01
咨询取号
正逢办证高峰
“实名制”取号，排队要赶早
“凌晨4:15我就来排队了。”19日上午9时许，当记者到达市政务服务中心时，前来办理不动产抵押登记的市民陈阿姨说，她已经在这里等了好几个。为了拿到靠前的号，不得不起了个大早，“还好拿到了10号，再过一会儿就能叫到了。”来恩房产老板江月告诉记者，像这样起个大早排队拿号的景象近几乎天天上演，“自从不动产统一登记的新政施行后，为了熟悉新政策，我这几天也跟着客户在跑手续。工作人员每天大约8:30开始发号，但那时拿到的号恐怕要排到下午才能办到，甚至有可能当天都排不到。”
记者了解到，目前，由于办理不动产登记的人群比较集中，市不动产登记中心窗口采取了“实名制”取号。也就是说，办理任何登记前，必须本人凭身份证到不动产登记咨询取号窗口拿号。需要注意的是，每天号发到200号以后，窗口工作人员还会对申请人办理相关登记所需的材料进行“初审”，材料欠缺的人无法领到号。
自己的情况能否申请不动产登记、办证流程怎么走、需要哪些材料，这些疑问都可在咨询取号窗口得到解答。
旧证如何换新证？
旧的房产证换新的不动产权证相对较简单。申请人只需携带身份证和原房产证、土地证双证即可换领。不过，记者了解到，有的市民在办理时却因为土地证的缺失而遇上麻烦。
“很多人都没有土地证。”江月告诉记者，根据她的从业经验，过去，不少市民在购买新房或二手房时，只办理了房产证而没有办理土地证。在这种情况下，换证的过程可能会麻烦些。“如果是购买新房从未办过土地证，则不必再办土地证，可直接办理不动产权证；但如果过去办理的土地证丢失，或在房屋多次买卖转移中遗失，可能需要到国土部门申请相关证明。”
换领新证后，旧证将被收回。
02
办证
新购一手房、二手房过户
登记怎么办理？
记者了解到，近，在市不动产登记中心办理较多的业务就是新购商品房首次登记以及二手房过户登记。那么，这两种登记需要办理人做好哪些准备呢？
19日上午，记者跟随一对购买二手房的小夫妻亲历了登记流程。在不动产登记业务中，二手房过户被称为“不动产转移登记”。在到不动产登记窗口办理登记之前，这对小夫妻已经缴纳了房屋契税。另外，由于是用住房公积金贷款买房，二人在交完契税后，在住房公积金窗口完成了公积金贷款申请。完成这些手续后，当天上午，他们和出售这套房屋的一对老夫妻一起来到不动产登记窗口办理过户手续。
买卖双方来到不动产登记窗口前，工作人员要求他们出示了各自的身份证、户口本和结婚证，房屋原有的房产证、土地证，相关税费缴纳凭证以及小夫妻俩的住房公积金借款/抵押合同等材料。随后，他们现场填写了不动产登记申请书以及不动产转让合同。后，4个人分别“签字画押”，买卖双方在同一个窗口完成了房产过户、抵押登记一次性办理。
经常带客户办理二手房过户的江月告诉记者，办理登记所需的材料看起来复杂，其实很好记，“不论一手房还是二手房，需要申请人自己准备的材料主要就是身份证、户口本、婚姻证明，二手房交易增加一套房产证、土地证即可。不动产登记申请书和转让合同一般都是现场填写的。至于其他的，如果办了贷款，只要带上由公积金中心或银行提供的所有材料就行。”江月提醒，在婚姻证明的材料上，单身者可以现场填写单身承诺书；结婚者需出示结婚证；离婚者要出示法院的离婚判决书或协议离婚的。
此外，记者发现，二手房办理过户对相关人员“到场”的要求比较高，“通常买卖双方都必须到场。其中，卖方必须所有产权人到场；买方在有抵押贷款的情况下必须所有产权人都到，如没有抵押贷款，不到场的人必须写下办理委托书。”
03
新收费政策尚未出台
仍按原标准执行
新政实行后的税费征收标准也是很多市民关注的焦点。记者从市不动产登记中心获悉，目前，由于新的收费政策尚未出台，不动产权登记仍参照原有相关费用标准执行。不过，自从5月1日国家全面推行“营改增”试点后，二手房所需缴纳的增值税比过去执行的营业税税额减少了。
江月介绍，购买一手房需要缴纳的费用包括契税和维修基金；二手房交易中，买方只需缴纳契税，卖方需要缴纳个人所得税和增值税。“这里面，二手房交易中的个人所得税和增值税还有减免的可能。”江月说，按照目前的政策，房子购买满2年就可以不用缴纳增值税，而且没有房屋面积限制。个人所得税一般都是缴纳房屋评估价的1%，但如果房产证或契税发票缴纳时间满5年，且符合限定条件家庭（家庭成员包括夫妻、未成年子女）的住房，这项税收可免征。
值得一提的是，自5月1日实行“营改增”之后，出售购买不足2年的住房所需缴纳的税额减少。过去，淮安地区二手房交易的营业税及附征税率是5.6%，“营改增”后，二手房交易的增值税征收率为5%。“增值税与营业税的不同之处在于，增值税的计算要把含税部分剔除。计算公式为：增值税=含税销售额÷（1+5%）×5%。”江月举了个例子，以一套100万元成交的二手房为例，若征收营业税，营业税=100万元×5.6%=5.6万元。改征增值税后，100万元为含税价，即增值税=100万元÷（1+5%）×5%≈4.76万元，即约可少纳8400元。在采访过程中，记者发现，由于很多人的情况不同，登记窗口会视情况提出不同的办理要求，在此难以一一尽述。有疑问的市民可以直接致电或前往市不动产登记中心窗口详细咨询。
5月9日起，淮安市区（不含淮阴区、淮安区）开始实施不动产统一登记。18日，本报报道了新政的具体内容及在市区施行的现状。报道刊出后，不少读者对各种情形下办证、换证的流程、所需材料以及税费缴纳标准提出疑问。对此，淮海晚报记者选择了几种类型的办证人，跟随他们一同办证，通过亲身体验为市民详解办理、换领不动产权证的各个环节。
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