[摘要] “国五条”地方细则今年3月出台以来，除北京市以外，有关二手房交易个税按个人所得的20%征收政策，在许多地方并没有明确实施时间，因而一直处于“悬空”状态。
“国五条”地方细则今年3月出台以来，除北京市以外，有关二手房交易个税按个人所得的20%征收政策，在许多地方并没有明确实施时间，因而一直处于“悬空”状态。
业内人士认为，新一轮房地产的调控难度很大，一方面不能放松现行的政策导向；另一方面，不解决股市等资本市场长期不景气的问题，不解决地方政府长期依赖土地财政的问题，恐怕难以厘清资本追逐利润所带来的楼市异化问题。
增税“言之凿凿”，地方“听之藐藐”
从3月底至今，北京、广州、深圳等35个城市发布了各自的实施细则。针对20%个税政策，除北京明确规定自4月1日起实施外，绝大多数城市重申了国务院文件的要求，并未说明何时开始实施；合肥、南京、郑州等地则干脆连提也没有提及。
如今，有关增加个税的政策可谓是“草色遥看近却无”：人人谓之有，实则未尝有。
“我们办理的二手房交易，没有征收过20%的个税，个税还是按照房屋总价的1%或2%征收。”有热点城市二手房中介负责人告诉记者。一城市房地产部门负责人告诉记者，此政策何时实施，“目前没有时间表”。
为何出现这一现象？据了解，一些城市房屋登记系统时间不长，存在不少“大龄房源”，诸如老公房、房改房等，核价难度很大；由于“阴阳合同”不同程度地存在，公平核价并不容易。此外，住房购买、装修和使用过程中，涉及多项支出，若要准确界定“转让所得”，也有难度。
据分析，一些地方对个税政策带来的冲击力准备不足。今年3月，有的地方出现“离婚潮”，争议矛头直指增加个税政策。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说，这些年房价早已翻番，增加个税政策一旦实施，杀伤力很大，对其影响要有充分的估计。
房价环比上升，“地王”再度回归
中指研究院数据显示，今年4月100个城市新建住宅平均价格环比上涨1.00%，自2012年6月以来连续第11个月环比上涨。
值得注意的是，新的“地王”再度回归。5月6日，广州白云同宝路土地的出让经历了近200轮争夺，成交的楼板价高达每平方米25597元，溢价率达到1145%。4月以来，厦门、长沙、天津等地都出现了高溢价地块。
“20%个税等政策‘悬空’,倒是给房企吃下一颗定心丸。”一知名房企负责人告诉记者。
据了解，2010年至2012年，每年供地完成率均不到七成。国土部门公布的数据显示，今年住房用地计划供应15.08万公顷。供地计划能完成几成，尚待观察。
海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，房价坚挺，“地王”回归，会增加政府调控的难度，但是，既定政策又不能走过场，还要保持一定的严肃性和权威性，可见政府调控面临着两难的处境。
撬动银根地根，建立“长效机制”
业内人士分析，我国股市、基金等资本市场长期低迷，不能实现多数人的资本“保值增值”的愿望，加上土地财政的无可替代性因素，地方经营土地的冲动难以遏制，以至于楼市“保值增值”的作用明显，因而资金不断涌入这一市场。
今年3月27日举行的国务院常务会议强调，要继续搞好房地产市场调控，财税改革要拿出方案，循序渐进。金融改革要在推动利率和汇率市场化、发展多层次资本市场方面推出新的举措。加快建立房地产稳定健康发展的长效机制，加强保障性安居工程建设。
记者了解到，针对“长效机制”的相关调研正有序进行，业内人士认为这是本届政府楼市调控的“关键一招”。
业内人士指出，建立房地产稳定发展的长效机制，不能只一味地限制房价及购房需求，而应该在加快土地供应、改革“土地财政”等方面作出制度安排。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，必须遏制楼市作为“投资品属性”的不断膨胀。
“与其试图撇清房价与货币政策的关系，不如采取切实可靠的行动来遏制房价过快上涨，并建立健康的资本市场、丰富人们投资渠道，来为楼市合理‘减压’。”陈晟如是说。
（来源：扬子晚报）
楼市从来就是一个“上有政策、下有对策”的博弈场。统计层面的“稳中有降”并不是人们想要的，限住成交量的同时，更要注重管理预期
各地楼市“国五条”新政细则执行已一月有余，正如人们所预料的，更严厉的调控政策使一线城市成交量大跌。尤其在执行新政最严格的北京，二手房成交量较上月更是下降了近九成。
北京楼市在短期内退烧，靠的更多的是“限”字当头的政策组合：更大范围的限购——非京籍单身人士禁购二套房；更严厉的限贷——二套房贷首付一律七成；更直接的限价——如果开盘的商品房项目报价偏高且不接受指导，将不予核发预售许可证。
这几个“限”，限住了不少想买房的人，也限住了不少本来计划开盘的新项目，供求两端都受限，成交量自然也就被限住了。
但楼市从来就是一个“上有政策、下有对策”的博弈场，限购政策出台后，花钱修改贷款记录、购买购房资格的现象就屡屡出现。如今限价了，开发商要想开盘卖房，就必须遵守限价的规则。于是一些本来非毛坯的项目变成了毛坯房，价格没变。或者把购房合同分成了购买毛坯房的合同和“装修代理”合同，和前期相比，开盘价可能持平或下降。这样一来，统计层面的房价实现了“稳中有降”，但购房者的支出却并没有减少。
这样的稳定局面并不是人们想要的，也是难以持久的。最近，在市场退烧的同时，不少业内人士都对当前以“限”为主的调控政策感到担心，担心政策效果只是一时的、难以促进市场的长期稳定，甚至会导致市场大幅波动或滋生腐败。而一些购房者则在等待成交量低迷一段时间后，一些楼盘价格下调，可以趁机“抄底”，以期将来房价反弹时获益——从以往多年的调控经验看，这或许是大概率事件。
归根结底，当前初见成效的各种限制政策，可以限住成交，却难以限住人们对未来房价继续上涨的预期。在“国五条”的一系列政策中，专门提出要加强市场预期管理，正是看到了预期的重要性——预期稳则市场稳。
怎样才能稳住预期呢？首先需要政策稳。这些年房地产政策频频出台，而市场内在运行机制没有根本改善。所以，调控仅靠“限”是远远不够的，政策导向应该更尊重规律，更加着眼长远，逐步用金融、税收等经济手段取代行政手段，推进各项长期制度改革。
要稳住预期，让各方看到调控的决心，就要采取更有效的监督和法律手段，促进各地各部门严格执行政策。过去的几年调控，政策不可谓不严厉，但执行的力度却松紧不一，具体操作中变通甚至借机寻租，使调控效果打了折扣。如果让人们觉得政策难以落地，自然对政策的效果信心不足，预期就会倾向于调控失效、房价上涨。
要稳住预期，市场信息的公开透明和及时发布十分必要。人们从各种媒体上获得的成交和房价信息，大多来自各种中介机构，相比之下政府发布的数据不够及时、缺乏梳理分析，而且常常这个月发布了、下个月就不发了。相关的政策传言也缺少及时的澄清和解释，导致抢购潮、过户潮、离婚潮的出现，把老百姓折腾得够呛。作为房地产主管部门，应该更多地考虑普通百姓的感受，更及时地发布数据和权威分析，出台相关政策更多的征求公众意见，力求人心稳定，不折腾大家。只有这样，人们才能对调控的长期效果有信心，预期才能更稳定。
(来源：人民日报)
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