转载自中国证券报•中证网
今年上半年，房地产市场量价齐升，带动国民经济走出低谷。作为撬动消费和投资的有力“杠杆”，房地产业在我国经济结构中有着特殊的权重。日前，国务院副总理李克强表示，把扩大消费重点放在住、行消费上，推动居民消费升级。业内人士预计，中央对房地产的调控政策仍将维持宽松，并将住房作为今后消费升级的主要推动力，拉动相关产业发展。
专家分析，房地产是城市居民大宗消费的主要投向，住房销售持续放量是内需启动的基础；与此同时，房地产投资在固定资产投资中占据很大比重。但在楼市“去库存化”接近阶段性尾声时，代表房地产新增供给指标的新开工面积仍未有明显反弹；在供给偏紧的预期下，各地房价开始大幅回升，市场泡沫正在加剧，显然，这不利于启动住房消费和维持市场稳定。因此，业内人士建议，下半年为保证房地产引擎正常运转，政府应在提升投资、加大有效供给方面做文章。
相关行业受益将显现
研究人士指出，从历史经验来看，房地产投资回升滞后于房地产销售2-3个月，新开工面积滞后于房地产投资2-3个月。以此推算，房地产开发投资在今年3、4月份已见底，新开工面积在二季度末见底回升，房地产耗用的水泥、钢铁、建材等需求量未来将会显著提升。
业内分析，房地产业回暖虽然在目前尚未对上下游相关产业起到显著的拉动作用，但预计下半年这些行业将在房地产投资回升和新开工面积的反弹中受益。
国家统计局数据显示，今年前5个月，70个大中城市商品房销售面积24644.44万平方米，同比增长25.5%，销售总额11388.92亿元，同比增长45.3%。其中北京市销售面积和销售金额同比增长100%以上，上海、江苏、浙江、福建、广东等主要区域增幅在30%-50%之间。
一份券商研究报告指出，与房地产业直接相关的行业有38个，随着已销售的期房产品今后陆续竣工交付，与房产消费相关的家电、家具、装修等行业的需求也将上升。中金公司报告认为，房地产投资有望取代基建投资成为2009年下半年以及2010年拉动经济的增长点。摩根士丹利中国区首席经济学家王庆也表示，如果说2009年是政策推动的增长，那么明年则很可能是房地产及其相关消费带来的增长。
地产投资有望回升
今年上半年，在去库存化的主题下，房地产业销售过热与开发趋冷并存。数据显示，1-5月，城镇固定资产投资53520亿元，同比增长32.9%。其中，房地产开发完成投资10165亿元，同比仅增长6.8%。一些地方也出现房地产开发占固定资产投资比例由三分之一下降到五分之一左右的情形。显然，房地产投资“拖了后腿”。
不过，业内预计，随着土地市场日益火爆，今年下半年新开工面积将有所改善，房地产投资将逐步回升。房地产对上下游产业链的拉动，也将体现在投资领域。
中信证券认为，城市化的深化是推动投资增长的主要动力，城市化将带来房地产与汽车投资行业的高速增长。2009年以来，房地产市场交易活跃，商品房成交金额大幅提高，增速迅速回升。预计三季度是房地产投资恢复的时间区间。
数据显示，1-5月，房地产开发投资同比增长6.8%，其中5月同比增长11.9％，远高于4月单月6.5％的涨幅。商品房库存消化时间已从2008年11月的27个月缩短至10个月，销售价格也持续回升。尤其值得关注的是，居民中长期贷款（以按揭贷款为主）自今年3月起大幅攀升，已连续3个月保持在1000亿左右的增长规模，超过了2006年-2007年房地产市场景气时期的水平，对银行新增贷款的贡献也大幅上升，5月份占到全部信贷的17%。主要城市房屋库存显著降低，预示未来供给不足导致投资加速增长的可能性大大提高。
有效供给尚待扩张
近期，房价大幅反弹也给市场带来了泡沫化的担忧。主流研究机构的看法是，供给趋于紧张将导致房价进一步上涨。国信证券报告认为，宽松货币政策导致通胀预期明显，同时过去一年楼市新开工面积不足，导致下半年开始供应偏紧，其结果是房价继续上扬。
在此背景下，房地产对经济的拉动作用必将打折扣。专家建议，政府在执行适度宽松的货币政策的同时，也应采取措施，加大房地产有效供应。这既能保证房地产引擎“不熄火”，也能防止楼市泡沫膨胀。对于政府而言，扩大有效供给的主要途径，一是加大商用土地的供应力度；二是保障性住房的建设。
住房和城乡建设部有关负责人曾表示，加大住房保障投资，具有拉动投资和平抑房价的双重作用。通过这些大规模住房保障投资，可以促进居民住房消费，加大其他家庭消费；同时，保障房体系建立后，将对商品房需求形成分流。
不过,就近期而言，有效供给扩张主要还需地方政府加大土地供应，尤其是增加公共设施配套到位土地的供应。这首先将平抑地价，并给楼市带来供求关系改善的预期。
近期出台的房地产业政策一览
●为提升居民购买力，房贷利率大幅下降。自2008年9月16日以来，央行在3个月内4次降息，五年期以上贷款利率由7.83％下降为5.94%；同时，鼓励首次住房及改善性住房，首次住房的首付比例由三成下降为二成，房贷优惠利率也相应的由基准利率的0.85倍下降为0.7倍；改善性需求首付比例由四成降为两成，房贷优惠利率则从之前基准利率的1.1倍下降为0.7倍。
●为鼓励住房消费，财政部宣布从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。
●2009年5月21日，国税总局印发《土地增值税清算管理规程》的通知，以加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作。
●虽然未能进入十大振兴行业的队伍，但2009年5月27日国务院发布《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，将普通商品住房项目投资的资本金比例从35%调低至20%，其他房地产开发项目资本金比例降为30％。资金杠杆率的大幅度提高使得开发企业的投资净利润率提高。
●2009年5月25日国务院发布《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》指出，要加快推进财税体制改革，建立有利于科学发展的财税体制。其中财政部、税务总局、发改委、住房城乡建设部负责深化房地产税制改革，研究开征物业税。物业税预期的出现有望抑制投资性炒房卷土重来。（本报记者 徐畅 整理）
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