月的楼市也迎来了别一番“春意盎然”，多地楼市成交量出现明显回升。据中指院报告显示，重点城市成交量几乎全线上涨，其中成都和重庆涨幅均在100％左右，南京超过150％，杭州涨幅甚至高达200.43％。这波“爆发式”行情令开发商充满期待，也令不少购房者陷入迷茫甚至恐慌，担心会由此引发房价新一轮的反弹上涨。事实上，已有一些二手房东趁势“坐地涨价”，那么事态到底如何，楼市是否回暖？房价会否反弹？且让我们共析三月楼市“回暖”真相。
房企给力刚需发力 楼市真“回暖”
事实胜于雄辩，从以上数据以及我们平时的观察，基本可得出这样的结论，对于已在“寒冬”中徘徊了大半年的楼市来说，楼市成交量3月份此番显著回升，确实称得上是一轮真刀实枪的“回暖”。这种“回暖”应该说，是购房者和开发商在经过长期的“拉锯扯锯”之后，双方终于都肯退让一步而达成的结果。
一方面，在经过一年的苦等之后，部分刚需已禁不起更长的等待，因而决定伺机出手。另一方面，在“库存”和“资金”两座大山重压之下，开发商也渐渐的“扛不起”，纷纷卖力促销“以价换量”。双方终于放弃“僵持”，开始“握手言欢”，而在银行首套房贷利率下调这股“东风”的吹拂之下，刚需与开发商更是“一拍即合”，成交量得以明显攀升。
根基不稳上涨乏力 房价假“反弹”
不过，楼市此番“回暖”却并不代表“全面复苏”，更别提“房价反弹”，现在谈“房价反弹”为时太早。
首先，促成楼市“回暖”的根基不稳难持续。其一、处于楼市调控的大背景中，限购令暂无松动可能，楼市还会以刚性需求为主，而相对投机性需求，刚需体量要小很多而且有限，随着刚需的逐渐释放，市场蛋糕更会越吃越小。其二、银行首套房贷利率下调不会没有底线，从回归到基准利率再到近期的8.5折已属不易，进一步下调阻力较大，暂时也无明显迹象。其三、开发商仍然面临着巨大的库存和资金压力，预计仍会继续“以价换量”，而不会贸然提价。
其次，中央调控容许楼市“回暖”，但反对房价“反弹”。2009年3月楼市“小阳春”的经历告诉人们，尾随成交回升的很可能就是“反弹”。不过，这一点目前看来，不必过度紧张。这轮宏观调控一个显著的特点就是，中央掌握着的“话语权”，基本上“说一不二”，而中央已郑重承诺“房价合理回归”，就不会坐视房价“反弹”，想一想佛山、芜湖等地方政府试图挑战楼市调控的后果，可知只要房价出现上涨苗头，肯定会招致更严重的政策打压。
不必否认，3月份楼市确实出现了一波“回暖”行情，但亦不必担心，这波回暖短期内就会引发房价“反弹”。从市场角度讲，楼市长期处于“极寒”状态并不利于房地产行业健康发展，对经济也会造成不利影响，成交适当回暖其实是正常的“回归”；从政策角度讲，在中央政府全力“导演”的这轮楼市调控中，“成交回暖”是其引导并默许的，而“房价反弹”则不会被允许出现，十八大政府换届前，房价就算不合理回归，也不至于反弹，开发商对此不宜过度乐观，购房者也没必要过度担忧杞人忧天。
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