“低首付”潜入海口楼市
开发商为购房者垫付部分首付款，向银行套取按揭房贷
近一段时间来，海口一些房地产商为刺激销售，推出“低首付”、“首付代付”等促销手段，购房者只需缴纳购房款首付中的一部分，其余首付款由开发商垫付。业内人士认为，这是一些房地产开发商急于回笼资金，向银行套取按揭房贷而采取的办法。
40万的商品房首付仅2万元
在海口南海大道东侧某楼盘，推出了“首付2万元您买房我来供”的促销活动，有40-80平米左右的10种中小户型毛坯房，声称是“面向想首次置业，而手头暂时没有太多资金的青年上班一族”。
记者经过计算发现，该楼盘商品房均价约5000元每平米，若购一套80平米的房子，总房价为40万元。按首付两成计算，首次付款须达到8万元。而照该楼盘宣传册的说法，首付只要付2万元即可入住，那余下的6万元由谁来付呢？
记者假扮购房者到该楼盘售楼处咨询后获知，所谓“首付2万您买房我来供”，就是购房者在缴纳定金之后，购房者只需要支付首付中的2万即可获银行贷款，其余款项由开发商垫付。由开发商垫付的首付款项，购房者在签订购房协议并开始按揭后的两年中分期归还，前8个月归还40%，剩下60%在规定时间内归还，2年内不计利息，若超过规定期限将产生利息。
“这是给一些想买房子但又手头资金紧缺的年轻上班一族提供便利。”该楼盘一位售楼小姐表示，这个活动在法律上没有违规或“擦边球”，购房者和开发商签订的协议同样具有法律效力。
“馅饼”还是“陷阱”
“销售情况非常好。”售楼小姐告诉海南日报记者，自从该楼盘推出首付2万元的活动后，已拿出的30套不同户型房子几乎已经销售一空。但记者在售楼处守候2个多，却少见买房者来咨询，场面极为冷清。
记者问该售楼小姐，如何才能知道开发商给购房者已代付首付款项，并且如何获得银行贷款。因为按照银行相关规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%，否则不予贷款。她告诉记者，只要购房者交付首付2万元以及定金并签订相关违约协议，开发商就可以开具证明让购房者到开发商指定的银行获得贷款，“我们公司已经跟海口好几家银行达成协议。”
但售楼人员拒绝透露开发商如何给购房者代付首付以及相关的银行运作，只是一再强调此活动只是公司促销的一个广告策略。
“开发商为买家垫付、赠送首付，实际上是将资金风险转嫁给银行，也将本不具备买房能力的消费者拉入买房行列。这给买家和银行都带来风险，也给房地产的调控措施带来阻力。”业内有专家如是说。
垫首付三方都不“讨好”
据了解，广州、上海、深圳等一线楼市市场都曾一度出现类似假首付、低首付的楼盘销售手段，但均已被叫停。
业内人士认为，开发商垫首付对购房者、银行、开发商“三方都不讨好”。对于购房者而言，首付少并非不用交，而是将交款时间推迟了。此后的两年内，购房者一方面要按揭供房，一方面还要归还开发商代付款项，更增加了购房者的负担。对银行而言，首付两成原本是确保购房者信贷能力的一个门槛，现在开发商利用代付首付的手段悄悄绕过了这个门槛，万一购房者经济能力出现问题，导致无法按时缴月供甚至断供，将造成银行呆坏账。而开发商面临的风险主要来自法律和政策层面，同样不可小觑。
有业内人士分析，开发商垫付首付款实质是代购房者向银行“套贷”，这完全是开发商卖不出房子时的无奈之举，而且开发商根本不会真的垫付首付款。一些炒房者在资金周转困难时常与开发商心照不宣地用这种办法向银行“套贷”，等待资金周转过来后再向开发商补交首付款。
海口一位律师表示，在国家明令对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%的情况下，像上述开发商这样的营销手段，是明显的违规行为。(本报海口8月28日讯)
商品房贷款市场有待规范
笔者以为，能够迅速回笼资金是开发商热衷垫付首付的一大原因。由于首付有人垫付，暂时缓解了购房者的后顾之忧，销售情况一般都比较好，因此在购房者偿还开发商垫付的部分首付之前，开发商已从购房者和银行手中拿到了绝大部分房款，迅速回笼了巨额资金，有效改善了项目的资金情况，保证了项目的后继开发。
《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》等规定中明确了房贷首付比例，以期达到合理分摊房贷风险，保障金融业、房地产行业稳步发展的目标。而开发商敢于公开叫板央行政策，公然打出垫付首付的广告，这说明了商品房贷款市场的监督机制存在缺失。
目前，在我国关于开发商垫付首付，变相降低首付比例等增加房贷风险的行为，尚无细致的禁止性规定，更无明确的处罚措施。相关的法律、法规缺乏可操作性，客观上纵容了开发商的不规范行为。所以，规范房地产市场中交易各方的行为，需要在加强监管的同时，进一步完善相关法律法规。
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