[摘要] 十八届五中全会决定：坚持计划生育的基本国策，完善人口发展战略，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策，积极开展应对人口老龄化行动。这是继2013年，十八届三中全会决定启动实施“单独二孩”政策之后的又一次人口政策调整。我国将全面实行普遍二孩政策。
十八届五中全会决定：坚持计划生育的基本国策，完善人口发展战略，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策，积极开展应对人口老龄化行动。这是继2013年，十八届三中全会决定启动实施“单独二孩”政策之后的又一次人口政策调整。我国将全面实行普遍二孩政策。
普遍二孩政策无疑是对楼市打的一针强心剂，学者谢逸枫认为普遍二孩政策成为支撑楼市上涨的长期动力，他认为选择今年全面放开二孩，主要是考虑到人口规模减小导致人口红利逐步减弱，老龄化压力日趋严重与宏观经济增长动力不足，经济增速持续下降与下行放缓压力不减及楼市需求断层危机等优化人口结构。对中国房地产市场而言，调整人口政策积极扩大社会消费，带动房地产需求进一步释放，将进一步延缓房地产需求拐点期的到来。一是有利化解楼市供应过剩、供大于求的市场危机，起到去库存、促消化的效果，让楼市长期平稳健康发展。二是短期来看，将推高大户型产品需求，对房地产企业调整产品结构将带来新的考验，三房、四房、五房更加热销。未来对学校、医院等商品配套和服务将成为消费者选择的重点，教育地产、家属房、保姆房迎来消费高峰。三是从长期来看，二孩政策放开将促使2030年后适婚人口明显增长，对刚需产品需求与改善需求将进一步扩大。四是必将给中国楼市带来深远的影响与长期上行的动力及未来十年黄金期到来的动力。
普遍二孩带来的影响
一，教育地产改善性子女置业。
首先是二胎可增加教育地产需求，但不同情况下影响点不同：若名额不可重复用，会直接增加大量需求，供给长期也更紧张；若教育地产名额可重复用，则供给会更紧张，需求也仍会相应增加；对教育地产需求的影响可能超过城镇婴儿增幅，主要因为选择生二胎的家庭通常有较好的经济基础，学区需求更大。其次是生育二胎的家庭可能将考虑置换成大房，改善性需求增加明显。后是为子女提前置业的意愿也会增加需求。即便不放开二胎，购房适龄人口也可再带动我国房地产市场近20年增长；二胎放开更可带来新的契机。不考虑二胎新政的情况下，当前中国城镇购房适龄人口（定义为20-45岁）约3亿人，且未来近20年仍可保持增长，但速度会逐渐放缓。二胎放开可扭转适龄购房人口在更长时间范围内下降的趋势。据测算，“单独”二胎放开可使适龄购房人口在2051年增加约2800万，而二胎完全放开可使适龄购房人口在2051年增加约4600万。
二，加快家庭结构与住房需求结构的分裂，产生新的住房需求，改善型需求突显，利好改善型项目。
目前中国家庭模式主要是“421家庭”，即四个老人、一对夫妻、一个孩子。在单独二孩出台时，两孩申请并未出现担忧中的“井喷式”增长。在全面二孩政策落地后，随着家庭多子化成为趋势，相对于过去十年以首次置业需求为主的市场格局，改善型需求有望出现大幅回升。中金的研究报告表示，目前我国三房或以上住宅占中国住房存量的比例不到40%，未来房产销售将逐渐向大户型倾斜。随着我国已经实现每户1.14套房，首套房购房者比例将出现一定程度下滑，而改善型需求将成为购房主力，家庭住房需求结构也将颠覆现有格局。中小户型尤其是90平方米以下二房显然不能满足基本居住功能，而120平方米以上的大户型、三房、四房，五房将成为市场需求主流。
三，土地供应与市场产品供应结构的变化，有利房企大户规划与去大户型库存。
如易居所分析，积压的大户型住宅有了出路，未来土地规划或大调整，增加改善型比例。在家庭多子化成为趋势之后，家庭住房需求结构也将颠覆现有格局，中小户型尤其是90平方米以下二房显然不能满足基本居住功能，而120平方米以上的大户型、三房或四房产平将成为市场需求主流，并将持续较长时间，可以说当前困扰诸多二线城市市场大面积产品严重积压的窘境会得以改观。在改善性需求释放将大幅增加的市场环境下，未来土地出让政策应该作出调整调整，一方面一线和部分二线城市仍要继续加大土地供应，使市场保持相对供求平衡；另一方面，70/90等过时政策更应加快退出市场，而更为重要的事，在出让土地户型规划中应合理增加改善型户型的占比。生二孩后，家庭对于改善型住宅功能性要求更高，比如对户型功能设计应考虑客厅更大的公共活动空间，考虑父母或保姆居住的空间、考虑更多的储藏功能等。不同的家庭需求更是差异化，这对开发商的产品研发能力提出更高的要求，将是未来开发商的核心竞争力之一。
四，全面二孩政策对于提振楼市需求，延缓楼市增量房增速下滑会起到一定作用，对当前楼市去库存也有积极的意义。
根据购房的人口结构，20-44岁的人口是买房的主力，大部分人在25-30岁的时候就会面临首次买房置业需求。根据测算，如果全面放开二孩，那么在2050年，20-44岁的人口比例将比不放开二孩时增加4%，增加规模达到1.28亿人。这部分新增人口将使房地产行业直接受益。当然，长期来看，随着放开二孩后，新一轮人口红利的形成和中国潜在经济增速的提高，各类行业都将终受益，房地产行业也不例外。但是，当前楼市已经进入下半场，人口红利对楼市影响趋弱，二孩政策措施全面实施并不会马上对楼市产生较大的影响。从二孩政策对楼市的趋势影响来看，虽然无法根本改变楼市进入下半场、楼市增量房增速下滑、楼市进入存量房时代的事实，但是，对于提振楼市需求，延缓楼市增量房增速下滑会起到一定作用，对当前楼市去库存也有积极的意义。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
