佛山限购门粉碎调控放松幻想 楼市调整势在必行

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（来源：每日经济新闻）

11日上午，广东省佛山市住建局在网站发布公告称，10月12日起放宽限购条件：已办理房地产权证超过5年(含)的住房产权转移，不纳入限购范围；允许佛山市户籍居民家庭增购一套7500元/平方米以下的住房。这是个明确放松限购政策的城市。当天23时24分，该局又在网站上发布通告，戏剧性地叫停这项新政。这让不少业内人士大呼不解。

佛山市很快作出解释，声称发文的原意是在实现住房限购政策框架下，进行的完善和补充，也是为确保完成佛山市全年房价控制目标而出台；暂停执行的原因，则是“为了进一步征询社会各界的意见，并综合评估政策影响”。

在楼市调控进入“深水期”之际，佛山市对朝令夕改政策的解释显然难以服人。佛山市摸黑取消新政，是迫于舆论压力，还是上级政府的授意？背后究竟有些什么问题？未来的政策走势会不会一如既往地保持严厉？房价变化又将如何？对此，《每日经济新闻》邀请3位业内资深人士为您解析。松动是本意收紧是压力

NBD：10月11日，佛山如此高调地推出放松限购令的政策，但当晚就撤销，您分析是什么原因？

杨少锋：实际上，这项政策部分放宽限购条件，对佛山影响较大。佛山一开始是想过要松动此政策，但政策一出台就存在被叫停的可能性。因为从现在整个政策形势来看，作为国务院制定的调控政策，是不允许地方松动的。在我看来，松动是佛山的本意，但收紧是迫于中央的压力。

胡景晖：原因包括多个方面：首先，管理层担心在地方产生不良的示范效应。佛山放松限购的政策出台后影响很大，容易引起地方的共鸣。因为限购政策出台这么长时间以来，对地方政府来说，不管是楼市成交、地方经济，还是对人才的吸引力都在下降，不排除在佛山之后，其他地方跟风出台类似政策。

其次，媒体和业界的强烈关注，在一定程度上放大这一事件的影响。同时，中央还意图借此机会，重申对现有政策的执行态度。也就是说，当前的政策还是要继续推行，不得放松。

顾云昌：我们也应该注意到，佛山之所以出这么一个政策，政府换届的因素也可能存在。换一个领导班子，他们希望继续将房地产作为当地的支柱产业，作为拉动经济增长的因素。当他们觉得市场稳定了，就改变现有政策了，所以放松了。

佛山紧急叫停这项政策的原因很多。我想，中央高层肯定不希望这样的政策出来，因为现在的市场下行趋势已经很明显，而且中央高层也在多个场合强调，保持房地产调控的方向、力度、决心不变，这个时候更希望政策能够延续。

NBD：其实，在佛山之前，大连、海南等地已经尝试放松限购，但没有正式成文，更没有如此高调发布。某些地方政府的确是在抵触限购政策，目前的调控政策有没有触及到地方政府能够接受的底线？

顾云昌：每个地方的情况不一样。首先，限购城市和非限购城市情况不同，限购城市可能觉得承受的压力已经够大了，非限购城市还没什么感觉。即使在广大的限购城市中，情况也不一样，这跟一个城市的投资需求比例、产业机构、房地产市场发展阶段都有关系。可以说，北上广深四个一线城市承受的压力也是不一样的。

胡景晖：如果说底线的话，应该是还没有触及到，但政策对地方的影响是全面的，这一点很明确。根据我们的监测，由于成交量的萎缩，很多地方与房地产有关的税费都在减少，契税、交易税等税收下降比较多。同时，在目前高通胀的背景下，房屋还是最重要的资产保值渠道，如果限购政策长期实行，会影响到很多投资需求的释放。而在个别限购严厉的区域，自住型需求同样也受到了波及。政策大方向不会变

NBD：如果说中央是借此来表明对政策的态度的话，是不是意味着未来一段时间，房地产调控政策是不会放松的？

杨少锋：政策只能自上而下放松，而不可能由下向上放松。作为国务院出台的政策，如果地方政府能够随意修改，那么中央政府调控的权威性何在？

胡景晖：调控总体的原则和方向是不会变的，但不同的城市可能会在尺度上进行一些调整。比如说北京，可能会将外地人限购的门槛由5年进行适度下调，一些城市也可能暗地里放松。另外，为弥补地方财政收入的空缺，像房产税的试点范围也可能扩大。

顾云昌：我们可以看到，经过这么长时间的调控，现在市场的下行趋势十分明显。主要表现在房地产投资、销售的增速放缓，土地市场成交量下滑，溢价率下降，底价成交多，流拍流标情况较多；另外，从刚刚过去的9月和10月上旬来看，“金九银十”的成色不足，这些都是市场下行的表现。所以，我认为，现在的房地产调控政策还会持续下去，除非宏观经济发生大的变化，否则楼市调控政策不会放松，更没有取消的必要。我经常跟别人说，中央对地方的调控政策是“涛声依旧”。

NBD：这种“涛声”还能持续多久？政策的退出或放松，主要取决于什么？

胡景晖：主要取决于两点：一是房价的下降幅度。年初中央与各地签订了房价控制目标，现在来看，达成这个目标问题不大，所以这一点没什么问题。在房价目标达到时，对于一些在操作中矫枉过正的政策，中央可能会着手调整；二是市场供需关系的平衡更为重要。限购一方面限制需求，另一方面也在积累库存，同时，保障房建设的大力推进也是在增加供应。我想，政府会一直监测这个指标，只有当市场出现供大于求或供求平衡状态的时候，现有的政策才可能出现实质性松动。

NBD：在限购、保障房之外，金融政策未来会不会有些变数？

顾云昌：金融环境对房地产市场的影响的确很大。从现在的情况看，房地产开发贷款已经收得很紧了，个别银行的个人住房贷款还在下降，开发商面临的资金压力越来越大。但信贷和金融政策会不会放松，主要取决于宏观经济的走势，目前还不好判断。房价不会大幅下跌？

NBD：如果现有政策继续维持的话，各位对未来的市场走势怎么判断？房价会不会跌？有多大的跌幅？

顾云昌：其实一线城市的个别区域房价已经开始降，尤其是郊区，除了明显的降价，打折促销的楼盘也在增多。在这一点上，不同城市的情况不一样，总体而言，房价不会再出现前几年那样的大幅波动，未来有的城市房价可能微降，有的可能小幅上升，也有的保持相对平稳，总之是小幅波动。

NBD：也就是说，大幅下降的可能性不会存在了？

顾云昌：肯定不会。任何一个国家，任何一个发展阶段，不会在GDP保持高速增长的情况下，房价却出现下降，这是没有先例的。我们国家的GDP仍然保持着9%的高增长，本身就是对房价的一种有力支撑。

NBD：从各城市来看，4个一线城市的情况关注。按照统计局的数据，这4个城市的房价已经连续两个月保持持平，未来有没有下降的可能？

胡景晖：一线城市的房价泡沫成分较大，未来出现降价的可能性还是存在的。就北京而言，我认为区域性降价将成为未来的重要特征，整体的价格降幅可能在12%~15%。

NBD：二、三线城市呢？

胡景晖：二、三线城市中，根据我们的监测，均价在5000元~10000元/平方米的城市还有很多，尤其是均价在七八千的城市占了大多数，这些城市的房价还有上涨的空间。NBD：如果政策持续推进的话，对房地产行业还会带来哪些深远影响？

顾云昌：从企业层面来看，已经出现了分化的趋势。规模较大的企业，即使在这轮调控中，业绩仍然表现很好，而大量的小企业，由于项目偏少、销售不佳，又得不到贷款，生存状况变得艰难。我认为，调控政策持续的话，会加速企业的优胜劣汰，促进行业的集中化，这对整个行业的发展是好事。

结束语：从佛山放松限购这个案例来看，虽是一个小事件，但包含的信号意义却十分明显。“新国八条”出台超过已半年，楼市调控进入敏感的“深水期”，政策的走向也似乎变得不确定起来。尽管高层尚未表态，但从佛山快速撤销新政的动作来看，整体政策放松的可能性不是很大，希望这样的信号能起到稳定市场的作用，我们也期待调控政策效果能够更快地显现。再次感谢各位专家的精彩讨论。对话记者杨芮对话嘉宾顾云昌中国房地产研究会副会长杨少锋联达机构董事长胡景晖伟业我爱我家集团副总裁如需转载请与《每日经济新闻》报社联系。未经《每日经济新闻》报社授权，严禁转载或镜像，违者必究。

(每日经济新闻)

（来源：北京商报）

日前，政策走向再次成为行业关注话题。随着经济低迷、国内股市持续疲软、民间借贷资本风险大增等一系列经济问题持续发酵，有业内人士判断，当前国内经济正在面临严峻考验，2008年政府放松地产调控的一幕，重现的可能性正在加大。

与此同时，中央汇金公司10日在二级市场自主购入工农中建四行股票，并继续进行相关市场操作等利好消息不断传出。而以佛山为代表的地方政府为之前出台的“限购令”松绑的消息正在不断传出，不少开发商以及房地产投资者开始抱以很大期待，政策转向似乎即将来临。

然而随着佛山戏剧性地在当晚取消为限购松绑的通知，中国银行也在其发布的《2011年四季度经济金融展望报告》预计地产调控不会放松，价格拐点将在随后出现。一时间，政策转向的观点似乎又变得前途渺茫。

地产“松限”被取消

一日之内，佛山出台的被外界解读为“限购放松”的《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》，在尚未实施的背景下就无疾而终。

10月11日上午，佛山市住房和城乡建设管理局挂出《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》，《通知》的第四条明确指出，“本市户籍居民家庭在现行限购政策和住房套数的基础上，允许增购一套7500元/平方米以下的住房”。这一政策出台被外界迅速地解读为“限购政策放宽”，并被分析为可能引来更多城市跟进效仿，随后媒体上迅速传播发酵。然而颇具戏剧性的是，也许是迫于某些压力，在当晚佛山即宣布暂缓《通知》的执行。

业内分析，取消放松限购《通知》的决定，可能是担心影响市场心理预期，造成成交反弹，乃至价格反弹。事实上，佛山出台的政策已经考虑了放宽限购带来价格反弹的可能。因为当地9月份的住房均价为8237.08元/平方米，远高于7500元/平方米的宽限标准。本地户籍居民只是被允许多购买一套7500元/平方米以下住房，如果楼市成交因此而上升，最终给平均房价带来的也是下降。

对于市场上有观点认为，佛山放松限购有可能预示着宏观调控出现松动，SOHO中国总裁潘石屹则认为，“佛山不在国务院规定的限购城市之列，佛山市今年年初的限购和而今的取消，都是自主行为，千万不要理解为什么信号，做出错误判断”。

专家指出，这本质上是以“限价”代替“限购”。事实上，在范围内，除一线城市外，许多限购的城市试图通过变通的方式，在一定程度上对限购进行适当的放松。如果能顺利将房价控制在年初公布的房价控制目标之内，没有一个地方政府还愿意继续执行限购政策，只不过佛山是个出台明文通知的城市。

同时专家强调，从目前整体状况来判断，一线、二线城市放松调控的可能性几乎没有，而更多的三四线城市并未出现限购，楼市整体下行的趋势不会改变。

各界看空房地产

与调控“调头”的小道消息相对应，中国银行10月11日发布《2011年四季度经济金融展望报告》称，无论从经济形势，还是从房地产市场形势来看，预计房地产调控政策都不会放松，也不应放松，房价回调的压力还将进一步增大，近期部分城市已经开始出现价格松动。随着房地产企业资金压力的进一步加大，预计商品住宅价格调整的拐点可能会在2012年春节前后到来。

就在不久前，央行营业管理部对银行家的调查显示，自房地产价格预期指数走低进入不景气区间后，三季度继续下行，较上季下降12.7点，至34。其中，仅8%银行家看涨，看跌的银行家占比逐季上升，至三季度已达40%，52%的银行家认为房价在未来将维持稳定。

专家指出，银行家的态度表明市场预期正在急速逆转。他们普遍看跌房价，这对房地产商可不是个小事。因为银行家们能决定信贷资金，看跌房价银行家占比逐季上升达四成的趋势表明，银行业对房地产的信心处于持续恶化之中，距离房价松动下跌为时不远。

与此同时，购房者对市场预期也发生大幅变化。《2011年三季度世联购房者信心指数报告》显示，三季度购房者预期房价上涨的比例为36.2%，比上季度下降了12.8个百分点；预期房价下跌的比例为40.0%，较上季度增加了12.1个百分点。

业内表示，越来越多的信息显示，目前房地产调控正迎来量变向质变的转折。从10月份开盘和加推的楼盘来看，很多楼盘均以低于市场预期价格入市。发展商在资金回笼放缓、贷款难度加大等多重压力下离实质性降价已经不远。而政策在短期内“调头救市”的可能性几乎为零。

（来源：人民日报）

从发布到叫停不到12

佛山楼市“松绑令”为何朝令夕改

上午，政府发布楼市限购“松绑令”；到了晚上，政府又紧急通知，暂缓执行。一项政策从发布到终止仅仅存活了不到12，这听起来似乎有些天方夜谭，但这却实实在在发生在广东省佛山市。该地楼市“松绑令”朝令夕改为哪般？

上午公布晚上更改

10月11日上午11时49分，佛山市住房和城乡建设管理局网站挂出了《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》，业界普遍认为，这份于10月12日正式实施的《通知》中绝大部分条款是针对楼市限购令的“松绑令”。

如该通知规定，对符合佛山市及各区人才引进政策的非本市户籍人员，出具证明后购房时可不受个人所得税证明以及社保证明的限制；已经办理房地产权证超过5年(含)的住房产权转移，不纳入限购范围；佛山市户籍居民家庭在现行限购政策和住房套数的基础上，允许增购一套7500元/平方米以下的住房；佛山市户籍“村改居”家庭，在购买7500元/平方米以下的新建商品住房时，其拥有的因村改居由集体土地改为国有土地的自建住房，不计入住房套数……

而到了晚上11时24分，佛山市住房和城乡建设管理局网站再次挂出通知称，“为进一步征询社会各界意见，并综合评估政策影响”，决定暂缓执行上述政策。

今年3月18日，佛山市出台住房限购政策，是广东省执行住房限购政策的地级市。

“松绑”理由充分吗

对于佛山对楼市限购“松绑”的理由，佛山市住建局分析认为，从3月份限购以来，佛山楼市出现了4个特点需要正视：

一是地区均价不平衡。受购房资格限制，购买人群流向位置较好的区位购房，高明、三水两区的项目以及一些镇街的低价位项目受到严重影响，9月份房价的南海区10756.31元/平方米与房价的高明区5338.75元/平方米，相差接近两倍；二是销售的房屋结构不合理。受拥有住房套数限制，限购后反而促进了高价位的大户型商品住房的销售，给完成全年的新建住房价格控制目标造成极大影响；三是由于佛山市广州，受与广州中心城区房价价差的吸引，大量非本市户籍人员通过补缴社保或个人所得税在佛山市购房，对佛山市调控房价工作造成困扰；四是受2009年高价土地进入销售期的影响，10月份以后，禅城、南海、顺德三区将有大量均价超15000元/平方米的高价项目推出市场，给全市的调控任务造成巨大压力。

但佛山市住建局罗列的“松绑”理由并没有得到大多数人的认可，有网友指出，任何一个城市楼市均价均显示不平衡，这不是佛山独有，广州中心区楼市均价超过2万元，而花都区等郊区楼价在6000—7000元/平方米徘徊；佛山市限购“松绑”的目的，在于止住房地产下滑态势，保住销售量。

今年“十一”黄金周期间，佛山市一手住宅网签458套，成交面积仅4.56万平方米，比去年同期下跌约83%，成交量锐减可见一斑。今年一季度佛山市平均每月房地产销售为87万平方米，而实施限购之后，房地产销量回落至目前月平均40万平方米。楼市销量的锐减也影响到开发商拿地的热情。根据《佛山市2011年度国有建设用地供应计划表》，佛山市五区今年住宅用地供应新增38.67公顷，与存量总计达到759.53公顷，但上半年仅成交163公顷，占全年计划的21.4%，而第三季度佛山市土地成交量也不容乐观。

这时“松绑”不合时宜

佛山限购“松绑令”戛然而止，佛山市住建局的解释是，他们的原意是想在现行住房限购政策框架下进行完善和补充，是为确保完成全年房价控制目标而制定的。但为进一步征询社会各界意见，并综合评估政策影响，他们决定暂缓执行。

业界普遍认为，现在佛山出台“松绑令”不合时宜。目前各地房地产调控正处在关键时期，国家的“限购”政策实行以来，各实施限购的大中城市尤其是一些房地产敏感的一线城市房地产交易量大幅回落，但楼价始终在高位徘徊，甚至一些城市主要城区楼价还逆势上扬，地产商与调控政策的博弈正处在最微妙的时刻，如果佛山此刻对“限购”松绑，必将引起范围内的连锁反应，示范效应不可低估。而房地产市场随之而来的可能是楼价报复性反弹。佛山选择暂缓实施“松绑令”也许不失为明智的选择。

（来源：北京晨报）

放宽！收紧！楼市限购

武术电影里的“佛山无影脚”威名远扬，如今却踢中了极为敏感的“限购令”，结果就是“无影脚”真的无影无踪了。10月11日上午，佛山市公布楼市调控新政，宣布从12日起放宽此前颁布的限购政策，就在该政策还在等待业界多方评估时，该市却在当天夜里紧急叫停了这个个楼市限购“放宽令”。网民戏言，早上发布政策晚上叫停，佛山上演货真价实的“朝令夕改”。

23时24分紧急叫停

10月11日上午，佛山市住房和城乡建设管理局在官方网站公布《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》，对该市楼市调控政策进行较大调整。主要体现在：一、符合人才引进政策的，不限购；二、房产证满5年及以上的房子不限购；三、本市户籍居民允许增购一套7500元/平方米以下的住房；第四、本市户籍“村改居”家庭买房不限。

佛山楼市限购放松令刚一发布，立即引起业界的极大关注。不料，市场还没来得及对该政策进行探讨评估，当天夜里23时24分，佛山市住房和城乡建设管理局就紧急发布通知，称“为进一步征询社会各界意见，并综合评估政策影响”，该局决定“暂缓执行”刚刚发布的楼市限购放松政策。

昨天凌晨依然泡在网上的网友在得知该消息后，纷纷表示，“佛山半夜叫停政策，真乃‘无影’之功，是货真价实的朝令夕改”。

什么信号？大腕也晕

佛山“半夜鸡叫”的政策着实令人摸不着头脑。SOHO中国董事长潘石屹昨天在得知佛山限购放松消息后，在微博中转发了收到的一条短信，“佛山不在国务院规定的限购城市之列，佛山市今年年初的限购和而今的取消，都是自主行为，千万不要理解为什么信号，做出错误的判断”。

就在大家还在为佛山限购放松是否释放了一种信号而踌躇时，华远地产董事长任志强回复潘石屹称，“没注意‘放宽令’已经连夜叫停了？”并随后表示，“变化恰恰是一种信号。”

“虽然佛山并非一二线城市，但是在政策依然趋紧的情况下，出现限购放松可能会给市场带来错误信号”，北京中原地产三级市场研究总监张大伟表示，“佛山紧急叫停限购放宽令，起到了当头棒喝的作用，很多期待政策放松的开发商可能会选择放弃冬眠，逐步降价换量。如果政策不放松，房价拐点很可能在明年一季度出现。”晨报记者孙春祥

（来源：中国证券报）

“限购松绑城”

随着佛山市放宽限购政策的《通知》借网络迅速传播，佛山市一时间在网上获得了“限购松绑城”的称号。

佛山“松绑令”的主要内容为，已拥有两套房产的户籍家庭可增购一套每平米7500元以下的住房，5年以上二手房不再纳入限购范围。

“一旦执行将是对原有‘限购令’方向的挑战和实质的突破。”中原地产研究中心认为。

世联地产(14.75,0.02,0.14%)(微博 )佛山公司总经理葛朴指出，“松绑令”每平方米7500元的房价限制可以对佛山楼市产生重大影响，目前佛山定价在每平米7500元和8500元之间的楼盘接近四成，若“松绑令”成行，不排除每平方米8000元的楼盘将降价到7500元，将有效刺激成交。

“松绑令”不仅可以对新房市场产生有效刺激，对于二手房市场也可以带来促进作用。佛山市房地产协会市场研究主任骆克仪表示，目前二手房成交占到整个佛山楼市成交的20%，将5年以上二手房排除出限购范围，不仅可以加大二手房的流通，还会吸引拥有三套房的家庭将手中房产卖掉，进而新房市场也将得到刺激。

对于佛山市“松绑限购”的初衷，人们首先想到的就是增加土地财政收入。

今年3月出台的“限购令”对佛山楼市的影响十分明显。来自世联地产的数据显示，今年1月佛山一手房成交13157套。开始执行“限购令”的4月一手房成交猛降到2709套。之后的几个月，仅9月成交超过了4000套。

事实上，即便是经济发达的佛山，对于土地财政的依赖仍十分强烈。世联地产提供的数据显示，佛山市2010年的土地出让金380.43亿元。另据公开资料，佛山2010年财政收入1039.96亿元，其中预算外收入734亿元。而今年前三季度佛山市土地出让金仅为182.52亿元。

暨南大学(微博)经济学院副教授余英对中国证券报(微博)记者表示，佛山的土地出让金占到了整个财政收入的三成多，这一水平与国内一线城市的水平相当。而在一些经济欠发达城市，土地出让金可以占到整个财政收入的50%以上。佛山尚且如此，其他城市进行限购的意愿可想而知。

而且，土地出让金并不是土地财政收入的全部，与房地产交易相关的税费也是一笔可观的收入。余英曾经研究佛山税收结构。她发现，佛山市的地方税收严重依赖房地产行业，并且在与地产相关的地税收入中，几家规模房企贡献的份额超过了96%。

“这种财政收入结构的风险很高。一但房地产行业出现波动，整个佛山经济就有可能受到明显影响。”余英说。

佛山住建局的工作人员12日对中国证券报记者表示，是否出台新的限购措施还需要进行进一步的调研，目前还没有时间表。

“佛山楼市限购措施松绑了？”10月11日上午，佛山市住房和城乡建设管理局(简称“佛山住建局”)网站发布《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》。《通知》称，10月12日起，符合条件的部分人群、部分住房的限购条件将有所放宽。然而，当晚佛山住建局网站又挂出《关于暂缓执行〈关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知〉的通知》。佛山住建局工作人员12日对中国证券报记者表示，是否执行放宽限购措施还需要进一步调研，目前还没有时间表。

业内人士认为，这个“朝发夕停”的《通知》背后是地方政府对土地财政的严重依赖，反映了在楼市政策执行问题上的博弈。限购政策已经影响到土地市场，融资难问题进一步助推土地市场降温。而土地市场的降温已有传导到住宅市场的迹象，房价未来仍有下行空间。

土地出让收入锐减

土地出让金锐减的不只是佛山市。

研究机构的数据显示，北京、上海、天津等十大城市前三季度土地供应量同比降幅达23%，成交量降幅达25%。其中，天津、武汉和杭州的供应量跌幅高达51%、41%和38%。

国土部公布的数据显示，今年前7个月，土地流标数量达到353块，比去年同期增长242%，其中仅7月份土地流标数达到61块，相当于1-2月流标数的总和。其中住宅类土地流标数量163块，占比达到46%。

6月以来，包括南京、沈阳、南昌等多个重点城市都遭遇了土地流拍，浙江上半年流拍的地块更是高达121宗，土地出让金收入都不容乐观。

业内人士分析，今年6月以后，不少城市就开始密集推地，但部分开发商不敢大规模买地。其中原因，一方面是由于一些公司去年已经大量新购土地，目前主要是把手中现有的土地盘活；另一方面，在调控政策以及信贷政策趋紧的情况下，打算保存足够的现金以备“过冬”之用。

除此之外，保障房用地的增多也使土地出让收入进一步下滑。

“上海各区县目前正在统计今年以来的土地出让情况，要保证达到年初制定的保障房性质住宅用地占供地总量70%的目标。土地收入因此会少一块。”上海某土地部门人士告诉中国证券报记者。

该人士介绍，以上海为例，今年的土地储备库存没比往年减少。但一大部分土地储备库存被拿去做保障房项目了，所以能够拿出来在普通市场上出售的土地看起来明显减少。

而历年来地方财政在土地出让上“抽血”的力度非常之大，即所谓土地财政。地方财政收入有相当大一部分来自于卖地收入。仅以上海为例，地方财政对土地储备的支持就是最初的“开办费”，即启动资金，然后就是每年从储备土地的出让收入中抽走部分增值。

“今年卖地效果不好，所以各地财政都觉得吃紧。”该人士解释。

市场人士认为，不管是土地流拍，还是地价下跌，都将对地方政府的财政收入造成冲击。如果土地市场延续目前的走势，地方政府主动上门推销土地的情况恐将愈演愈烈。在政策的叠加效应下，土地市场下行将是未来一段时间的趋势。而地价与房价紧密相连，土地市场的低迷，或预示房价将进一步调整。

房价仍有下行空间

上海某土地部门人士承认，如果财政实在困难，政府就必须以量补价，低价抛售一些土地以解地方财政资金需求的燃眉之急。

但这是个两难选择：一方面，土地储备的资金来源急剧减少。土地市场的投机和股票市场一样，追涨杀跌。开发企业习惯了历年来的高销售速度、高利润，一时还没能适应限购限贷政策忽然带来的销售速度减慢、利润率降低，所以上半年出手买地的人少了、地价也走低了，多个城市还出现了土地拍卖冷场的情况。有业内人士认为，实际上，从6月开始，范围内土地流拍流标数量有所增加，土地市场的拐点已经出现。

另一方面，降价也不是无限度的：拆迁成本不断增高，意味着土地储备成本居高不下，所以地价降低的空间有限。除了保障房用地这种特例，作为卖方的地方政府没必要以低于成本的价格出售土地给开发企业。降价出售土地并非地方政府的。

今年8月，马鞍山市出台政策，规定满足购买自住性住房条件者，市财政将给予其所纳契税100%的补助。9月，马鞍山的楼市成交量出现了大幅上涨，住宅成交59套，较8月环比上涨31.7%。

“佛山和马鞍山市的做法代表了部分地方政府的想法。”长三角某城市的政府部门人士坦言。该人士认为，一些地方政府希望规避甚至弱化房地产限购政策的深层次原因是，这些地方政府财政较为吃紧，否则不会想出台“松绑”的政策。

除了地方政府收入的大头土地出让收入锐减外，由于监管部门对地方政府融资平台的清理、税收短期难以大幅增加等因素，今年以来很多地方政府的财政都比较吃紧。“地方政府收入锐减，但还要完成扩大医保覆盖范围、改善公共交通等保障民生的职责，这些都需要财政支持。”该人士解释。

业内人士向中国证券报记者表示，从佛山市当天即取消“松绑令”的情况看，国家调控房价的决心仍然非常坚定。土地市场已经出现的量价齐跌一定会传导到住宅市场。由此看来，房价未来仍有调整下行的空间。

（来源：中国青年报）

限购令是不针对自住需求的，各地的限购政策都给自住购房相当的空间，比如本地户籍家庭两套房，外地户籍家庭一套房。限购，限制的是投机，而投机实际上就是把银行的钱大量变成房子

10月11日上午，广东佛山住建局发布公告，从10月12日起放宽限购条件：已办理房地产权证超过5年（含）的住房产权转移，不纳入限购范围；允许佛山市户籍居民家庭增购一套7500元/平方米以下的住房……但当天23时24分，该局又通告，暂缓执行该政策。（《京华时报》10月12日）

对此，佛山的解释是“为进一步征询社会各界意见，并综合评估政策影响”。很难想象，作为个明确放松限购的政策，在决策之前不去评估政策影响，在政策公布半天后突然想到要重视民意。不用说，是受到了来自上层的压力。

住房限购令推出，本来就遭到了地方政府拖延等多种方式的抵制。在限购令执行之后，一些地方又蠢蠢欲动，想放宽限制或停止执行。今年4月媒体报道，海口市拟停止执行楼市限购令，虽然事后被否认，但地方政府与限购令暗地较劲的事实已显现出来。针对多地试图挣脱限购捆绑的暗流，7月国务院常务会议再敲警钟：已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策。

地方政府不欢迎限购，皆因一个城市的财政总收入的40%至70%，要从土地出让金和土地税收中获得。这也不排除利益集团的影响。没有了高房价，没有了房地产市场的繁荣，上述目标都无法实现。因为限购等调控的影响，海口今年一季度房地产税收大降三成以上。其他限购的地方，房产交易也都呈现量价齐跌的景象。

一些地方的限购措施，实际是在中央政府的强压下实施的。无论是海口还是佛山“突围”尝试，如果没有中央政府强按头，肯定变成既成事实。中央和地方政府在对房地产业的态度上，表现出很大的差异。因为房地产发展，对地方政府只有好处，而不必过多考虑后果。

限购令是不针对自住需求的，各地的限购政策都给自住购房相当的空间，比如本地户籍家庭两套房，外地户籍家庭一套房。限购，限制的是投机，而投机实际上就是把银行的钱大量变成房子。在这个过程中，地方政府获得了大量财政收入，投机者获得了大量个人利益，留下的是金融风险。而金融出了问题，地方政府无需忧虑，最忧虑的是中央政府。于是，在房地产上，无论是饮鸩止渴还是竭泽而渔，一些地方政府都表现得并不在乎。

地方政府的这些表现，当然是不负责任的行为，这不光体现在不考虑经济后果，还表现在不顾老百姓的生活困难。让老百姓生活得有质量，是政府的根本职责，可是这一职责在百姓住房上得到了体现吗？在佛山住建局公告发布的前一天，广东省政府举行新闻发布会，发布《建设幸福广东指标体系》，表示要将幸福指数纳入政绩考核体系。

限购政策不是出于地方政府的自觉，而是总要中央政府强按头，体现了对地方政府政绩考核体系的缺陷。事实上，如果百姓幸福真能进入到地方政府的责任中，限购又何须外力强制呢？《建设幸福广东指标体系》如果不只是起到“建言献策的作用”，而是真能在考核上动真格，也许不失为解决佛山式冲动的好办法。

（来源：中国新闻网）

10月11日上午，广东佛山住建局在网站发布公告称，10月12日起放宽限购条件：允许佛山市户籍居民家庭增购一套7500元/平方米以下的住房。当天23时24分，该局又在网站上通告称，为“综合评估政策影响”，暂缓执行该政策。(10月12日《京华时报》)

上午发布公告出台政策，晚上就再次公告暂缓执行，佛山的限购放宽令成了“朝令夕改”的生动样本。在利益权衡的焦虑下，从较早的限购到最快的松绑，佛山的表现令人大跌眼镜。作为实行限购令的二三线城市本更应“百尺竿头，更进一步”，却逆社会大流而倒行，背后的原因就值得分析，这种现象值得正视。

此次暂停的理由很诡异，当地的解释是“为进一步征询社会各界意见，并综合评估政策影响”，这岂不是说，这个政策的出台是“拍脑袋决策”？如此涉及面广的政策调整，事先并没有进行可行性论证，以及进行广泛的民意调查，也没有对后果和风险进行预判？

短命政令从本质上，还是“一叶障目”的功利执政观所导致的。当决策围绕地方利益，甚至部门利益转的时候，就必然存在诸多问题，甚至跟实际情况背离，失去执行下去的基础。佛山此次拟限令放宽，依然有着逐利的思维：公开数据显示，今年1～3月，佛山全市商品住宅销售24239套，月均销售8079套。而在9月，虽然成交价格无明显下滑，但仅售出2703套，约占前3个月平均成交量的1/3。“十一”黄金周期间，佛山楼市新房仅成交458套，成交面积仅4.56万平方米，比去年同期剧减八成多。据《佛山市2011年度国有建设用地供应计划表》，佛山市五区存量总计达到759.53公顷，但上半年仅成交163公顷，占全年计划的21.4%。如此语境下，救市心态可见急迫。

佛山的情况，在各地都不同程度存在，特别是持续限购，让一些地方的楼市可谓“一片惨淡”，新房项目低价入市，部分在售项目“特价房”促销的情况屡见不鲜，“金九银十”的风光不再。但就此而言，只能说限购政策已经发挥效力，要达到“拐点”并实现价格回归还需政策跟进。以北京为例，房产分析师张月认为，从目前的降价情况来看，市场仍然以小幅度、部分楼盘、局部户型、中小房企降价为主，尚未进入普降阶段。纵观其他地方，这种胶着也是基本面，观望等待局面尚需一定时日才能打破。若放宽限购或取消，之前的所有努力都会打了水漂。

另一个不容忽视的问题在于，除了少部分二三线城市限购外，大部分地方还没有太多作为，房价调控“一盘棋”仍需持续用力才能破题。在目前这种情况下，尤其考量政府决心，也是决定调控成败的关键，佛山的“短命限购放宽令”是一个警钟，说明部分地方已经蠢蠢欲动，佛山只是作了“出头的椽子”。这更是一个危险信号，提醒相关部门，在政策的执行上，应进行强调和明确，避免“救市”心态产生“多米诺骨牌效应”，因不确定性因素的存在，加剧市场风险。

（来源：新华网）

10月11日上午，广东佛山住建局在网站发布公告称，10月12日起放宽限购条件：已办理房地产权证超过5年（含）的住房产权转移，不纳入限购范围；允许佛山市户籍居民家庭增购一套7500元/平方米以下的住房。这是个明确放松限购政策的城市。当天23时24分，该局又在网站上通告称，为“综合评估政策影响”，暂缓执行该政策。（10月12日《京华时报》）

严格的限购令政策下，楼市的“金九银十”的风光不再，将房地产当做支柱产业和第二财政的一些地方政府开始坐不住了。和当年个别地方“查处低价房”的雷语比较，如今的楼市虽然并未出现房价实质上的下降，但是成交量的萎缩以及随之可能出现的开发商资金链断裂压力，无疑已经成为开发商和个别地方官员酒桌上的重要话题。

一些开发商和地方官员首先想到打限购令的主意，利用各种办法尽可能给限购令“松绑”。公众对此亦有猜测，可终于还是有人忍不住了，佛山个发布了“限购放宽令”，虽然这个“令”只存在了短短半天时间，但一些地方政府部门对放宽限购令的蠢蠢欲动，早已昭然若揭。

可以想见，倘若这项政策就这么头天发布翌日生效，而未能在距离生效半前及时刹住车，后面的跟进力量一定会趋之若鹜。眼下，社会各界都认为当下楼市正面临一个重要的转折拐点，一些开发商和地方政府显然已经感受到了限购令的威力，一旦佛山打开一个小口子，放松楼市调控的示范效应就会被迅速效仿，楼市调控的成果就可能因此受到挑战。

可以说，佛山的做法代表了一些地方对中央调控楼市决心的试探。虽然这种试探显得小心翼翼，但是如果没有来自更高层面的警示，类似的蠢蠢欲动恐怕还会以更多公开或者私下的试探方式体现出来。如果地方政府不能认清楼市调控的全局性意义，阳奉阴违地和中央调控政策唱反调，那么楼市调控的失效风险首先就会来自对调控政策的执行层面。

佛山短命的“限购放宽令”，释放了一个诡异的烟幕。楼市拐点当前，这是一只有待好好解剖的“麻雀”，隐藏在个别地方官员内心的土地财政冲动和蠢蠢欲动，应当引起足够的警惕。