[摘要] 新政对购房者的影响，二套房首付降低、税费减免政策降低购房成本，刺激潜在购房需求特别是改善性需求的释放。
新政终来到：二套房首付比例降至四成 二手房转让营业税再减免
3月30日《中国人民银行住房城乡建设部 中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》发布，降低二套房首付比例和公积金购买首套房首付比例。
继续做好住房金融服务工作，满足居民家庭改善性住房需求。鼓励银行业金融机构继续发放商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款，支持居民家庭购买普通自住房。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。
进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，低首付款比例为30%。
同日，财政部、国家税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，减免二手房转让营业税促进房地产市场健康发展。
个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
改善型需求获大力度支持 楼市稳消费基础更趋牢固
对购房者的影响，二套房首付降低、税费减免政策降低购房成本，刺激潜在购房需求特别是改善性需求的释放。针对新房市场来说，公积金购买首套自住房成本首付比例降低至20%，较原来降低10%，同时支持公积金对二套房贷款的发放，其首付低为30%；而购买二套房，若已结清首套房房贷的，则仍享受30%的首付比例和首套房等同的利率优惠，而未结清首套房贷的，虽然利率仍然按差别化执行，但首付下降了两成，大大减轻了改善性需求在购房初期的资金压力。
针对二手房市场来说，免征营业税期限由5年调整为2年，一套200万二手房在满2年但未满5年情况下交易原需缴纳营业税由11.2万元，调整后营业税减免，二手房流转成本降低，在一定程度上刺激二手房交易。因而此次五部委的政策调整，对购房者的直接影响是购房成本降低，影响市场预期，一定程度上也刺激部分观望需求入市，推动成交回升。
对总体市场来说，增加市场供给，刺激需求入市。2009年信贷政策由紧转松，二套房首付比例低至20%，多重政策叠加，房地产市场随之迅速转向，在2008年的低基数基础上，销售面积突破9亿平方米，同比增幅超过50%，而销售额高达4.4万亿元，同比增长83%。而2010年信贷收紧使得销售同比增长仅有11%，两年相差较大。2015年市场再度迎来改善性需求重大利好，公积金二套首付低30%，商贷二套首付降至2010年初的40%，加之二手房交易税费减免，或将与2009年类似，迎来楼市转向。
对企业来说，增强企业后市向好预期，与金融政策配套，加快企业开发节奏。此前央行降准降息等一系列积极的货币政策，在一定程度上缓解企业融资成本高等问题，增强企业后市向好预期。此次二套房和税费政策调整，在加快市场回暖、增加市场信心的同时，其刺激市场销售回款加快，也将房企缓解资金链压力。资金面与预期全面向好将推动企业加快开工，逐步改善未来的开发投资节奏，优化资金来源结构，促进整体行业向好。
2009年会否重现？
此前，2008、2009年国家也出台助推房地产发展、加快交易进程的二套房首付降低及税费减免政策，今年政策与之相比，有较多相似之处，我们对此进行比较。
与2009年时的政策相比，此轮政策主要有以下几个特点：
1）都坚持以保增长为主要目标，以拉动需求为主要方式。但2015年在保增长的基础上同时注重调结构，通过经济结构调整升级推动经济稳定增长。
2）都实施积极的财政政策。但与当年加大国家财政投资力度相比，2015年积极的财政政策要加力增效，加大社会投资力度，引导社会资本投向重点项目。
3）货币政策都采取下调存贷款利率和存款准备金率的方式。但与2009年适度宽松的货币政策相比，此轮仍保持稳健的货币政策，更加注重预调微调，更加注重定向调控，做到松紧适度。
4）支持自住性需求，首套房公积金贷款首付比例降至2008、2009年的20%。针对改善性二套房需求，当年不管首套房有没有还清贷款，只要符合要求购买二套房首付与首套房一致为20%；当前政策为首套房还清贷款，购买二套房首付才为30%，未还清贷款的则为40%，其力度小于2009年，但已较2011年以来有了明显改善。
5）对税费减免保持高度一致性，均将二手房营业税免征年限定为两年，同时此次调整并未规定有效期限，其持续性将更为久远。在2009年市场明显向好的政策效果下，2015年政府希望通过同样的政策来进一步刺激市场促消费去库存。
6）地方均采取多种优惠刺激市场。但2008年上海、杭州等重点城市放宽购房入户条件以刺激住房消费，而2015年一二线重点城市已进入控制人口规模阶段，购房落户政策已基本取消，而二三线城市中则不少采取放宽购房落户政策，如海口、无锡等。同时，居住证制度推行范围扩大，对楼市刺激范围也随之扩大。
整体来看，这两次政策面临了不同的背景，2008年受金融危机影响楼市下行，而当前楼市供应过剩，库存量高企，需求减弱。从政策内容来看，2015年政策刺激力度不及2008-2009年，而所面临的楼市背景也与之不尽相同。两方面共同作用下，2015年政策效应推动楼市或有好转，但应不及2009年。
背景探析：经济下行压力继续加大，房地产稳消费、去库存、促投资任务艰巨
经济下行压力依然较大。2014年国内生产总值63.64万亿元，比上年增长7.4%，是近五年来低值；CPI亦持续保持低位，2014年居民消费价格总水平CPI比去年上涨2%，涨幅为5年来新低，2015年1-2月平均涨幅仅1.1%，市场面临通缩压力；而PMI自去年下半年来持续下跌，制造业增长动力仍显不足；1月、2月PMI均处于荣枯线以下，反映国内制造业经营形势不佳，国内外市场需求总体继续偏弱。同期房地产投资增长明显回落，增幅仅有10.4%。作为中国经济增长动力三驾马车之一的投资降速前行，经济发展后续动力不足。
房地产高库存压力下，市场信心仍显不足，急需政策刺激，提升交易活跃度。2014年房地产销售及新开工下降明显、开发投资放缓的背景下，各个城市的库存压力持续加剧，今年1-2月销量继续大幅回落，多数城市的可售面积去化周期在15个月的警戒线以上，市场整体的去库存压力骤显。积极恢复房地产市场信心、稳定房地产开发投资节奏，仍将是各级政府在稳增长过程中的主要任务之一。
在各地库存压力居高不下的背景下，部分地方政府已根据实际调整公积金二套房首付政策。此次央行等三部委在降息降准等一系列积极货币政策的基础上，对二套房商贷首付以及公积金首套及二套首付的调整，财政、税务两部委减免二手房营业税，同时从新房和二手房两端发布重大优惠，对各级城市特别是改善性需求是重大利好。而随着地方自主权的扩大，地方政府或将根据当地市场变化，进一步出台契税减免、财政补贴等政策，继续支持自住性和改善性需求。值得关注的是，至此与房地产相关的各类稳消费政策已基本完备，接下来市场走势的关键在于具体政策的落实和执行；在这方面，各相关机构及各类市场参与主体还有相当多的事情需要做。
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