房天下 >资讯中心 > 市场 > 正文

淮安发布首份《二手房买卖纠纷案件白皮书》二手房交易纠纷

淮海晚报   2017-10-27 09:34

[摘要] 昨日,淮安市中级人民法院首次对外发布《二手房买卖纠纷案件白皮书》(简称“白皮书”)。白皮书显示,受去年下半年二手房房价上涨、市场火爆影响,一些卖家在经济利益面前将诚信抛在脑后,主动违约引发纠纷。

昨日,淮安市中级人民法院首次对外发布《二手房买卖纠纷案件白皮书》(简称“白皮书”)。白皮书显示,受去年下半年二手房房价上涨、市场火爆影响,一些卖家在经济利益面前将诚信抛在脑后,主动违约引发纠纷。白皮书指出,淮安各级法院审判此类案件总的原则是:坚持诚实信用原则,维护交易安全,不让违约方从其违约行为中获得利益。淮安

案件纠纷

◎多数纠纷由卖家毁约引发

此次白皮书重点分析了清江浦区、开发区、淮阴区三区法院受理的二手房买卖纠纷案件,白皮书指出,今年以来,这三区法院共受理446件一审案件,审结318件。从立案案件数情况看,今年一季度呈爆发式增长,二、三季度开始逐步趋于平缓,这与去年年底房价急剧增长,二季度政府开始调控,房价增长趋缓的态势相吻合。淮安

白皮书指出,去年下半年以来,由于范围内的房价上涨以及市区棚户区改造二手房市场火爆,二手房价格几乎是一周一个价,一些卖家在经济利益面前将诚信抛在脑后,在利益和诚信面前,往往选择利益,主动违约,引发纠纷。进入法院诉讼的案件绝大多数都是因为卖家毁约引发的诉讼。淮安

在受理的纠纷案件中,有30%以上列房产中介为第三人。白皮书指出,由于居间服务的专业性参差不齐,部分中介机构疏于履行居间服务内容、缺乏居间专业知识、忽视合同期限的约定等行为,导致合同无法按期履行,引发买卖双方争议;还有一些中介存在违反相关管理规章的规定,利用自身信息、资源、专业知识优势,集房囤房,扰乱市场秩序。淮安

◎30%以上列房产中介为第三人

对于卖家毁约的情形,白皮书做了专门的阐述。白皮书指出,卖家违约情形主要包括:1.夫妻一方与买受方签订房屋买卖合同,另一方以不知情或不同意为由,拒绝追认,导致因无权处分的房屋买卖合同合法有效,但无法履行房屋产权过户的义务;2.有的当事人签订两份阴阳合同,在缴纳税收时,出示买卖合同价与实际交易价相差很大的合同,目的为了少交税,而该行为也给卖方毁约找到理由,称买方涉嫌偷税,不诚信,损害国家利益;3.出卖方未交付房屋的附属物,比如出卖方没有将自行车库(没有产权登记)交付买受方,意在加价,否则不予交付;4.有的因买卖合同中,对屋内家具、家用电器约定不明,有的当事人在买受方付款后,将家具、电器和防盗窗拆除等情形。淮安

◎卖家毁约主要包括4种情形

法院审理

不让违约人在违约中获利

有违约人被判赔偿49万元

白皮书指出,法院在审理中总的原则是坚持诚实信用,维护交易安全,不让违约方从其违约行为中获利。对此类案件处理原则是强制继续履行为原则,解除合同并由出卖方承担违约损害赔偿为例外。淮安

对此,白皮书发布人,市中院民三庭副庭长张勇表示,房屋登记在共有人名下,共有人未全部在买卖合同上签字也未委托签字的或事后也未追认的,一般认定买卖合同有效;共有人的房屋登记在一个人名下,该登记的共有人以自己名义出卖房屋的,买受方信赖房产证或登记簿与对方签订买卖合同,出卖方以自己无处分权主张合同无效的,不予支持;其他共有人主张合同无效的,不予支持。淮安

张勇还特别说明,出卖方属于擅自转让共有房屋,其他共有人对转让房屋不知情也不同意的情况下,出卖人侵害了其他共有权人的房屋所有权,在此情况下,买卖合同有效,但合同不能继续履行,买方只能向卖方主张损害赔偿。如果买方有证据证明其他共有人是同意转让房屋的,如一起与去中介,一起与买方谈价款、给付方式等,只是未在合同上签字,不能认定侵害了其房屋所有权,此时还应继续履行合同。淮安

对于阴阳合同引发的纠纷,张勇说,在具体审理中,法院倾向于存在的偷税行为,由税务部门依据税法进行处理,不影响买卖合同的继续履行。淮安

针对合同不能继续履行,白皮书还对违约进行了详细阐述:买方要求继续履行合同的,虽然合同有效,因为涉及其他共有人,只要其他共有人不同意继续履行或不配合,而买方又无证据证明其他共有人同意卖房的,买受人只能向合同相对方主张违约责任。主要是合同解除后的双倍返还定金和赔偿损失(房屋差价损失)。据张勇介绍,在已审结案件中,淮安法院判处的违约人赔偿的损失额(房屋差价损失),达49万元。淮安

特别提醒

一些新型证据认定有困难

买卖二手房时需注意七点

二手房买卖纠纷案件中,证据至关重要。白皮书指出,电话、微信成为当下人们通讯联络的重要方式,案件审理中买卖双方大多举出录音、微信截图等证据来证明交易过程。但对于一些新型证据形式的认定还存在很多问题。一方面,录音、微信记录的真实性判断困难,录音极易通过剪辑、截取等技术手段改变内容或者谈话的完整性。另一方面,微信号码和昵称可以随时变更,不具有实名认证功能,仅凭聊天记录上显示的昵称无法判断微信聊天记录的真实性,为事实及责任认定带来困难。淮安

针对在签订二手房买卖合同时如何进行风险防范,结合审判实际,张勇提出了七条建议:一是对房屋中介机构的资质进行认真审查;二是买房要审查所购房屋是否设置了抵押权,能否过户;三是要看产权证有无其他共有人,还是个人独自产权。如果存在其他共有人,在签订合同时,须有其他共有人到场签字或出具委托书;四是对给付房款的时间应确定;五是对所购房屋中,如还有附属物,比如车库、家具、家用电器等,应明确哪些附属物包含在房屋总价中;六是在交易中,严格遵守国家法律法规,自觉履行纳税义务,不签阴阳合同;七是因房屋买卖发生争议,提起诉讼后,如要求继续履行合同的,买方应对涉案房屋先行保全,以防止卖方在诉讼中将房屋出售给他人。淮安

免责声明:凡注明“来源:房天下”的所有文字图片等资料,版权均属房天下所有,转载请注明出处;文章内容仅供参考,不构成投资建议;文中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;文中出现的图片仅供参考,以售楼处实际情况为准。

房天下APP优惠多,速度快

买好房,就上房天下fang.com

关注淮安特价房官微

新房、二手房、租房、特价房大平台
相关知识 更多>>
新闻聚合 换一换
关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318041 举报邮箱:jubao@fang.com