龙头房企分拆上市提速

资产证券化扩张，打开龙头房企增长空间。

东地产财经周刊

近日，继恒大足球、恒大文化之后，恒大矿泉水也披露了上市计划。

根据恒大地产（HK.3333）的新公告，其全资附属公司恒大长白山矿泉水股份有限公司（即“恒大矿泉”）已向中小企业股份转让系统（简称“新三板”）递交挂牌申请，并获受理函。

自房地产走入白银时代，在群雄逐鹿的地产江湖中，万亿房企开始寻求新生路，房企大佬们纷纷摩拳擦掌，将上市新业务提上日程，加速资产证券化扩张，以打开新的增长空间。

恒大轻资集结新三板

今年7月堪称为“恒大分拆上市月”，恒大开启了资本市场的宏大叙事，三支“股”横空出世。

7月2日,恒大地产发布公告,其控股的广州（楼盘）恒大淘宝足球俱乐部股份有限公司已向中小企业股份转让系统(简称“新三板”)递交挂牌申请,于7月1日获得受理函。“亚洲足球股”就此诞生。

在恒大足球宣布上市的同时，恒大文化亦在新三板上市，此举将令恒大文化成为具成长性的“中国综合型文化产业股”。

继恒大足球、恒大文化之后，恒大矿泉水也在21日披露了上市计划，力在打造“中国矿泉水股”。

随着恒大多个产业分拆上市，恒大地产专注地产核心业务的意图愈发明显，其运营效率和盈利能力将进一步提升。而根据此前恒大公布的计划，粮油、乳业等产业也将陆续分拆。

对于恒大旗下三大块资产齐齐选择登陆新三板，深圳（楼盘）房地产研究中心部长李宇嘉接受《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”，微信号：dongdichan）采访时说道：“从新三板的市场功能看，其对于企业的盈利要求相对低，但比较看好后续的创新潜力。对于目前此类房企来说，逐渐转变了业务重点，不是简单的拿地开发或者简单做咨询的业务，而是希望在既有业务基础上寻找盈利的增长点。虽然还在探索，但从企业轻资产的思路来看，总体上还是处于一个比较好的市场前景的。”

中信证券分析师丁峰告诉《东地产》，一般来说新三板的市盈率远高于港股，因此这些分拆的子公司资产可以说得到了一定程度的溢价。恒大旗下产业的分拆上市，有助于其股价打开上升空间。

“万万”相继走起

无独有偶，作为商业地产龙头，万达也加速分拆上市步伐。

“万达目前各个业务之间的规模都比较大，市场认可程度是高。另外，万达在构建大消费平台的过程中，各个业务板块的独立性是比较强的，但万达也可以将其进行串联。总体上此类机构围绕消费者市场做文章，成功概率大，投资者也会比较关注。” 李宇嘉说。

2014年12月，万达商业地产在港交所上市，2015年1月22日，万达院线在深交所中小板上市。目前，万达商业地产总市值逾3000亿港币。

“国内院线股”万达院线上市以来股价飙升近10倍。从近日发布的2015年6月经营简报中看出，2015年1-6月，公司累计收入34.8亿元，完成上半年计划135%，同比增长41%，其中票房收入28 .5亿元，完成上半年计划138%，同比增长43.3%。上半年线上票房收入突破15.5亿元，同比增长300%，会员量突破4000万人，会员消费占比超过80%。观影人次6477万人次，同比增长37.5%。

另一家龙头房企万科，也在加速资产证券化步伐。

此前万科的股东大会上，万科表示期望通过拆分，实现市值进一步增长，并披露未来要控股多个上市平台，以实现万亿市值目标。万科准备打造万亿平台时，个想要拆分的板块就是万科物业。万科总裁郁亮曾在股东大会上称，“本来希望把万科物业上市事宜放后面一点，但发现形势不等人，所以正加快研究。”

形势确实不等人，市场在逼迫房企出招求自保。相较于其他物业公司，万科物业扩张的优势在于它在行业内的美誉度，万科物业仅次于绿城物业，排名第二。然而，处于冲刺上市紧要关头的万科物业，正在遭遇一场重大品牌危机，打人事件可谓闹得沸沸扬扬。这次危机公关难免也会损伤万科物业的公众形象。

万科物业的资本化算盘能否稳打稳赢，还有待市场检验。

分拆上市有望提升市值

对于大型房企来说，通过分拆上市的做法，能够促使房企各业务板块更容易接触资本市场。这既能够为不同板块带来多元化的融资渠道，同时也能够为整个企业市值的大化挖掘提供条件。而部分房企分拆上市后的股权二次溢价的效应，也成为后续房企对此类模式模仿的一种重要诱因。

丁峰对《东地产》说：“现在股市市场震荡巨大，这个时候上市其实也是需要勇气，不过新三板历来是股民看好的板块。像这些房企将旗下业务分拆上市，这也是市场发展趋势，这样大大提高了企业融资能力和抗风险能力。恒大矿泉挂牌后，强大的实力和品牌有望成为资本市场具投资价值的饮用水产业股，为未来投资带来巨大想象空间。”

分拆上市过程中，部分集中在一个市场，而部分则分散在好几个市场。李宇嘉认为，出现这样的格局，本质上和其对于成本的考虑有关。比如说，如果在某个市场的行政审批程序太复杂，那么可能会放弃这个市场。另外，从融资的成本角度出发，不同市场背后的潜在投资者是不同的，不同房企会根据潜在投资者的规模进行考虑，进而选择不同的上市环境。

这也是龙头房企做大市值的必由之路。“这是一种企业规模成长的必然，也是在集团运作的基础上，各板块独立运作的体现。”李宇嘉说，众多房企的业务分拆上市，势必利好后续专业化的运作模式的形成，而本质上这都是为了实现对市值的好管理。分拆上市多在大房企内部进行，和房企成本管控的思路有关系。通过分拆上市的做法，实现了各业务的独立运作，降低不同业务之间的协调成本。同时，也使得企业品牌的推广渠道更为广泛，实现企业市值的大化挖掘。