[摘要] 央行、住建部、银监会联合发布楼市新政：二套房贷首付比例由此前的不低于六成降至不低于四成。业内普遍认同该消息为“重大利好”，不过能否在短期内撬动淮安房地产市场、刺激购房需求，各方持有不同看法。
昨天（3月30日）傍晚，央行、住建部、银监会联合发布楼市新政：二套房贷首付比例由此前的不低于六成降至不低于四成。记者注意到，市场此前关于楼市宽松的强烈预期，不仅成为既成事实的利好，还普遍超出了“二套房首付降至五成”的预期。重磅消息传来，市场为之雀跃。
淮安市场对此消息又当如何解读？当晚，记者分别采访了淮安市住房公积金中心、工农中建四大行以及江苏银行个贷部门的有关工作人员。此外，淮安的部分地产商、二手房中介负责人以及淮阴师范学院城市与环境学院房地产系的教授，也相继接受了记者的专访。
采访中，业内普遍认同该消息为“重大利好”，不过能否在短期内撬动淮安房地产市场、刺激购房需求，各方持有不同看法。
银行：尚未接到正式文件通知
当晚，记者先后从淮安工农中建四大行以及江苏银行个贷部门了解到，各家银行尚未接到相关的正式文件通知。“肯定是好事情啊”，江苏银行工作人员告诉记者，目前该行的房贷政策执行“认贷不认房”的政策——没有房贷的，按照首套房政策执行，即首付按不低于30%执行，利率普遍执行基准的9.5折（目前五年期以上房贷基准利率为5.9%）。二套房按首付不低于60%，利率按基准利率的1.1倍执行。
这一政策，也是目前淮安商业银行普遍执行的房贷政策。其中，工商银行、建设银行、农业银行、中国银行均对此予以了肯定。不同的是，有的银行对政策执行具有普遍性，有的则是有选择地针对优质楼盘进行利率打折优惠。
“政策落地会有一定的滞后性，通常在三两天后才能传达（到淮安）。”农行工作人员告诉记者，政策一旦传达，将会立即启动新政策。其他银行同样表达了类似的看法，这也意味着政策距离实实在在落地淮安，还有短暂的“空窗期”。
此次新政也指出，购买首套普通自住房，公积金贷款首付比例低为20%。当晚，市公积金中心的相关工作人员回应记者说，新的文件尚未接到，不过该中心对房贷政策还是十分宽松的。据介绍，目前淮安二套房住房公积金贷款参照一套房政策，即首付不低于30%，利率执行基准利率（五年期以上为4.0%），“这已经比五年期的存款利息都低了”。
据记者了解，目前淮安商业银行五年期以上的定期存款利息（整存整取），如果上浮到顶的话，年利息为5%左右。由此来看，五年期以上住房公积金贷款利率与存款利息之间，实际上已经存在某种“倒挂”现象。
房地产商：中长期肯定是大利好
“毋庸置疑肯定是利好，不过短期的市场表现还有待观察。”昨晚，市区茂华国际营销总监王毅介绍说，楼市新政，从短期来看，虽然形成利好，但是对楼市中长期的影响将会更大。
王毅介绍说，从淮安的房地产市场来看，决定楼市走向的因素主要包括土地供应量、商品房库存、市场消化量以及金融政策。这一次的新政，让金融政策更加支持居民买房，更重要的是有利于提振市场信心和市场预期。与此同时，根据中央此前的土地政策规定，各地要结合实际情况适度调节商品房土地出让量，引导供地转型，这实际上也有利于收紧土地交易量，进一步消化现有的土地库存量，进而减少新的商品房开发量，“金融政策支持买房，市场土地增量放缓，这自然十分有利于消化现有的房源库存，促进楼市向好发展”。
“关键在于，现有的库存以及市场购买的信心。”王毅认为，新政实施后，短期内重要的是释放了楼市宽松的信号，强烈提振市场信心，“短期不一定出现冲量的情况，不过预计在今年下半年到明年，楼市肯定会放量冲高”。
新政有利于活跃二手房市场
此次新政指出，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。这一政策，其实是将原来的二手房营业税免征期限由5年改成了2年，这无疑会加速部分存量二手房进入市场。
市区金桥房产中介负责人李士国告诉记者，今年以来二手房交易不温不火，成交难一方面是因为市场预期不强，另一方面二手房与一手房的比价缺少足够优势，这些因素导致二手房成交越来越困难。不过，此次新政释放了强烈的市场信号，尤其对盘活二手房市场，是大的利好。
他介绍说，目前未满五年的二手房营业税按房价的6.6%征税，五年期以上免税，如果按照一套二手房50万元计算的话，五年内上市交易就得多交3.3万元的税，这自然抑制了未满五年的二手房的交易。缩短到两年，这就让更多的二手房可以享受到“免税政策”，自然也有利于二手房进入市场且扩大交易量。
“购房户从买（期）房到拿到钥匙，通常也得要一两年时间，这就相当于拿到房就能转手了”，李士国十分看好楼市新政对二手房市场的影响。
业内和学者：
对刚需、改善型住房人群更有利
“银行对新政的敏感度较低，老百姓，尤其是房地产商对政策肯定很敏感。”市区一家农行个贷部门负责人认为，首付降不降低对银行而言，影响比较小，当前楼市的焦点矛盾也不在于银行，老百姓，尤其是刚需购房户中的“夹心层”（首付难凑齐的，又急着买房的）肯定欢迎楼市新政。对其他一些老百姓而言，也不会特别敏感，况且在银行利率正处于降息周期的当下，买房成本也会下降，“首付并非是刚需购房户是否买房的决定因素”。
“目前楼市的主要矛盾集中在供求关系和价格上。”上述负责人认为，地产商在楼市频繁宽松利好的当下，他们更应该充分用好用足国家的有利政策，发挥价格的杠杆作用，尽快去库存，“而不是守着利润不放”。
“影响不会太大，但是可以促进购房，特别是对包括在内的刚需购房人群更有利。”中行个贷部门有关工作人员认为，新政可以促进房产交易，“但是现在谁又去炒房呢”，所以新政更有利于刚需、改善型住房人群，对二手房交易也是大利好。
淮阴师范学院城市与管理学院房地产系封海洋主任认为，新政的意图是降低房地产市场的流动门槛，加快市场去库存。同时利用二手房市场与一手房市场的强关联度，释放改善型需求，提升整个楼市的活跃度。
2015版楼市新政
二套房商贷低首付比例统一为40%；公积金首套住房低首付比例，以前90平米以下20%，90平米以上30%，现统一为20%；二套住房以往不发放贷款，现如果首套结清贷款，低首付比例为30%。
今日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
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