[摘要] “你知道这事吗？听说明年元旦过后，房贷利息又要调整了。”黄小姐最近有点纠结，因为听说明年元旦过后房贷利率将按最新标准调整。今年来，央行连续三次加息。对于从去年就开始偿还房贷的市民来说，加息的累积效应将从明年1月开始集中体现。
（来源：大河网）
“你知道这事吗？听说明年元旦过后，房贷利息又要调整了。”黄小姐最近有点纠结，因为听说明年元旦过后房贷利率将按标准调整。今年来，央行连续三次加息。对于从去年就开始偿还房贷的市民来说，加息的累积效应将从明年1月开始集中体现。按照五年以上贷款基准利率计算，利率上涨幅度超过10%。还有不到两个月就要跨入新的一年，是否提前还贷，让像黄小姐这样的房贷族心里算起了账。对此，银行人士谨慎建议，提前还贷前先算算账，因为提前还款不一定都合算。
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三次加息利率上涨超10%
央行今年以来已3次上调贷款利率，这也意味着房贷客户的利息负担将增加。目前，5年期以上贷款基准利率已从今年初的6.40%上涨到7.05%，累计增加了0.65个百分点，上涨幅度超过10%。而按揭贷款合同的调息方式主要有两种：一种是即时调息，即在加息的次月就按新利率计算月供；还有一种是次年调息，即从加息后的第二年1月1日起执行新利率。采用后一种方式的房贷客户占多数，如果今年余下的这两个月不再调整利率，那么对于去年以前办理的老房贷客户来说，明年起要面对的将是3次加息的叠加。
记者算了一笔账，如果是60万元的房贷，采取等额本息还款期限20年的方式，以年初6.40%的基准利率计算，月供为4438.19元，20年累计支付利息465164.46元；如果以现在7.05%的基准利率计算，月供为4669.82元，20年累计支付利息520756.37元，加息前后利息总负担相差55591.91元。
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提前还贷现象明显增多
如今快到岁末，年底各种奖金也让房奴们手头上稍微有所充裕，催生提前还贷高峰期。据向各大银行了解，目前咨询提前还贷事宜的人数已明显增加。
“一般而言，提前还贷都是客户主动提出申请，而每年的最后一个月都是提前还贷的集中期，今年也不例外。”郑州某银行的工作人员表示。“有的是先还一部分，也有的是一次性全部还清；有的是问怎么还，也有的问该不该还。因为每个客户各自的情况不同，提前还贷的方式也有所不同。可以肯定的是，年底客户对于提前还贷的关注度已经大幅提升，这一点相应的客户经理体会最深。”
据了解，目前咨询提前还贷事宜的人数已明显增加，岁末年初的提前还贷现象越发明显。尽管各方对年内是否会加息存在分歧，但房奴们自然不会放过每一个精打细算的可能。不少购房者直言：提前还贷，意在省利息。
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市民提前还贷多为“省利息”
“我的房贷还剩20万元，贷款期限为10年，每个月要还近2300元本息，其中利息1000多元。这不，我听说明年元旦房贷利息又该上调了，去年不也是这样，趁着有点钱，我就赶紧多还点，这也算是节省钱啊。”黄小姐表示，今年她手里有了点闲钱，再加上平时攒的钱，大约够提前还掉剩余贷款，“我究竟应不应该提前还贷？前两年我还可以投资股票，仅20万元的部分产生的也不止每个月1000多元。可是暂时还没有其他的投资渠道，定存一年，20万元有7000元的利息，但是贷款产生的利息差不多12000元，我计划将贷款全部还了，减去定存的利息，每年还能省下近5000元。”
针对黄小姐这一纠结的问题，记者咨询了市内多家银行的工作人员。某银行工作人员在接受记者采访时表示，黄小姐的认识存在误区，打算提前还贷的市民先到银行打听清楚，自己的房贷按哪种情况调整利率，而没有必要集中在年底办理。“贷款时候的利率比较高，产生的利息也较高。如果房贷是7折利率的，4.14%～4.62%，减去已经还贷的部分，20万元的利息大概也就是低于700元每月，一年是8000元左右，减去一年期定存利息，也就省了1000元，平均每月不到100元。”
三种类型不适合提前还贷
提前还贷划算吗？哪些人群不适宜提前还贷？对此，相关银行理财人士做如下建议。
一是享受房贷优惠政策或者进行公积金贷款的人群。
对于享受房贷优惠政策或者进行公积金贷款的人群来说，目前国家已取消首套房贷下浮优惠政策，而各家银行也都对房贷利率进行上调，新客户的利率由客户经理和客户共同协商确定一般上浮在5%~20%之间。
以今年6.4%的五年期贷款利率计算，在打完7折后，享受优惠的老客户贷款利率仅为4.48%，比当前的五年期存款利率4.55%还低0.07%。对于这样的客户，与其凑足资金提前还贷，还不如将这笔还贷资金进行5年储蓄，所获得的利息甚至能超过要还的贷款利息。
二是拥有更好的投资渠道的贷款者。
对于那些拥有更好的投资渠道，其投资风险可控，并且高于贷款利率的客户，进行提前还贷将消化“机会成本”，如果没有好的投资项目，一些保本型的理财产品和国债都可以满足需要。比如，目前享受8.5折优惠的房贷者，即使按照2012年房贷利率计算，其五年期利率为5.9925%，而今年财政部发行的凭证式（四期）国债5年期的票面年利率就达到了6.15%。另外，银行发行的一些保本型的理财产品，也可以考虑。
三是还款期限过半的贷款者。
除此之外，表示提前还贷还需注意时机和还款方式问题。目前，房贷还款方式主要有等额本息、等额本金两种。选择等额本息的还款方式，已经接近还款中期或是选择了等额本金的还款方式，并且还款期已 过1/3的借款人不适合提前还贷。当然，提前还贷是否划算要因人而异，贷款者可以应用网上的理财计算器，根据自己贷款情况进行测算。
（来源：都市快报）
今年来央行三次加息后，五年期以上贷款利率达到了7.05%。由于大部分老房贷客户要到明年1月开始执行新利率，现在已经是房贷调息倒计时。届时，老房贷客户的利率要从现在的6.40%上涨到7.05%，利率上涨幅度超过10%，还款负担要加重不少，最近，很多手头有点闲钱的房贷一族都在犹豫，要不要在执行新利率前提前还掉一部分贷款？理财专家提醒，享受优惠利率或者贷款时间没超过5年的借款人，大可不必提前还贷。
有利率优惠不必提前还贷
目前正是每年提前还贷的高峰期，但记者从杭州多家银行了解到，与前两年相比，今年到银行提前还贷的人少了很多。
经过数次加息，目前5年以上长期贷款利率为7.05%，对于享受7折利率优惠的客户来说，明年执行利率为7.05%×0.7=4.935%，而5年期存款利率为5.5%，贷款利率与存款利率出现罕见的倒挂现象。部分享受8.5折利率优惠的客户明年的利率则为7.05%×0.85=5.9925%，也没比贷款利率高多少。
最近发行的2011年凭证式（四期）国债票面年利率6.15%，对于7折房贷利率客户来说购买5年期国债可获得年利1.215%的无风险息差，不必提前还贷。即便没能买到国债，银行中长期理财产品也是替代渠道。记者统计了目前在售的20款1年期银行理财产品，平均预期年化率为5.97%，多家银行的一年期产品预期年化率甚至高达6.5%，这些产品大多投向债券、票据市场或者优质企业信托融资项目，风险较低。购买起点资金也多在10万元左右。
而对于实行基准利率甚至上浮利率的房贷客户来说，是否提前还贷就有点纠结。目前市场上年化率高于7.05%低风险理财产品还是比较难找。对此，理财专家表示，如果你是一个保守的投资者，资金使用效率较低，可以考虑提前还贷。如果风险承受能力较强，可以尝试进行高高风险投资，比如股票、基金、信托理财等。
等额本息未超5年提前还不划算
目前，房贷还款方式主要有等额本息、等额本金还款两种。等额本息还款的特点就是：每月的还款额相同，在月供中“本金与利息”的占比中，还贷前半段利息占比大于本金，期限过半后则反过来。由于每月还款额相同容易记，加上前期还款压力小，目前多数贷款人采用等额本息还款方式。
以一笔贷款100万元、期限20年、年利率7.05%、等额本息的贷款为例，月供1556.61元，个月偿还利息1175元，本金381.61元，利息几乎是本金的3倍。10年零3个月后，两者占比才反转，月供中利息776.80元，本金779.80，相差仅3元。也就是说，如果是等额本息还款，前5年尤其是前3年，几乎都是在还利息，如果贷款时间没超过5年，提前还贷非常不划算。
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