[摘要] 持续政策调控下，房地产行业洗牌形势加剧，房企并购愈演愈烈。业内人士指出，在宏观调控政策趋于严厉，市场竞争不断加剧的双重背景下，并购整合已经成为房企突破融资困境、拓展市场份额的一条通道。
（来源：东方早报）
“持续政策调控下，房地产行业洗牌形势加剧，房企并购愈演愈烈。
上海联合产权交易所最近的交易综述显示，房地产产权交易近期交投活跃。与此同时，来自于上海、北京、广州、西安、昆山、南昌等多个房企的股权及债权等也纷纷在上海联交所挂牌出让。”
上海联合产权交易所最近的交易综述显示，9月最后一周的交易金额位居上海联交所9月最后一周所有产权交易的首位。
业内人士指出，在宏观调控政策趋于严厉，市场竞争不断加剧的双重背景下，并购整合已经成为房企突破融资困境、拓展市场份额的一条通道。
并购案同比增27宗
从上海联合产权交易所9月份的挂牌量来看，已有多达9宗房地产公司股权及债权项目在挂牌出让。这其中除了上海展业房地产经营有限公司100%股权及债权、上海东方渔人码头投资开发有限公司20%股权等上海的房地产开发企业，还有不少来自于二三线城市的房企，包括广州晋新房地产开发有限公司70%股权、昆山东之信房地产有限公司100%股权、西安长庆地产集团有限公司16.67%股权等。南昌中电投高新置业有限公司45%股权及19909.418848万元债权以2.1677亿元的总价挂牌。
清科研究中心的研究数据也显示，2010年房地产行业共实现并购84起，占并购案例总数的13.5%，为所有行业之首，涉及并购金额25.8亿美元。2011年上半年，房地产业并购案例持续增加，并购速度也进一步加快，上半年完成的房地产业并购案高达57起，同比增加了27起。
经济学家金岩石日前在接受媒体采访时表示，当前房地产行业进入洗牌阶段，在政府调控地产的进程中，房地产公司也在不断地并购整合。
根据业内提供的资料，自2010年以来，国内房企的并购市场就非常活跃。2011上半年，我国房地产行业并购案例持续高速增长，呈现并购案例数和并购金额“双高”的特点。目前，房企并购数量仍在持续增加，大型房企不断吞并整合中小型房企，而非房地产主业企业纷纷退出房地产业也加速了房企并购整合潮的推进。
行业洗牌进行时
就房企并购的类型来看，周建成告诉早报记者，目前的房企并购主要有两类，其一是大型房企并购中小房企，并购方多为在资本市场上摸爬滚打多年，或是由地方向辐射的大型房企，被并购方则是有项目或土地但体量小、融资渠道少的中小房企；其二是非房地产主业企业退出房地产业，这其中尤以78家非房地产主业的央企退出为主。
从2011年至今的并购案例来看，先后有恒大、佳兆业、恒盛地产、SOHO中国等不少地产巨头出手收购中小房企资产。
而上海联交所挂牌项目则多为中央企业下属房企产权的转让，例如南昌中电投高新置业有限公司的转让方为中电投江西置业有限公司，其所属集团为中国电力投资集团公司，广州晋新的转让方为中国华水水电开发总公司，其所属集团为中国长江三峡集团公司。
关于并购整合的原因，周建成介绍，从动因来看，宏观调控政策、市场竞争等外部推力，以及获取资源、企业发展战略调整等内部因素共同作用，推动了房地产行业的并购整合。
而事实上，通过并购获得项目也是目前国内不少大型房企加速区域拓展的一个重要渠道。以保利地产为例，2010年的新增土地中，在一级市场获得的土地建筑面积仅占18%，其余部分均从二级市场获取。
金岩石也坦言，“我们都知道万科其实在地产市场中的份额仅3%，招保万金加在一起也不到10%，这个行业的确需要整合。我们可以给大家一个终点，美国现在是4家公司主导房地产开发市场。参照这个数字，在中国城市化的完成阶段，中国的房地产公司合理的数量应该是在1000家以内。”
当前，房地产整体市场低迷，不少房企资金链出现问题，而有市场消息人士称，目前已经开始出现因为资金压力而被迫开始出售项目的案例。
正略钧策研究顾问刘争认为：“市场整体不容乐观的情况下，房企并购会愈演愈烈，尤其是资金回笼较慢、融资渠道相对缺乏的中小房企面临出局的危险。而前期销售回款良好、融资渠道多元化、财务风险控制较好的房企，无疑将在这一轮洗牌中获得更多机会。”
全球华人房地产门户房天下再次发起倡议，发起“与购房者在一起房天下‘放心房’行动”。率先发出五项“放心”承诺，为购房者提供“放心”房源，争取“放心”优惠，提供“放心”服务。并联合有社会责任感的房地产开发企业、权威机构和主流媒体，共同为购房者营造放心购房的市场环境，推动楼市理性健康发展。
〉〉〉 "放心房"活动置业大调查
（来源：和讯房产）
和讯房产消息 10月13日，世联地产研究部发布观点，据世联数据平台显示，十一黄金周期间，多个城市的房地产市场成交备案数据同比大幅下降，曾被寄于厚望的十一黄金周楼市最终黯淡收场。世联地产认为，从十一黄金周的楼市表现来看，需求方在这场博弈中已开始略占上峰，未来价格下行概率上升。同时，在这场博弈中，房地产市场发展的不均衡和多元化也令开发商策略有了更多回旋的余地。
市场预期改变是成交量大幅下滑的主因
数据显示，今年十一黄金周期间，北京商品住宅成交面积同比下降34.3%，上海商品房成交面积同比下降76.2%，广州商品住宅成交面积同比下降66.7%，深圳商品住宅成交套数同比下降93%，重庆商品房成交面积同比下降69.5%，南京商品住宅成交套数同比下降34.4%，厦门商品住宅成交面积同比下降34.3%，青岛商品房成交套数同比下降84.4%，佛山商品住宅成交面积同比下降71.8%，苏州商品房成交面积同比下降34.6%，常州商品住宅成交套数同比下降17.3%。
世联地产研究部表示，虽然各城市官方的成交备案数据具有一定的滞后性，但还是基本能反映市场的真实状况，十一黄金周多数城市成交量下滑是一个不争的事实。究其原因，世联认为主要有以下三方面原因：
一是持续的调控之下，购房者的市场预期已经发生了变化。2011年第三季度世联购房者信心指数为54.2，较第二季度和季度分别下降0.5、1.1。目前没有住房和已有一套住房的购房者预期房价下跌的比例首次超过了上涨的比例，其预期房价下跌的比例分别为43.8%和36.8%。而拥有2套及以上住房的购房者中，预期房价下跌的比例仅占27%，预期房价继续上涨的比例为48.3%，较上季度下降4.1个百分点。调控政策的持续作用令购房者持币观望的气氛加重。
二是购房者对十一黄金周期间开发商降价的预期落空。为了应对缓慢的库存去化速度，加速资金回笼，自下半年来，开发商已由个别促销转向集体全面促销。世联研究持续跟踪监测的24个城市降价情况显示，新增的促销降价楼盘由6月底的47个上升到目前的98个。再加上舆论的大力渲染，给购房者带来一种十一黄金周开发商将会大幅打折降价的错觉。然而，开发商在降价方面采取“雷声大雨点小”的策略，我们的监测结果显示，许多楼盘的“降价”只是一种广告营销手段，降价幅度并未达到购房者的心理预期，这让众多购房者颇为失望。
三是由于去年黄金周的成交基数大造成从统计数字看成交量同比大幅下跌，如果将今年黄金周的数据和2009年同期对比，数据的差距就小了许多。如广州的成交量较2009年同期下降18.3%，而北京的成交量则下降16.1%。
房价难现大幅下降
世联地产表示，在当前供需力量主导的房地产环境下，供给量上升，需求在房价下跌的市场预期下减弱，房价下跌似乎成了必然的逻辑。不过，房地产市场是一个发展不均衡的、多元化的市场，这令开发商的博弈策略有了更多的回旋余地。
世联地产分析称，对于已经实施了布局战略的大开发商而言，得益于二三四线城市业务的大幅增长，弥补了一线城市和限购城市市场低迷带来的损失，因而他们缺少大幅降价的动力。对于那些布局仅限于几个城市甚至单个城市的中小开发商而言，如果出现现金流短缺的风险，通过股权转让或项目转让的方式解决危机将是比降价更加明智的策略。
因此，世联地产判断，未来开发商为了提高销售速度，也许会继续加大促销的力度，以迎合购房者的心理预期；但权衡得失，短期内开发同难有大幅降价的动作。
行业深度调整或已经来临
毋庸置疑，在当前的市场环境下，房价下行的概率已经徒然上升。但是，世联研究认为，深远地影响房地产行业发展的不是当前房价升跌，而是行业所要面临的调整。
根据世联平台数据显示，北京、上海、广州、南京、杭州等多个城市的新房库存量已经接近甚至突破了2008年的历史水平，房地产行业已经进入了去库存化周期。而由于央行稳健的货币政策及对房地产企业信贷融资的限制，房地产行业仍然处在去杠杆化周期。双去化周期的影响将引致房地产行业深度调整。
这种调整的表现：一是行业洗牌，强者恒强。不同区域和城市的库存周期差异较大，虽然主要大中城市已经进入去库存周期，但是许多三、四线城市的房地产市场才刚刚兴起，这给那些实力强大、具有布局优势的开发商提供了一个迅速发展的机遇；但对于业务仅局限于限购城市的中小开发商而言，他们所面临的市场压力前所未有，未来被淘汰兼并的风险加剧。二是商业模式的转变。在政策持续打压和利润空间逐渐压缩的房地产市场中，开发商可能会选择“地产+X”的商业模式，分化风险，以求更稳健的发展，近来，一些开发商涉足矿产业的新闻报道也应证了这一点。
综上所述，世联研究认为，十一黄金周楼市黯淡收场加剧了房价下跌的市场预期，但是房地产市场发展的不平衡和多元化令开发商在供需双方的博弈中有了更多的回旋余地，为了迎合购房者的预期，开发商将加大促销力度，但是短期内开发商难有大幅降价的动作。我们更加关注双去化周期将给行业带来的深远影响。
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