[摘要] 你知道五一以后卖房子怎么交税吗?五一之前的老合同发票怎么开吗?随着5月1日后“营改增”的全面展开,房屋交易税收中原来征收的营业税将改征增值税。对改征增值税后,房屋交易要交哪些税?税负是上升还是下降?到哪里去交税等问题,老百姓非常关心,淮安地税业务人员就百姓关心的热点问题,进行了集中解答。
你知道五一以后卖房子怎么交税吗？五一之前的老合同发票怎么开吗？随着5月1日后“营改增”的全面展开，房屋交易税收中原来征收的营业税将改征增值税。对改征增值税后，房屋交易要交哪些税？税负是上升还是下降？到哪里去交税等问题，老百姓非常关心，淮安地税业务人员就百姓关心的热点问题，进行了集中解答。
1.房屋交易过程中应纳的增值税由哪个税务机关征收？
答：由于二手房出租、买卖涉及群体众多，为了不增加办税负担，国家税务总局决定，“营改增”后，二手房交易和其他个人出租房屋的税收，仍然委托地税部门代征增值税、代开发票。也就是说，这些事项原来在哪个地方办，现在还在哪个地方办，原来怎么申报现在还是怎么申报，一切维持不变。
2.地税部门办理二手房买卖和个人出租房屋税收业务的具体地点在哪里？
答：对于纳税人销售二手房的，仍然在各行政服务中心地税窗口办理。
对于其他个人出租房屋的，经国、地税部门初步商定，在各地税部门办税服务大厅办理；有些县区地税部门的办税服务大厅已经与行政服务中心合并，在行政服务中心办理。
3.“营改增”后，二手房交易的税收政策有哪些变化呢？
答：“营改增”后，二手房税收明显的变化是税种的变化，即营业税改征增值税，另外，在契税和个人所得所的计税依据方面有一些调整。
增值税税率仍保持5%不变，增值税的计税依据是不含增值税的销售额。对承受方是单位的，可以取得增值税专用发票。也就是说，适用一般计税方法的纳税人购入不动产的，其进项税额可以从销项税额中抵扣。
在征收个人所得税时，应税收入亦不含增值税，而且，当初取得房屋时所支付价款中包含的增值税可计入财产原值进行扣除，但不能扣除本次转让缴纳的增值税。
所以说，“营改增”对二手房买卖的影响不大。
4.在保持税率不变的情况下，原来对个人销售住房的优惠政策，“营改增”后，个人还享受这些优惠政策吗？
答：对个人销售住房的优惠政策主要集中在营业税和契税方面，“营改增”后，这些政策将平移到增值税征收中，继续适用。
在营业税方面，除了北上广深四个一线城市外，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。对个人销售自建自用住房取得的收入免征增值税。
同时，原营业税政策下，涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权，免征增值税。家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。
在契税方面，如果购买家庭住房，面积在90平方及以下的按照1%税率征收契税、90平方以上的按照1.5%税率征收契税；对购买第二套改善性住房，面积在90平方及以下的按照1%税率征收契税、90平方以上的按照2%税率征收契税。
5.“营改增”后，其他个人出租房屋的税收政策有变化吗？
答：“营改增”后淮安地区仍然按照苏地税发[2006]252号《江苏省省政府办公厅关于印发江苏省个人出租房屋税收征管暂行办法的通知》规定5%的综合征收率征税。同时根据国家税务总局公告2016年第23号文件的规定“其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策”，也就是说，若您的月租金收入不超过3万元，只需按3.5%征收房产税和个人所得税。
6.纳税人已领未使用的发票5月1日以后还能不能用了？
答：自2016年5月1日起，地税机关不再向试点纳税人发放发票。试点纳税人已领取地税机关印制的发票以及印有本单位名称的发票，可继续使用至2016年6月30日，特殊情况经省国税局确定，可适当延长使用期限，迟不超过2016年8月31日。“营改增”后，门票、过路（过桥）费发票属于予以保留的票种，自2016年5月1日起，由国税机关监制管理。原地税机关监制的上述两类发票，可以延用至2016年6月30日。
7.自开票纳税人领用地税的发票可以用到6月30日，那么5月1日-6月30日之间开具的发票应该缴纳营业税还是增值税？
答：缴纳增值税。
8.按季申报营业税的纳税人，二季度的申报时间如何确定？
答：如果是实行按季缴纳营业税的纳税人，2016年5月15日前，需向原主管地税机关申报缴纳4月底以前的营业税，2016年7月15日前向主管国税机关申报缴纳5月、6月的增值税。
9.对于未完工的建筑项目和未售完的房地产项目，5月1日后如何缴税？
答：未完工的建筑项目和未售完的房地产项目，5月1日后应当缴纳增值税。国家税务总局在确定政策时，专门为这些未完项目出台了“老项目”政策，即对一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计税；一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不扣除对应的土地价款，按照5%的征收率计税。
老项目是指：
（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑项目、房地产项目；
（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
10.若在2016年5月1日以前，在主管地税机关已申报缴纳营业税且未向购买方开具发票，怎么补开发票的？
答：您可在2016年12月31日前开具增值税普通发票。
(李艾丽 杜美霞)
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