[摘要] 楼市继经历惨淡“金九”之后，“银十”开局再次遭遇了成交寒流。中指研究院最新发布的统计显示，10月1日至10月7日监测的20个城市，其中16城市楼市成交量同 比 下 跌 ，8城 市 成 交 量 跌 幅 在50%以上。其中，深圳同比跌幅最大 达9 0 . 2 6 %， 上 海 跌 幅 达72.79%，重庆跌幅为63.35%。
不管是一线城市的楼市还是二三线城市，在今年的“十一”黄金周均陷入一片愁云惨雾中，成交惨淡成为最主要的关键词，深圳楼市的新房成交量甚至不足去年“十一”黄金周的“零头”。在持续的调控下，一线城市的楼市从僵持到深度博弈，再到买卖双方深度试探彼此的诚意——购房者的刚需诚意和开发商的降价诚意。虽拐点未现，但楼市银十却也难再续。
二三线城市冷热不均 购房者房价下跌预期上升
黄树辉
与一线城市房地产市场成交惨淡基本一致，二三线城市在国庆黄金周期间楼市成交量多数均出现萎缩，较去年同期存在不同程度下降。
根据中指研究院对“十一”期间20个城市的监测，绝大部分城市的交易数据均同比2010年同期下滑，总成交量同比下降44%，其中部分城市下滑程度严重。
这20个城市除了包括北京、上海、深圳之外，主要是南京、成都、福州、苏州等二三线城市。其中，有16城市楼市成交量同比下跌，8个城市成交量跌幅在50%以上，其中宁波跌幅达到78.04%。
二三线城市总体成交萎缩的同时，亦表现出市场冷热不均。上述数据监控显示，黄金周期间交易同比上涨的城市包括成都、武汉、东莞、惠州，其中涨幅的东莞达到了76.27%，成都和武汉的涨幅都在20%以下。
根据世联地产研究，2011年三季度购房者信心指数为54.2，较2季度下降0.5，表明购房者对未来半年房地产总体走势的乐观程度较上季度有所下降。其中中西部三线城市购房者信心明显下滑，但仍高于中东部一二线城市。
西安房地产信息网统计显示，在“十一”黄金周期间，西安楼市商品房共成交616套，其中普通住宅共成交417套，环比下滑41%，同比下滑68%。
广东多个二三线城市楼市成交亦不乐观。根据泛澳地产监测，佛山楼市在黄金周期间成交冷清，7日共网签458套，同比2010年国庆销售量下降超过八成，均价却上升一成以上，达到9574元/平方米。
根据海南省住宅与房地产信息网数据，9月30日至10月7日期间，海南商品住宅总交易量约为433套。
从各地媒体和业界反馈来看，房价依然坚挺是二三线城市楼市在黄金周成交萎靡的重要原因。根据世联地产研究，中西部三线城市购房者认为房价不可接受的比例高达80.4%，仅次于一线城市。
世联地产认为，上述情况主要是因为省会城市政策执行严格，促使需求向周边不发达城市转移，而这些不发达城市的政策环境较为宽松，导致其房价继续上涨而引发民众的不满。
相比之下，南京、东莞、西安、长沙和济南的购房者信心指数水平高于平均水平。世联地产调查还发现，青岛、西安、东莞和南京的购房者信心均有不同程度的上升，未来成交量回升的可能性较大。
但多数业内观点认为，受限购及限贷政策的影响，第四季度的楼市很难出现好转，黄金周的惨淡表现恰恰预示着这样的走势。
值得关注的是，购房者预期房价下跌的比例出现上升，这意味着房地产买方市场正在发生一些微妙的变化。
从世联地产有代理项目的城市来看，降价后的楼盘普遍销售状况良好，销售量有所提高，特价房的推出吸引更多客户抢购，成交情况明显好于正常的房源，进一步验证了购房者目前的心态。
降价潮蔓延 北京小房企或将过冬
张艳红 黄树辉
“金九”惨淡收场，楼市“银十”或难再续。楼市深度僵持中，北京楼市降价潮开始蔓延，而小房企或许率先举“白旗”过冬。
库存现新高，降价蔓延
根据北京市房地产交易管理网的数据， 10月1日~7日北京共成交期房商品住宅833套，成交现房商品住宅75套。两者累加，“十一”黄金周期间，北京共成交商品住宅908套。与去年同期相比，成交量减少14.7%；环比9月同期（9月1日~7日）也回落了14.3%。
成交量继续萎缩的同时，市场供应却并没有减少。北京市房地产交易管理网的信息显示，国庆节期间，北京就有10个项目取得预售许可证开盘入市，共提供住宅2181套。但截至目前，尚未有显示签约的项目。
在此影响之下，截至10月7日，北京市商品住宅库存量达到114417套，为近27个月以来。
在供应集中的近郊新城为代表下，众多项目采取“明降”、“暗折”等手法吸引购房者，使得北京房价出现了结构性下降。在成交价格方面，亚豪机构的统计数据显示，“十一”期间（10月1日~7日）北京市商品住宅的整体成交均价为16861元/平方米，同比去年黄金周下滑5.7%，环比9月同期，更是降27.5%。
“从数据变化来看，目前的价格已经击穿了去年‘十一’期间的房价水平，得益于低价、降价项目的集中交易。”亚豪机构副总经理高姗分析，在调控深化、供应激增的市场状况下，购房者关心的只有价格，如果调控继续，不仅“金九银十”的成交量全面失守，这些不位于主城区的近郊区，房价将会出现大面积松动。
市场中传来的消息显示，北京楼市的价格松动已出现蔓延扩散的苗头。
根据北京中原的统计数据，截至10月9日，从9月开始的“金九银十”中，合计有销售记录的项目为191个，其中均价相比8月份下调的有14个项目，持平的为173个项目，依然有4个项目价格上涨。更为重要的是，在41个销售超过30套的住宅项目中，均价相比之前有明显下调的项目达到了11个，占据整体比例的26.8%。41个项目合计签约套数达到了3272套，占全市整体住宅成交6294套的52%，超过一半。
小房企面临“过冬”危机
链家地产首席分析师张月认为，在限购作用下，市场仍以刚需为主导，低于120平方米的户型是主要需求产品，而近期大户型供应增多，产品供应和需求的错位导致近期新房去化率持续走低，库存量不断攀上新高。“这种现象对于资金较为充裕，善于做持久战的大型房企来说不存在较高压力，而对于上半年销售业绩较差，资金周转出现困难的中小房企而言，却是极为严峻的市场环境。”
成交量的持续低迷和短期内难以消化的负面预期已经对房地产行业造成不小的冲击。
今年北京小房企旗下项目的销售状况不容乐观。“链家地产”的统计显示，截至2011年10月，小房企在京项目一共有20个，总供应房源套数为6583套，其中已签约1262套，签约率仅为19.2%。而去年同期小房企在京项目签约率则超过了50%。
张月认为，小房企主要依靠销售项目回笼资金，而在今年银行房地产开发贷款收紧、小房企无力承接保障房，而项目销售大幅下降的情况下，小房企资金压力明显增加，其连续性的周转能力也受到更大的考验。“开发商在与购房者之间的博弈上逐渐丧失优势的同时，库存高涨、资金周转困难、各种建筑成本和融资成本上升所形成的多重压力，会使得大部分房企特别是本土中小房企‘年关难过’。”
张大伟也表示，临近年底，开发商资金链普遍趋紧，部分中小房地产企业资金链呈现恶化走势，甚至有些房企负债率超过100％。“对于开发商而言，借助‘金九银十’缓解整个资金链困境将对于企业全年的运营状况起到重大作用。在接下来的10月中下旬，各房企有望将进一步通过大规模推盘、降价来刺激需求市场。”
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