今年上半年，中国的房地产市场在政策的“护佑”下曾出现过一派乐观景象。然而，就在中国经济持续反弹，政府正准备让房地产市场有所降温的时候，美国却“突然”动用轮胎特保措施打击被中国经济寄予厚望的出口，可能让中国政府更倾向于选择房地产投资来对冲这次外部冲击。
政策微调遭遇“特保案”尴尬
去年11月以来，政府下调房贷利率和首付比例，并减免了房地产相关税费，因此在今年1~6月份刺激了需求的回暖。而且国务院在今年5月份调低保障性住房和普通商品住房项目的资本金比例(从35%降至20%)，相当于提高了房地产企业的杠杆，这也极大地鼓励了投资。
到今年6月份以后，由于担心房地产大起可能导致的不稳定性后果，以及经济的进一步企稳回升，政府开始对于房地产业进行政策微调，这也直接导致了房地产7月份的数据从高峰回落。
无论是完成房地产开发投资额，还是房地产开发企业房屋施工面积的增幅，抑或是完成房地产开发投资项目环比增幅，7月份的数据都低于前半年，部分城市甚至出现“量价齐跌”现象。
就在中国房地产初现微调路径之时，美国政府给了中国“当头一棒”。9月11日晚间，奥巴马动用特保措施，对美国从中国进口的轮胎征收高额关税。尽管众多分析人士对于中美贸易战全面爆发持否定态度，但未来中美贸易拉锯战仍不可避免，这令刚进入加速通道的中国出口再遇风暴。
“政府投资虽然在继续，但是无条件的刺激投资是不可持续的，尤其是在轮胎特保案减缓中国出口复苏的当下，这一微妙变化对于其自身的战略地位又是一个提升。”中信建投证券研究的首席宏观分析魏凤春表示。
而中国8月份的房地产数据骤然回暖似乎是另外一个证据。根据中国国家统计局公布的数据显示，房地产投资单月回升速度从7月份的19.6%大幅回升至8月份的34.6%。1~8月，完成房地产开发投资同比增长14.7%。其中，商品住宅完成投资同比增长10.9%。商品房销售面积同比增长42.9%。其中，商品住宅销售面积增长44.5%。
申银万国[3.87 -2.76%]房地产行业分析师表示，8月份房地产投资额增速的骤然上升是超预期的。理论上，房地产投资额数据应该有较好的“粘性”，但是在市场变化比较大的时候，数据也的确出现过“跳跃式”变动，例如去年下半年就是如此。
中国的投资拉动背後虽然带来经济持续的复苏，而如何平衡与其同步上涨的房价仍然是中国面临的一个长期问题。
房地产要接政府投资“大棒”
1~8月我国城镇固定资产投资同比增长33.0%，较1~7月的32.9%微幅回升0.1个百分点。但是，中央项目投资增长22.3%，比前期的25.3%放缓3个百分点，是年初一度达到40.3%的高速增长后，下降趋势的延续。
根据《投资者报》记者测算，8月前，房地产开发投资占全部固定资产投资比重18.72%，而这3.1%的加速可为城镇固定资产投资加速提供0.58个百分点的拉动作用，远远超过0.1%的加速。
上半年GDP上涨达7.1%，有很大成分是房地产的贡献。未来固定资产投资增速下行风险大于上行风险，房地产拉动投资的作用更加显著。
“从目前的投资完成额、新开工面积等的同比以及环比来看，房地产已经接过政府投资的大旗，成为拉动投资的主力军。”中信建投证券研究的首席宏观分析师魏凤春这样解释这一变化。房地产业成为拉动整体投资增长的重要动力，魏凤春表示：“房地产的增长正暗合了这样的趋势。”
海通证券[14.13 -3.22%]宏观经济分析师熊伟也表达了同样观点，固定资产投资增速加快更为重要的原因就是房地产投资的全面加速。“今年1~8月份，房地产销售面积增速高涨，但新开工面积增速相对滞后，可见房地产投资前景乐观，经济短期无忧。”
事实上，房地产业在对投资增长的拉动上表现出的推力，正在向更大的范围蔓延：其在国民经济增长中的地位，使得政府政策制定的尺寸很难拿捏；同时，一直为人所忧的民间投资跟进不足，也随着房地产投资的回暖开始缓解，这对引导民间资金的跟进无疑是一种正面作用。
但在出口复苏遇到麻烦时，可能会使政府更坚定地倾向房地产市场。
政策将继续护航
目前来看，虽然货币政策继续像上半年那样宽松的可能性已经不大，但财政政策还有一定的发挥空间，因为在4万亿刺激计划中中央政府计划支出1.18万亿，截至8月份只拿出了3800亿，今明两年还有7000多亿的资金等待下发。
由于下半年地方政府的配套资金能否到位很成问题，所以房地产市场的适时启动也可以弥补地方政府财力的不足。因此，未来财政政策还有一定的空间，但仍要寄望于房地产市场。
除了政策的直接支持，商业银行也有可能通过房地产开发企业贷款和个人按揭贷款间接助推了房地产市场的繁荣，近两个月尤为明显。
数据显示，1~8月份，房地产开发企业本年资金来源3.37万亿元，累积同比增长34.2%。各项来源中，国内贷款(银行贷款和非银行金融机构贷款)、利用外资、自筹资金和其他资金(订金及预付款和个人按揭贷款)的累计同比增速分别为46.3%、-33.6%、12.6%和52.7%。
销售的持续改善则令前8个月订金及预付款和个人按揭贷款分别累计增长43.2%和94.1%，环比增长21%和19.26%。
8月份的信贷数据与9月份预期高达5000亿元人民币的信贷，使流动性主导的市场志得意满。在上半年信贷规模放松以及商品房销售强力反弹的环境下，国内贷款、定金及预付款以及个人按揭贷款成为房地产开发资金的主力军，由此，当前房地产行业的资金还是相对充裕的。
国泰君安[0.00 0.00%]认为，在市场与政策、开发商与政府多重博弈中，政府将延续前期的刺激性政策取向，紧中有松。这都将支撑房地产行业景气趋势和房地产股票板块行情。
尽管对于后市的不确定性仍然存在，但是新屋开工竣工面积都环比降幅缩减，表现出房开商积极的一面。申银万国预计，从房地产投资额和资金来源总和的占比关系来推测，预计今年全年房地产投资额增速能够达到25.2%。
去年停建或者延迟的项目都在重新开工，预计到今年年底就能上市增加供应；而今年上半年开发商拿下的土地，预计将在明年开工，这都将进一步巩固房地产市场的回暖。
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