[摘要] 随着对小区地下车库问题的持续关注，市民与记者的互动日渐增多。记者发现，人们在关注地下车库利用率低的现象后，正在把关注的目光投向所有权上。“一句话，该谁的谁说了算。可现在，地下车库到底归谁这个问题都说不清，理不顺，何谈使用权问题呢！”家住北大院的张先生说。
随着对小区地下车库问题的持续关注，市民与记者的互动日渐增多。记者发现，人们在关注地下车库利用率低的现象后，正在把关注的目光投向所有权上。“一句话，该谁的谁说了算。可现在，地下车库到底归谁这个问题都说不清，理不顺，何谈使用权问题呢！”家住北大院的张先生说。
权属三说法
业主：车库与房子是一体的
“我们买了房子，地下车库应该为我们所用，是业主共有的。”家住健康东路一小区业主徐先生认为，地下车库是小区的配套设施，应归全体业主所有。他说，开发商虽然一再声明其已交了土地出让金，但作为业主，他并未看到开发商提供单独交纳车库土地出让金的证明，或者分割证明。“我花钱买了房子，你在我家楼下挖洞建车库，这还是用了我们业主共有的地下空间，怎么能说这车库是开发商的呢？”徐先生还说，业主们在买房时或已均摊了地下车库的建设成本，从成本角度讲，地下车库也该属于业主共有。
同住在该小区的李先生说，开发商如果主张地下车库的所有权，就应该出具产权证。如果开发商有产权证，就应该缴纳公共维修基金和物业费。“我们业主是房子的产权人，大家都交了公共维修基金和物业费，既然开发商说自己是车库的产权人，那也应该缴纳公共维修基金和物业费。你看看，哪个开发商交了这笔钱？你开发商不能只要权利而不尽义务吧！”
开发商：车库不归业主是约定好的
市区一不愿意明示身份的房地产开发人士介绍，《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
“《物权法》说得很清楚，按照这条规定，地下车库的归属是可以通过约定的。事实上，现在的开发商大多在房屋销售合同中，与业主明示了地下车库不属于业主的约定。也就说地下车库是开发商的，这点勿庸置疑，谁投资谁受益啊！”该房地产开发人士对记者说。
“作为开发企业，我们对所开发的房地产项目进行了初始登记，取得了房地产项目的房屋所有权证书，该证书中含有地下车库，我们享有地下车库的所有权。”此外，开发企业针对该房地产项目所取得的有关立项、规划等各类建筑许可文件，都可以佐证开发商对地下车库享有权利。
人防办：属于国家的部分是法定的
现在，地下车库中有很多都标注了“人防工程”的标牌。这些人防工程在和平时期如何满足业主使用也备受关注。
记者了解到，按照相关规定，新建10层（含10层）以上或基础填埋3米（含3米）以上的民用建筑，按地面建筑底层建筑面积修建防空地下室；9层（含9层）以下且基础填埋深度不足3米的民用建筑，按地面总建筑面积的4％修建人防地下室。
市人防办相关人士告诉记者，以上规定说明人防地下室建设属于法定的人防工程，属于国家所有。按照2007年市人民政府、淮安军分区关于印发淮安市人民防空工程建设和使用管理暂行办法的通知规定，人防工程所有权人平时依法享有占有、使用、处分和受益权，可以行使租赁、转让、拍卖、申请抵押贷款等权利。
记者走访得知，人防工程目前大多由人防部门回租至开发企业，最长租期一般按照《合同法》上限为20年。在少数小区，人防工程与小区物管直接对接，租期或短或长，最短的租期只有几年。市人防办相关人士介绍，他们与开发商、物管签订出租合同时，明确了不得转租给业主以外的第三方。
现状三质疑
质疑一：买了车库，为何停车还要交钱？
“我就不明白了，我一次性花了几万元甚至十多万元买来一个车库，怎么花了这么多钱停车时还要交钱啊？”张先生对此倍感困惑。
市区城南一家小区业主购买了有产权证的地下车库，停车时每个月还要交给物管公司150元停车费。相比之下，在这家小区露天马路停车场停车，一个月只需要100元停车费。“地下车库有产权，这个车库就是我家的，露天马路停车场是小区业主共有的。很明显，我用自家的东西比用公共的东西还要贵，这是何道理？”业主张先生不解地问。
记者走访得知，取得地下车库产权的业主向物管公司交纳停车费是普遍现象，只不过不同小区交费额度有所不同，多的达100多元，少则二三十元。
对此，不同人有不同理解。市民卜先生认为，地下车库产权人虽取得产权，仍应该交费。他认为这笔费用是管理费和维护费，因为地下车库的正常运营需要雇佣安保人员等常规支出。“这和买房子一样，不能说房子是你的你就可以不交物业费！”卜先生说，地下车库产权人应该交费，但这笔费用应该与物业费一样，纳入政府指导价的范围，收多收少不能由物管公司自己说了算。
质疑二：人防地下室出租是否欠妥？
“现在小区地下车库大部分是人防工程，我觉得在和平时期，应该把人防地下室交给小区来管理和使用，只要保证人防工程养护到位、完好无损就可以了。为什么要搞成现在这个样子，非得把地下车库长租出去。”一物业界业内人士说，人防地下室长租给开发企业，开发企业又长租给业主，在这个中间环节，车库租赁费用是否被抬高？如果不抬高，开发企业又为什么热衷于这档子事情？
一不愿意透露姓名的业内人士称，在清浦区一家小区，当取得承租权的第三方打算进小区管理地下车库时，小区物管公司进行了抵制，坚决不让第三方进驻管理。“这说明地下车库经营权已经转手了。”这位业内人士称，当地下车库经过多次转手后，价格必然上涨，给承租的业主带来不利，也影响到小区的正常管理秩序。这位业内人士还称，在房屋成本中就包含人防地下室建设费用，原先的标准是52元/平方米，业主已经为此进行了支付。但现在，业主们要想使用共同出资建设的地下室，却要支付长期租金才能使用。
采访中，记者多次听到类似的表达：作为国家所有的人防地下室在和平时期应该惠及百姓，而不能被相关部门或组织拿来商业运作。
质疑三：长租心里没底，短租为何很难？
“20年、30年，更有甚至一租就是70年，这么长时间谁来租！我们就想和露天车位一样，一年一租不是挺好吗，为何短租就这么难呢？”家住清浦的刘先生提出，相关组织和部门之所以乐于长租，是基于能尽快回笼巨额资金的考虑。他认为，这种做法是不顾长远、只顾眼前利益化的做法。
刘先生说，淮安今年流行并纷纷效仿的地下车库长租行为，与国家调控房地产的大背景相关。在房市价格受调控的大气候下，一些开发企业为了寻找利润增长点，尽快回笼资金，就打起了车库的主意。他说，广大业主也是明白人，不可能不明不白地接受。另外，《合同法》明确规定租赁最长期限为20年，超过20年的租赁合同是否有法律效力也是令人放心不下的重要问题。
关系三梳理
梳理一：界定物权归属
江苏天哲律师事务所田竹律师对地下车库问题也给予了关注。他认为，如何提高地下车库使用率，如何界定使用权的前提要弄清地下车库的所有权问题，只有搞清地下车库物权的归属才能做到理性维权。
田竹称，目前的地下车库有三种：一是业主购买的，有明确产权。二是国家法定要求配套的人防地下室，这类地下室产权当属国家。还有一种是既不属于法定的人防工程，开发企业又没有预售许可证、不能出卖给业主的地下车库。
田竹说，业主所有的车库是业主独占的、专有的，对于这点应无争议。现在受关注、有争议的是人防地下室和没有明确产权的那部分地下车库。田竹认为，属于国家所有的人防地下室采取长租的方式出租给开发商似有不妥之处，因为这样的模式容易导致多次转手，带来涨价的可能，有悖于公益资产服务于民的特性。再者，国家之所以把建设人防地下室定为法定义务，其出发点是遇到战事或者灾害，人防地下室能发挥防空和避难的功能。
梳理二：界定成本源头
对于没有预售许可的又非人防的地下室，田竹认为关键是要弄清成本问题，如果这些地下室开发和建设的投入源于开发商，其受益当归属开发企业。如果这些车库的开发和建设成本均摊在房价内，实则是业主共同支付了这类车库的成本，应该与露天马路车位一样，属于业主共有，其如何使用、管理和维护，怎样收费，收费用在何处，应该由小区业主大会来决定。
梳理三：界定主管部门
“这些问题在普通百姓看来是很难的问题，但作为相关主管部门，他们应该很清楚这些问题。因为相关主管部门是专业部门，有一大批懂业务的专业公职人员。”田竹认为，如果主管部门理顺这些关系，相信这些问题会得到解决，矛盾能得到化解。
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