[摘要] 七城市被住建部约谈、郑州限购升级、房企融资开闸的时间再度延后，在楼市和土地市场上演疯狂之际，楼市调控的政策层面正在表现出新的收紧动向。
七城市被住建部约谈、郑州限购升级、房企融资开闸的时间再度延后，在楼市和土地市场上演疯狂之际，楼市调控的政策层面正在表现出新的收紧动向。
“8月初，温州悄悄放松限购，当时的政策导向感觉还是略微宽松的，可是到了9月份，政策氛围明显不同，诸多信号显示调控政策正在悄然走向收紧。”北京一知名房企副总如是表示。
与此同时，记者也从住建部等相关主管部门了解到，目前楼市升温、地王频现等市场表现已经引起中央层面的重视。随着宏观经济的企稳，基于调整经济增长结构的楼市调控思路也会逐渐明确。“部里近期会继续下到地方督查，政策方面预计会比前一段时期紧一点儿，年内会有相应动作。”住建部一内部人士表示。
刚刚过去的8月份，房价上涨势头依旧。实时的百城价格指数显示，2013年8月，100个城市新建住宅平均价格同比上涨8.61%，环比上涨0.92%，是自2012年6月以来连续第15个月环比上涨。
“现在中央担心的不是热点城市价格上涨、土地高溢价成交，而是这种市场表现带来的楼市失控预期。”国务院发展研究中心一位负责人表示，“接下来，在影响市场的各方面，比如信贷、融资、地方审批，预计都能看到调控收紧的迹象。”事实上，从住建部约谈七城市以及郑州限购升级，楼市调控收紧的迹象就已经可以窥见一斑。“年内政策的着力点应该主要还是在地方政府身上，住建部以及其他相关部门的调控问责会从严。”住建部相关人士告诉笔者。
无疑，在国内主要城市房价的环比连续上涨中，地方政府年初宣布的房价控制目标已经受到最为严峻的挑战。据记者了解，今年年初，北京和上海的控涨目标定为“保持稳定”，其他主要城市则是表示将确保房价涨幅不超过人均可支配收入的涨幅。
“目前有8个城市的房价涨幅已 过了年度限额，这其中包括所有的一线城市，也包含了二线城市中的厦门、南京、郑州和沈阳。预计到今年年底，有相当一部分城市的年度房价控制目标较难实现。”中国房地产学会副会长陈国强表示。正是在这样的压力下，郑州成为率先收紧调控政策的城市。国家统计局数据显示，7月份郑州新建商品住宅价格环比上涨1.7%，同比上涨12%，在二线城市中属于房价上涨最快的。“住建部的约谈和郑州限购升级颇有点杀鸡儆猴的意味，现在一些预计难以实现控涨目标的城市已经开始有所行动了。”上述国务院发展研究中心负责人表示。
“虽然我们这里没有被约谈，但也得到部里的消息，近期也会过来，让我们密切关注市场情况和房价涨幅，控涨不力仍然要问责，”东部某省住建厅官员对记者表示，“今年是新政府上任的年，各地方都不愿自己报出的数据太难看。”
除此之外，在7、8月间已经透露出开闸信号的房地产上市融资大门仍然虚掩。此前，证监会对房地产企业上市和再融资口径的微调，让房企在资本市场的再融资看到了曙光，此后有近20家房地产企业都公布了再融资预案。但日前，一位与证监会来往密切的房地产业知情人士对记者表示，“目前房价上涨、地王频现，决策层对房企上市融资开闸会慎之又慎，原定的时间方案，或将因此被延后。”
据业内人士分析，房地产调控升级的信号，不止是来源于地王频出、房价上涨，更是由于中国经济显示出明显的向好势头。
9月10日，国家统计局发布的固定资产投资数据和8月份中国制造业采购经理指数（PMI）都显示，下半年中国经济增速开始企稳。“为确保经济平稳，预计年内不会出过于重磅的房地产调控政策，但是现有的调控政策，比如限购、限贷等继续收紧的可能性很大。”上述国务院发展研究中心负责人表示。事实上，业内关于房产税扩围已有颇多猜测。不久前，国家发改委主任徐绍史、财政部部长楼继伟向人大常委会作报告时，双双提到“扩大个人住房房产税改革试点范围”。而北京一开发商告诉记者，目前房产税扩围的时间可能就在10月底至11月初。
“不过从短期来看，房产税扩大试点对整体楼市的调整意义不大。”业内分析人士陈剑波表示，“从此前试点的上海和重庆两地楼市来看，房产税的作用逐渐在弱化。”“尽管住建部和业内各方一直表示将出台楼市调控的长效机制，但从目前的情况看，长效机制即使建立，也难以立即见效，而土地、资金、信贷等关键方面政策调整的空间已经很小，出台新政的可能性不大，”陈剑波表示，“从目前住建部传递出的信息来看，强化原有政策、限制地方微调、加强地方问责的细化措施落地的可能性更大一些。”
“事实上，目前看来，稳定预期比房价一时的起落有着更为深远的意义。”住建部政策研究中心主任秦虹不久前也公开强调，当前最重要的是稳定政策预期，当前调控的着力点应是保持政策方向连续稳定，在政策措施上不断优化和更具针对性。
18日，国家统计局发布8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，延续着上个月走势，8月份房价依旧保持着上涨态势，环比价格上涨的城市个数由62个增加到66个，环比价格下降和持平的城市均由4个减少为2个。不过，在70个大中城市之外，目前一二三线城市的房价涨跌已呈现分化趋势。
2013年已走过大半，中国房地产市场经历了从过去一年火热成交到年初的“风声鹤唳”，再到如今市场两极分化的过程。分析人士认为，在宏观经济面逐渐回稳的大背景下，房地产市场的长效机制需要尽快酝酿完成。
房价变动差异明显
国家统计局的数据显示，与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。8月份，同比价格变动中，涨幅为19．3％，为下降2．3％。尽管70个大中城市房价的整体表现依旧延续涨势，但一线城市与二三线城市房价变动的差异已经开始明显。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟在解读8月份房价数据时表示，70个大中城市中新建商品住宅价格同比上涨的城市有69个，但涨幅较高的城市主要集中在一线城市和个别二、三线城市。8月份，北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅价格同比上涨在18％－20％之间，天津等31个二线城市同比上涨大都在7％－10％之间，唐山等35个三线城市同比平均上涨6％左右。
在刘建伟看来，去年8月份，70个大中城市中，大部分城市新建商品住宅价格同比是下降的，以致今年8月份同比指数的对比基数相对较低。
不过，尽管今年8月份70个大中城市新建商品住宅价格环比大都仍在上涨，但从今年3月份以后，70个大中城市中，大部分城市的房价环比涨幅逐月略有下降。根据国家统计局的初步测算，70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅从3月份的1．7％回落到8月份的0．8％。
微调政策松紧不一
房价变动的巨大差异也让楼市政策出现新动向，整体表现为：一二线城市收紧，三四线城市松动。
在政策收紧的城市中，北京首当其冲，南京、郑州则紧随其后。
作为楼市的重要风向标，北京房价已经连续数月保持着同比接近20％的高增长，环比增速也始终未见明显的下降。在此背景下，北京市在范围内率先推出“限房价、竞地价”的措施，同时进一步收紧房地产预售审批，对开发企业的销售价格进行直接干预。
北京之外，南京出台政策，明确国企退出商品房开发领域时间表；郑州则进一步收紧限购政策，明确要求不满20岁的单身人员暂停买房。
与政策收紧的一二线城市相比，为楼市松绑的城市数量更多：
房价连续数月环比下跌的温州率先微调了自己的限购政策，将2011年初开始执行的本地户籍家庭只能新购买一套住房的限制放宽为两套。
曾经领跑房价的深圳楼市，由于最近以来的涨势回落，也酝酿出台了新的政策，放宽普通住宅税收优惠门槛，以期让更多的小户型或者中低价位的普通住房将享受到税收优惠政策，从而鼓励刚性自住的购房需求。
除此之外，芜湖、舟山等不少三线城市也都或明或暗的调整着已经出台的房地产限制措施，为减少库存、重启楼市做着铺垫。
市场呼唤长效机制
在中原地产市场研究部总监张大伟看来，中国楼市已经出现了事实上的冰火两重天：一二线城市量价爆发式上涨，而三四线城市则出现了库存积压、卖地难。
张大伟表示，在当下的情况下，各地房地产政策也将呈现两极分化，过热的区域可能会出台收紧的举措，而房市冷清的区域可能会出头扶持性的政策。一二线城市在年底前依然可能会有收紧政策的可能性，但很难抑制市场继续上行。而三四线，包括温州等城市，虽然会扶持楼市，但因为需求不多，而库存积压，很难有效的解决摆在自己眼前的问题。
回顾过去的大半年，商品房销售面积同比增长近三成，重点城市土地市场的 供应与成交上涨近一倍，而二手房价指数也一路上扬，标杆房企业绩喜人、拿地积极。主流房企的销售业绩平均涨幅均超三成。
尽管“限购、限贷”等大力度措施在短期内不会退出，但是总体而言房地产市场政策已经趋于平稳，“管理预期”成为新的提法，房产税等长效机制或将成为未来房地产市场政策的主要工具。
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