[摘要] 什么样的家庭可以申购共有产权经济适用房？申购共有产权房的基本程序有哪些？购买共有产权房还有哪些优惠政策？部分“夹心层”（目前主要有两个“夹心层”，一是符合经适房准入条件、买不起经适房的中低收入住房困难家庭；二是经适房保障范围以外、买不起商品房的中低收入住房困难家庭）是否会从中受益……
什么样的家庭可以申购共有产权经济适用房？申购共有产权房的基本程序有哪些？购买共有产权房还有哪些优惠政策？部分“夹心层”（目前主要有两个“夹心层”，一是符合经适房准入条件、买不起经适房的中低收入住房困难家庭；二是经适房保障范围以外、买不起商品房的中低收入住房困难家庭）是否会从中受益……
一 、共有产权房政策解读
淮安共有产权房政策规定，个人与政府的出资比例为7︰3，即个人占70%产权，政府占30%。以淮安主城区平均房价已超过3000元/平方米计算，共有产权房的全价则在2200~2500元/平方米，7︰3共有产权房的个人出资额为1540~1750元/平方米。
淮安共有产权住房保障模式是指将经济适用房划拨土地变为出让土地，住房价格参照商品房执行政府指导价（一般低于同期、同区段商品房销售价格的5~10％），购房人实际出资额与房价总额的差价显化为政府出资，按购房人和政府各自的出资比例构成共有产权。以此替代传统经适房的保障模式，变经适房与商品房的“双轨制”为“单轨制”,与市场接轨，与法律接轨。
二 、五年内可原价购买剩余产权
该政策制定之初，是为了解决低收入住房困难家庭的住房问题，随着城镇居民人均可支配收入的提高，一些低收入住房困难家庭生活逐渐好转，根据自身情况也可以选择退出共有产权房保障机制，即原购房人退出这一保障模式，将政府给予的优惠返还给政府。
具体操作办法是，一是个人可购买政府产权部分形成完全产权；二是购房人直接通过市场转让，按比例与政府分成；三是当共有产权房购买家庭收入高于政府规定标准时，购房人仅对政府产权部分交缴市场租金，无需向政府退回住房。
需要指出的是，政策本着以人为本的指导思想，考虑到购房人获得全产权的愿望及实际困难，购买政府产权也采取了人性化的操作办法：五年内购买的按原供应价格结算；五年以后、八年以内购买的，按原供应价格加当年的利息结算（市场价低于原价或此价时取低价）；八年以后购买的按届时市场评估价格（不含房屋装饰装修费用）结算。
三 、弄虚作假者无机可乘
成功申购共有产权房，就意味着能节约数万元购房成本，那么是否意味着政策为一些弄虚作假者提供了获取暴利的机会？
事实上，自2007年淮安推出共有产权房以来，没有发生一起身份投诉，也没有出现一起私下倒卖的情况。这主要得益于共有产权房在《房屋登记簿》及其《房屋所有权证》上有明确的比例及权属关系，私下倒卖时，不仅购房人因无合法的产权凭证存在极大的风险，而且买卖双方都已构成侵占共有产权人即国家的利益，对此行为政府可依法制止、纠正、打击，而且退出机制清晰可操作，不会像经适房那样不了了之。因此，即使申购共有产权房弄虚作假成功，倒卖时还必须交出政府产权，五年内原价购买，获取的也只是这部分贷款利息。
四 、今年同时具备三个条件可申购
共有产权经适房由该中心按政府限定的价格，统一组织向符合购房条件的城市中低收入住房困难家庭出售。
根据今年执行的标准，只有同时具备以下三个条件的住房困难家庭才可以申请购买7︰3的共有产权经适房：一是家庭人均月收入900元以下（淮安市低收入线已由2008年人均400元/月提高到人均600元/月）；二是申请人具有市区城镇常住户口达五年以上；三是家庭人均住房建筑面积在16平方米以下，无房家庭优先购买。
五 、新规出台后准入条件或放宽
据相关人士透露，在即将出台的《淮安市共有产权经济适用住房管理办法》中，对于户口年限、家庭收入线和现住房困难认定标准上将有所放宽。
举例来说，现行的户口年限要求是“五年以上”，新办法或将缩短年限至“两年以上”。而对于准入的“硬杠杠”——家庭收入线，由于一般是根据上一年度城镇居民人均可支配收入（据统计，今年1~10月份，我市城镇居民人均可支配收入达13145.99元，同比增长12.8%，增幅高于全省平均水平2.1个百分点，位居全省第二）加以确定，这也就意味着，申购共有产权经适房的家庭收入准入标准将随着上一年度城镇居民人均可支配收入“水涨船高”。
六 、共有产权房保障面一直在扩大
淮安共有产权经适房2007年7月最初推出时是为了保障低收入住房困难家庭（人均收入300元/月以下）。2008年7月首次向主城区拆迁安置户以外的低收入住房困难家庭供应300套共有产权住房，其房屋无论价格、质量、地段都很有吸引力，但一个月过去，只有70多户家庭申购，后来进一步降低门槛，放宽到人均收入800元/月，申购户有所增加，但当年仍低于300户，实现了“房等人”。
这一事实以及淮安迄今为止的实践，证明共有产权房确实能以“出口”反制“入口”，传统经适房“供不应求”的现象是由于大量不符合条件的申购人弄虚作假所致，真正的低收入家庭买不起经适房（他们相对于经适房的房价收入比远超过普通人与商品房的房价收入比，应是廉租房的保障对象）。
也正因如此，过去政府拿出传统经适房1000套甚至更多供应给“低收入”家庭仍“供不应求”，同样的房屋成为共有产权房后，300套就可以将“供应门槛”放低到原收入线的两倍，实现了保障面的扩大。如果拿出原来经适房的数量甚至更多时，这个保障面还将进一步扩大。
七 、“夹心层”不是明确的保障对象,但客观上会受益
据了解，目前我市正加快建立健全以廉租住房制度为主体、多渠道解决城市居民家庭住房困难的保障体系，努力使低保家庭住得上廉租房，低收入家庭住得起经济适用房，新就业人员租得到房，实现住有所居。
也就是说，目前住房保障政策的主要对象仍是城市低收入住房困难家庭，而对于经适房保障范围以外、买不起商品房的“夹心层”，由于其数量庞大，政府没有能力、也不大可能将其全部列入保障范围。
可是廉租房解决不了城市里除低收入群体以外的80%人口的住房问题，它只能是补充，是对城市低收入群体实施的保障。如果经适房仅仅面向低收入群体的，那么就会出现低收入群体买不起而中等收入群体买不到的现象。
那么，更多的“夹心层”今后是否会被明确纳入住房保障范围呢？有关人士表示，“夹心层”虽然不是明确的保障对象，但客观上会受益。
对于符合经适房准入条件、买不起经适房的“夹心层”，应该积极创造条件，通过调整产权比例配售共有产权经济适用住房等方式，实现针对不同收入层次中低收入住房困难家庭的保障以及不同层次保障的。
而对于经适房保障范围以外、买不起商品房的“夹心层”来说，随着申购共有产权经适房家庭收入线的“水涨船高”、共有产权经适房供应量的增加，他们申购的机会也在增加
八 、购买共有产权房还有哪些优惠政策？
1.购买共有产权住房的家庭可提取本人及共同居住的直系亲属的住房公积金和优先办理住房公积金贷款；可用本人及共同居住的直系亲属缴存的住房公积金偿还个人住房贷款。
2.在居住期间，购房人免交国有产权面积部分的房屋租金。
3.共有产权住房首次交纳的共用部位、共用设施设备专项维修资金由购房人和政府按产权比例分别承担。首次交纳的维修资金使用完需续筹的，由购房人承担。
九 、申购共有产权房的基本程序有哪些？
1.共有产权住房资格申请采取街道办事处、区房管局和市房管局逐级审核并公示的方式认定。由街道办事处、区房管局通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭收入和住房状况等情况进行核实。申请人和家庭成员应当予以配合，如实提供有关情况。
2.经审核公示通过的家庭，由市房管局发放准予购买共有产权住房的核准通知，注明可以购买的面积标准。然后按照收入水平、住房困难程度和申请顺序等因素进行轮候。
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