[摘要] 中央城市工作会议定调 对未来房地产格局的4点影响！
中央城市工作会议12月20日至21日在北京举行，分析城市发展面临的形势，明确做好城市工作的指导思想、总体思路、重点任务，并提出了做好城市工作的具体部署。会议强调要坚持以人为本、科学发展、改革创新、依法治市，转变城市发展方式，完善城市治理体系，提高城市治理能力，着力解决城市病等突出问题，不断提升城市环境质量、人民生活质量、城市竞争力，建设和谐宜居、富有活力、各具特色的现代化城市。
此次是时隔37年后中央再次召开城市工作会议。1978年上一轮会议后，中央下发了《关于加强城市建设工作的意见》，此后30多年我国城市建设和发展不断前行，据统计从1978年到2014年，城镇化率年均提高1个百分点，城镇常住人口由1.7亿人增加到7.5亿人，城市数量由193个增加到653个。目前我国常住人口城镇化率已接近55％，开始进入城镇化较快发展的中后期，城市发展已进入新阶段。此次城市工作会议再召开，为城市发展新阶段明确方向，由快速增长向集约发展转变，要求框定总量、限定容量、盘活存量、做优增量、提高质量，着力提高城市发展持续性、宜居性。
城市发展是农村人口向城市集聚、农业用地按相应规模转化为城市建设用地的过程。我们认为未来城市工作全局性、系统性及城市发展的持续性、宜居性、积极性，都将是城市新一轮发展阶段的重点，也将带动房地产多元化布局，并将从规模、结构、布局、配套、服务等方面进一步转变。
城市群为主体形态
会议指出，要统筹空间、规模、产业三大结构，结合实施“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带建设等战略，明确我国城市发展空间布局、功能定位。要以城市群为主体形态。要优化提升东部城市群，在中西部地区培育发展一批城市群、区域性中心城市，促进边疆中心城市、口岸城市联动发展，让中西部地区广大群众在家门口也能分享城镇化成果。各城市要结合资源禀赋和区位优势，明确主导产业和特色产业，强化大中小城市和小城镇产业协作协同，逐步形成横向错位发展、纵向分工协作的发展格局。
中指点评：
城镇化发展要以城市群为主体形态，城市群内核心城市发展机遇将凸显。未来以一个或多个区域性中心城市为中心，联动周边中小城市及镇协同发展将是城镇化进程的重要模式。通过中心城市作为社会、经济、文化的核心载体，拓展中心城市发展空间，行成行业集聚效应，由周边小城镇分享或补完行业产业链条，从而带动区域协调发展，增强区域发展后劲。另外综合考虑城市功能定位、实现区域协同发展也有利于大城市“城市病”缓解。京津冀协同发展规划就提出要有序疏解北京非首都功能，其中重点任务是疏解一般性产业特别是高消耗产业，区域性物流基地、区域性专业市场等部分第三产业，在缓解北京大城市病的同时，也有利于周边地区经济发展。
区域布局中西部后续发力，中部、成渝等区域地位将得到进一步强化。当前，我国东部地区已进入城镇化发展较高级阶段，要促进我国整体的城镇化发展，中西部地区是重点。通过一带一路、长江经济带建设联通内陆腹地，在中西部地区培育发展一批城市群、区域性中心城市，促进边疆中心城市、口岸城市联动发展将是我国未来城市群布局的主要方向。十八届五中全会也提出未来要注重区域协调发展。国家发改委正在研究制定新十年促进中部地区崛起的文件《促进中部地区崛起规划(2016-2025年)》，并将与此前出台的《长江中游城市群发展规划》和即将出台的《长江经济带规划纲要》相互衔接，推进内陆地区的对内对外开放，带动中部地区率先发力。同时，通过中西部中小城市群发展和一带一路建设带动影响，落实东北振兴政策、加快新疆西藏等边疆区域发展。此前中共中央财经领导小组办公室副主任杨伟民解读“十三五”规划时，也表示未来将将加速发展一批中心城市，承担性的功能，带动区域协调发展，形成经济发展新的增长节点。根据《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，新的中心城市重点将在中部地区、成渝等几大城市群培育和发展，并形成经济增长新节点。而对于房地产而言，布局新城市群也将成为房企发展和产品布局的重要考量。
产业创新推动城市群发展，产业地产多元化发展空间广阔。会议同时指出，各城市要明确主导产业和特色产业，强化大中小城市和小城镇产业协作协同，逐步形成横向错位发展、纵向分工协作的发展格局。创新是城市发展的主动力，将释放城市发展新动能，产业协同发展则将加强城市群的向心力和竞争力。近期中央接连出台政策，支持新消费、新业态、新产业，支持创新就业，支持生活性服务业及旅游业。我们认为，加强产业结构性改革，大力推进新产业，对地方政府可以通过产业升级、创新及经济的长期发展吸引人口流入并实现稳定就业和经济增长，同时与周边城镇联动，使三四线中小城镇抓住机遇分享中心城市产业升级红利，集聚人口，促进当地经济飞跃式发展。特别是此前中央出台政策鼓励农民工返乡创业，对于农民工流出地区而言，农民工返乡创业，有利于其吸收经济较发达地区产业链，推动当地经济转型。籍此，产业地产、旅游地产及配套商业地产等也将有更好的发展空间。
推进城镇化，保障新市民
会议提出推进城镇化要把促进有能力在城镇稳定就业和生活的常住人口有序实现市民化作为首要任务。要加强对农业转移人口市民化的战略研究，统筹推进土地、财政、教育、就业、医疗、养老、住房保障等领域配套改革。
以实施居住证制度为抓手推动城镇常住人口基本公共服务均等化，加强城市公共管理，全面提升市民素质。
中指点评：
中指研究院常务副院长黄瑜女士认为，新市民推动房地产需求扩大，助力库存去化。本次会议提出要把促进有能力在城镇稳定就业和生活的常住人口有序实现市民化作为首要任务。要加强对农业转移人口市民化的战略研究。户籍制度改革强调有序推进农业转移人口市民化。新市民的不断增加将推动城市发展，其住房需求将成为市场库存去化的一大助力。经济工作会议明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，农业转移人口等非户籍人口的市民化将成为未来房地产市场持续发展的重要支柱。
公共服务均等化促进城市协调发展，稳定新市民买房或长期租房预期。本次会议提出以实施居住证制度为抓手推动城镇常住人口基本公共服务均等化。12月《居住证暂行条例》出台，提出做好居住证持有人的权益保障、服务和管理工作。落实户籍制度改革，统一户口登记制度，建立居住证制度，保障城市外来人口权益是推进以人为核心的新型城镇化的重要举措。十三五规划建议也提出深化户籍制度改革，促进有能力在城镇稳定就业和生活的农业转移人口举家进城落户，并与城镇居民有同等权利和义务，实施居住证制度，努力实现基本公共服务常住人口全覆盖。作为推进户籍制度改革的重要措施，居住证制度的全面实施，有利于城市外来人口权益受保障。随着户籍制度改革的深入推进，未来将继续加大外来人口保障措施，进一步增强农民工等新市民在城市的归属感，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求，为房地产市场带来长期稳定的潜在需求。同时部分地方已开始推行积分落户政策，将进一步增加城市向心力和凝聚力，促进城市更快更好发展。
保障房要托底，时间表确定
要深化城镇住房制度改革，继续完善住房保障体系，加快城镇棚户区和危房改造，加快老旧小区改造。
加快棚户区和危房改造，有序推进老旧住宅小区综合整治，力争到2020年基本完成现有城镇棚户区、城中村和危房改造。
中指点评：
未来五年加大保障房棚改力度，将产生2000万套需求。新型城镇化建设是现阶段经济转型期拉动经济增长的重要动力，棚户区改造作为其重点部署，既是托底民生和我国住房制度的重要组成，也为房地产行业孕育了新的发展空间。此次会议重点提出要深化城镇住房制度改革，继续完善住房保障体系，并同时棚改时间表，力争2020年基本完成现有城镇棚户区、城中村和危房改造。此前中央提出“至2020年末完成3650万户改造，使1亿人口搬出棚户区、城中村”的工作目标，截至2014年底，共改造各类棚户区住房2080万套、农村危房1565万户，但离目标仍有一段差距，任务仍然十分艰巨。根据国务院确立的棚改三年行动计划，至2017年改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房1800万套，农村危房1060万户，则未来三年年均将改造600万套以上棚户区住房。简单测算，按照每套面积50平米、每平米投资2000元，每年棚改房拆建会产生3亿平方米建筑面积的住宅需求，将拉动6000亿元以上的投资额。同时根据城市会议要“统筹政府、社会、市民三大主体，善于调动各方面的积极性、主动性、创造性”的要求，未来棚改等保障房建设，将进一步推行特许经营等PPP模式。
加大住房保障货币化，推进保障房源与商品房转换，缓解库存压力。今年我国大力推进棚改货币化安置，逐步实现实物保障与货币补贴并举，推进存量商品房转公租房和安置房。这一方式对保障房和存量房起到双向调节作用，一方面避免大拆大建，节省过渡费用，缩短安置周期，满足群众多样化居住需求，解决保障房源问题；另一方面存量房转安置房或公租房，有助于盘活市场存量，消化库存。8月住建部、国家开发银行发布《关于进一步推进棚改货币化安置的通知》，要求各地区按照原则上不低于50%的比例确定棚改货币化安置目标，并把目标分解到市、县，落实到具体项目。目前多地响应政策支持保障房和棚改安置房的货币化分配，缓解市场库存压力。而中央经济工作会议则进一步推进农民工市民化，将非户籍人口纳入公租房范围，并明确提出购买库存商品房作为公租房及租赁转化源头，将进一步将有效推动商品房源去化。
明确城市特色，增强城市宜居性
城市发展要把握好生产空间、生活空间、生态空间的内在联系，实现生产空间集约高效、生活空间宜居适度、生态空间山清水秀。要增强城市内部布局的合理性，要强化尊重自然、传承历史、绿色低碳等理念。要控制城市开发强度，防止“摊大饼”式扩张，推动形成绿色低碳的生产生活方式和城市建设运营模式。要坚持集约发展，树立“精明增长”、“紧凑城市”理念，科学划定城市开发边界，推动城市发展由外延扩张式向内涵提升式转变。
中指点评：
提高城市发展的宜居性，吸引人群释放购房需求。本次会议提出，城市发展要把握好生产空间、生活空间、生态空间的内在联系，对此三大布局进行统筹规划，实现“生产空间集约高效、生活空间宜居适度、生态空间山清水秀”。从生态的角度看，城市发展应尊重自然、绿色低碳的理念基础上，而对于开发商而言，如何创新出绿色环保的新型产品将会是未来发展的趋势；从生活的角度看，城市工作要把创造优良人居环境作为中心目标，着力解决大中城市的交通、天气、结构等种种的“城市病”，努力把城市建设成为人与人、人与自然的和谐共处的环境；从生产的角度看，城市发展的同时要具备雄厚的经济基础，先进的产业结构和发展潜力，为城市居民提供充足的就业机会和较高的收入。宜居城市建设概念的提出，有效的将产能结合，或将吸引更多人口，释放更多购房需求。
完善基础设施建设，推动城市服务与配套发展，引领地产“新时代”。城市工作会议的召开，强调要增强城市内部布局的合理性，提升城市的通透性和微循环能力。会议提出要控制城市开发强度，防止“摊大饼”式扩张，树立“精明增长”、“紧凑城市”理念，这就要求部分大中城市合理供地、集约利用土地，推动城市发展由外延扩张式向内涵提升式转变。同时，会议提出要提升建设水平，加强城市地下和地上基础设施建设，统筹推进土地、财政、教育、就业、医疗、养老、保障住房等领域的配套改革，提高城市发展科持续性。基础设施作经济发展的基础和必备条件，对于一个城市的持续发展尤为重要。对于房地产企业而言，不仅要重视基础设施的建造，为居住着提供更加舒适、方便、有序的物质生活基础；同时开发商也应当因地制宜的提供便捷的城市配套服务，将服务与配套作为新的发展方略，带动房地产业进入一个以服务与配套为核心的“新时代”。
城镇化是现代化的必由之路，城镇化发展将会提供长期刚需。当前，我国的城市发展已走向集约型发展，更加注重做优增量、提高质量，化解各种“大城市病”，增质同时兼顾“瘦身”。城市发展与房地产业息息相关，在城市发展新阶段，我国的房地产发展也将带来新的机遇。
未来房地产发展需求仍强劲。城镇化要实现农业转移人口市民化，在带来城市人口增加的同时，也将带来房地产需求，特别是对于大部分二三线城市，随着产业升级，农业转移人口落户城镇，在提高当地经济发展的同时，也为当地去库存带来了良好的机会。长期来看，我国未来十年仍将处于城镇化较快发展阶段，仍将成为房地产业发展的动力。
城市发展特色、宜居性对房企提出更高要求。此次城市会议将城市发展持续性和宜居性作为未来发展的重点，随着人口政策的转变，结合城市发展需求，对人居环境提出了更高的要求，不仅要人有所居，还要住得舒适称心。因而房企设计产品时将更注重与城市发展特色相结合，企业也要更加注重产品布局合理、绿色、智能化，周边配套及相关服务也要同步跟进。这将为企业运营带来新的要求和新的发展契机，据此，或将有更多的房企由传统的城市开发商向运营商、服务商转变，更关注社区服务，推进养老地产、旅游地产等多元化发展布局。
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