房天下观察-淮安房天下


	第37期：淮安城南楼盘价格乱象:2千/3千/4千/5千党各有市场

第36期：光鲜数据暗藏苦涩淮安楼市多板块房价悄然异动

众所周知，今年淮安市场不好！至于不好到哪种程度，用隔壁老王的话说，"别他妈的和我说买房，我的钱一半被套在黄金，还有一半在小额贷款公司"。

10月淮安楼市成交出现回升趋势，全市住宅成交4623套，秒杀9月的3170套——但还是得说，好不好，那得看跟谁比。跟2013年10月的5611套比，今年的10月同样逊色不少。

随着金九银十的落幕，2014年淮安多楼盘成交无力几乎已成定局，淮城友创、绿地、福晟多家品牌房企开启"放血逃生之路"。11月折扣力度或加大。


	第35期：红灯已亮！淮安商业库存负荷陷胶着僵局

综合体作为近年城市发展的重要业态，在淮安落地生根的速度十分惊人。继万达落户之后，淮安各板块的综合体如雨后春笋拔地而起。

万达、亿丰、汇丰、联盛、苏宁、宏元、中环、明发、中茵、瑞林、红星、金奥、悦达、雨润、九升……相较于淮安的城市规模，淮安的商业综合体数量确实较多。

据统计局数据显示，截至2013年年末，全淮安市常住人口总量为482.69万人，而五区常住人口不过267.56万，经过换算不难得知，淮安五区的理想综合体数量不到8个。

第34期：血雨腥风中的生态新城：狭路相逢勇者胜

狭路相逢勇者胜，在楼市没有硝烟的战场上，拼的就是智慧与魄力。

生态新城，作为淮安关注度的区域，区域内的残酷混战从未停止过，同时人们对其的热情也从未减少……尽管自9月以来，开盘和加推并不算多，但那些在售和即将发售的"主力军们"，依旧以咄咄逼人的态势，在楼市的"狭路"上开辟着血路。

金九以来，要说打响生态新城楼市厮杀枪的，还要数年初开始便高调推广的建华观园。其一母同胞的兄长建华玖珑湾众多关注……


	第33期：淮安"换马甲"楼盘大曝光火眼金睛看清楼盘前世今生

淮安一些关注楼盘信息的网友常会恍惚，怎么从没听到过的楼盘会一夜出笼，一直关注的楼盘会转眼间蒸发？继续探讨才发现，原来是楼盘改了名，"换了马甲"。

近年来，房地产项目更名行为越来越普遍，目的是为了吸引购房者的眼球，让房子更好卖。为了销售业绩以及更好地营造企业品牌，开发商可谓是绞尽脑汁。

若总是用一个楼盘名字打广告，打了一两年，如果再大肆宣扬下去，无异于告诉大家"这楼不太好卖"。换个新名，总有淡忘旧房、推出新房的目的。

第32期：《敢死队》看淮安楼市老男人与小鲜肉的闯关故事

纵观淮安楼市，在几乎每一个板块上你都能发现许许多多如《敢死队》中或魁梧或朝气的身影，时刻都在上演着"老男人"带领"小鲜肉"的闯关故事。

"老男人"终会老去，而"小鲜肉"也终会长大。

茂华、中天、榕兴这三大房企，在淮安水渡口，无疑都是"老男人"的典型代表，他们成名已久，久经考验而又自信十足，在竞争激烈的水渡口早已立有一席之地，在他们各自深耕水渡口的过程中也可以看到钵池山版块发展的脚步。


	第31期：淮安楼盘出现"天价物业费" 网友吐槽"买得起住不起"

据了解，目前淮安新楼盘中，一般多层物业费在0.6元/平方米·月左右，小高层物业费1.2元/平方米·月左右，高层物业费定价普遍在1.2元/平方米·月——1.5元/平方米·月。

在淮安物业费超过1.5元/平方米·月的住宅类楼盘屈指可数：弘辉首馥物业费1.78元/平方米·月，邦德云鼎1.68元/平方米·月，福晟钱隆城1.8元/平方米·月，维科格兰公馆小高层物业费1.55元/平方米·月，宝岛花园1.63元/平米·月，中天优诗美地1.58元/平方米·月，在此情况下，星雨华府物业费高达2.18元/平方米·月，超过了淮安别墅物业收费水准，难怪遭到网友吐槽。

第30期：开发过激体量超千万方淮安生态新城库存阴霾隐现

淮安生态新城房地产开发太热，已热得烫手。

从2008年淮安生态新城建设启动以来，吸引了一批又一批房企前仆后继前去开发，先有绿地中南中天三剑客，后有梧桐公馆，今年又有一批新盘或开盘或亮相：星雨润、福晟、中交、建华……

生态新城在售楼盘的体量已经高达1000万方，按100㎡/套计算，生态新城在售楼盘总房源约10万套！生态新城的新盘还在不断开工，土地市场方兴未艾。新盘渐多獠牙渐现，群狼抢肉，如何在对手的环伺下夺食，将会成为生态新城操盘手们需要费力思考的问题。更多的狼还在路上。


	第29期：新盘一再"预谋"低开淮安楼市这是怎么了？

市场低迷时，新盘开盘总是令操盘手伤透脑筋：什么时候开？开盘价究竟应该定多少？下批房源是涨两百还是维持现价不变？……林林总总，无不考验着营销掌舵人的平衡智慧。

2014年，"纯新盘"成为淮安楼市不容忽视的关键词之一，不同于2013年纯新盘在淮阴区的集中，2014年纯新盘遍布淮安各区，"四处开花"，新老盘同台竞技现象屡屡出现。

"低开高走"一直是淮安开发商推新盘的惯用手段，今年淮安诸新盘尤其热衷于"低开"，屡屡创造片区价格洼地，"走别人的路，让别人无路可走"，令周边楼盘牙痒。

第28期：2014淮安多层现状调查：多层在哪儿？

从2009年开始，合肥、济南、潍坊等国内诸多二三线城市开始陆续停止审批多层，"向多层说再见"，位于苏北的三线城市淮安也在"多层停批"风卷城市之列，新建项目鼓励建设高层，原则上不再规划审批6层以下建筑。

多层停批，卖一套少一套，在如今的淮安楼市，宣传多层时无一例外会在前面加上"绝版""稀缺"作定语。在同一个小区，多层产品每平米单价比高层高几百甚至上千也不是稀罕事。

2014年7月，房天下致电淮安市区各大楼盘售楼处，调查淮安清河、清浦、淮阴、淮安、开发区五区在售多层现状，对如今淮安多层的户型面积、价格区间、优惠力度、房源储备等情况进行了一次摸底。


	第27期：血淋淋的数据：揭密淮安楼盘成本价

无数次听业内人士感慨淮安房价之低、房地产利润之薄，甚至听说淮安有的楼盘亏本销售，但淮安的房价到底低到什么程度、利润少到什么程度，一直没有直观的感受。

近有网友在论坛揭露了一组血淋淋的数据，详细计算了淮安大学城板块郁金蓝湾的高层成本，后估算出的结果令人震惊：不考虑人员开支、营销广告等其他费用，郁金蓝湾4-7#楼高层仅地价、建筑造价、税金此三项成本便高达4054.38元/平米；而目前郁金蓝湾在售高层均价不过才3900元/平米——妥妥"亏本赚吆喝"的节奏。

成本如此之高，令无数楼盘尽折腰。难怪有网友在下面跟帖："这样看来淮安的房价还真没什么降价的空间。"

//news.huaian.fang.com/2014-06-20/13059985.htm

第26期："地产世界杯"战鼓将起 6月淮安诸盘血拼销冠

2014年巴西世界杯6月12日即将举行，32支球队将在12座城市捉对厮杀。四年一度的世界杯既是巨星云集的舞台，也是鹿死谁手的残酷战场。大战未发，南美大地已经硝烟四起。对淮安楼市来说，这也是个充满战火的月份，六月，一场围绕刚需展开的盛宴蓄势待发。

送走不算沸腾的"红5月"，淮安开发商继续大张旗鼓忙加推忙促销。据房天下数据监控中心统计，淮安6月预计有17家项目入市，包括6个纯新盘。"世界杯"32强瞄准的是"大力神杯"，而在淮安，众开发商以价格和产品擂起响亮的战鼓，力拼"销冠"。

强者对话让你大饱眼福，同样能让参与者的战斗欲发挥到。


	第25期：5月淮安楼市一路跌跌撞撞都经历了些神马？

五月，在楼市被冠以"红"字。但是在金三银四的颓唐阴影后，今年淮安的五月楼市行情并未见太大起色，成交量平淡无亮点，降价苗头不容忽略。"冷市"乌云挥之不去，淮安楼市红五月一路跌跌撞撞，究竟都经历了些神马？

据房天下数据监控中心统计，5月淮安住宅成交3821套，环比增加904套，同比减少321套；成交均价约4362.8元/㎡，环比下降195.4元/㎡，同比上涨155.3元/㎡。

从5月的成交数据来看，基本维持稳定局面，但从开发商入市的态度来看，可以用"谨慎中进击"来概括。5月淮安市区16盘开盘、加推，约3185套新房上市，环比4月入市量1096套暴增近2000套。

第24期：报价上涨1300元/㎡！淮安楼盘涨价原因浅析

5月的淮安楼市，硝烟味分外浓烈，各开发商之间的竞争已经进入了一个"畸形"时期，在没有硝烟的价格战场上，为了抢市，为了跑量，为了生存，无所不用其极。

常见的，莫过于价格之战。2字头3字头重出江湖，淮安楼市明降暗降早已不新鲜，部分开发商割肉止损血崩跑量，为盘活资金链部分房源跳楼价甩卖。血淋淋的价格战，刀刀见骨触目惊心。

在这场惨烈的战局上，偏偏有那么一些楼盘反其道而行之，不但不降，反而举起了"涨"字大旗。


	第23期：开盘一月零成交！扒扒淮安那些开盘的楼盘卖了多少

不知道从什么时候开始，"热销七/八/九成"成了淮安的楼盘们在开盘后的广告、软文必备词汇。不论市场如何，"热销七/八/九成"似乎成了淮安楼市"常态"。

看得多了，不免让人心里嘀咕："又是热销X成，现在淮安的房子有那么好卖？"

遍地"热销七/八/九成"、"吸金XX亿"的淮安楼市，楼盘推出新货后销量到底如何？且让数字来说话，扒扒淮安楼盘开盘后的真实成交量。

第22期：清河新区、生态新城同胞不同命谁在幕后作祟？

生态新城和清河新区同属于清河区，同属淮安城市扩容中出生的新兴区域，但现状却迥然不同——生态新城热火朝天，清河新区冷冷清清，无论是板块热度还是配套前景，均不可同日而语。同胞而出的亲生兄弟，却有着不同命运。

网友称淮安"只东扩到水渡口"，其实不无道理。从万达到清河新区不用10就能解决的路程，犹如天堑版割裂了清河新区的发展。

淮安东扩的繁华止步于水渡口，而后受益于城市规划的首先是东南的开发区和生态新城。更东的清河新区和更南的清浦新城、大学城，或可寄望于下一个十年。


	第21期：淮安刚需迁徙地图:2014买房去哪儿

淮安房价一路上涨，2014淮安刚需买房去哪儿？

从上个世纪90年代末到2014，淮安房地产发展经历了十多年的风雨历程。毫不夸张地说，淮安房地产发展史，总结来看同样也是一部刚需买房迁徙史。

尤其是近两年来，淮安楼市发展迅猛，市中心房价不断逼近万元大关，5000元/㎡以上的楼盘从主城扩至新城，清河老城区、水渡口等片区房价飙升，淮安刚需"被迁徙"，无奈转向更偏远的郊区，生态新城、清河新区、开发区、城北等地成为刚需置业保留地。

第20期：生态新城叫板水渡口：新城老城更爱谁？

2010年前，水渡口是淮安楼市的新星，版块内的亿力未来城曾是淮安的年度销冠。

2008年淮安生态新城规划启动，2009年绿地拿地，2010年绿地首开——从2010年开始，淮安的销冠就一直在生态新城楼盘屁股底下打转，先是绿地，后是建华。

2014年，水渡口依然炙手可热，然而区域内楼盘已渐渐进入销售中晚期，区域内储备土地接近告罄；而生态新城挟着一纸规划扶摇而上，渐有逼宫之势。


	第19期：军队军粮就位淮安生态新城战事"一触即发"

淮安生态新城经过政府数年的苦心经营、绿地中南等楼盘的深耕，终于有了现代化城市的雏形。新城未来的规划被"整容"得很美，才让如此多的房企抢破头往里挤，让淮安购房者前赴后继……

然而要叫板主城以及水渡口，跻身淮安楼市的"顶端品牌"，生态新城必须扩充军粮。于是乎近年来新城的教育、交通、商业等规划陆续就位，板块价值不断提升。于此同时，绿地、中南、中天、雨润、福晟等大牌房企竞相落子新城，力求在这一场造城盛宴中分一杯羹。

一路走来，生态新城推地动作不断，招蜂引蝶。从2010年绿地的一枝独秀，到2012年绿地、中南、中天、建华的四分天下，到2014年的群雄割据，生态新城引来了如此多房企的进驻，版块内硝烟味渐浓。

第18期：2014淮安生态新城群雄争霸火爆板块现状浅析

淮安东扩南连的城市整体规划布局，成就了生态新城的传奇崛起。随着整个淮安城的发展，主城区发展渐趋饱和，而作主城区、开发区、淮安区三区的交汇点，生态新城这块优质处女地受到了政府的大力支持和各家房企的关注。

随着近几年的土地出让，生态新城的优质地块先后被品牌房企瓜分，大面积居住用地的推出，也使得新城开始展现出不俗的潜力。这个日渐脱颖而出的后起之秀，正逐渐成为淮安楼市举足轻重的一极。

无"商"不住，去过生态新城的人似乎及其失望。目前，生态新城商业依然处于"缺货"状态，配套也尚未完善。


	第17期：围剿"金三" 淮安57热盘优惠盘点

房价涨涨降降停停，购房者彳彳亍亍行行。政策不明，房价难定，面对2014年如此捉摸不定的购房潮，淮安的开发商却是等不及了，明枪暗箭，优惠不停，卡位金三势在必行。

据房天下数据监控中心统计，2014年2月份，淮安市区楼市实际开盘仅4盘，推出房源300套不到，漫长的等待过后，3月楼市能否摆脱阴霾？

2014年的金三银四之际，淮安的楼盘们似乎颇为谨慎，不贸然抛出房源，暖场探市则成为满足众多楼盘好奇心的绝佳方式。

第16期：展望2014淮安城建:探路探高铁探有轨电车

对于三线城市淮安来说，本地的楼市行情似乎一直处于这样的奇怪状态，"天高皇帝远"，楼市基本不会受到大政策环境的影响，但淮安本地和楼市相关的政策又很少，可以说淮安楼市基本处于"放养"状态。如果真要说能吸引广大购房者眼球的，可能也就是市政方面的大动作了。

房地产是经济发展的表征，受规划的影响相当大。2014年伊始，淮安新一轮市政规划陆续下发中。而每一次城市规划的调整,也势必带来楼市的变局。开春探变，房天下一探2014淮安城建大动作，把脉2014年淮安楼市走向。


	第15期：淮安首套房贷利率普遍上浮10%！一年又白干的节奏

自去年钱荒以来，房贷市场受到的波及明显，首套房房贷利率明显收紧。从早期的普遍85折到后期基准利率遍布，再到如今的利率普遍上浮，房贷放松的信号一直不曾有。

马年开局也同样延续了这样的态势，2014年初，有关房贷利率上涨的话题一度成了房地产市场的焦点。

全国多家银行的房贷利率上调，上调幅度在5%-20%之间，有的银行甚至已经停办了房贷业务。淮安楼市近也出现首付比例提高的传闻，2014年淮安首套房贷款利率更是全面上浮，中农工建普遍上浮10％，江苏银行上浮15%。

第14期：开年淮安163盘放血测"市" 总价减18万争博头彩

辞旧迎新之际，"开盘潮"也随之而来。据淮安房天下监控中心数据显示，2014年1月淮安29盘预开盘，6500余套新房入市开局。较之12月楼市的平淡小憩，楼盘紧急入市抢收心理昭然若揭。

1月作为承启12月的开年月份，淮安楼盘们誓要放血博新年头彩。房天下数据监控中心统计数据显示，2014年1月，淮安市区在售、待售的181家楼盘中，有163家楼盘齐推优惠，其中优惠楼盘多的区域当属清河区和开发区。

淡季去化并非易事，成功吸引置业者才是关键。2014年1月份里，淮安楼市优惠遍地开花，更有不少楼盘多重优惠叠加吸引购房者的注意，比如亿丰时代广场，岁末五重礼，叠加优惠可达2.5万。


	第13期：2013淮安楼市"龙虎榜"：玖珑湾吸金4.33亿问鼎销冠

回眸2013，淮安楼市在康庄大道与波诡云谲中摸索前行，虽然楼市政策没有重拳连击，但是淮安房地产市场依旧暗潮涌动。

这一年，淮安楼市有过政策出炉前后的井喷式成交，有过"日光"的奇迹；也有过购房者观望情绪弥漫，众盘陷入频频爽约、迟迟不肯入市的尴尬境地。

总结是为了更好地前行！用数据还原真相，用事实述说楼市，盘点2013，淮安地产江湖谁风头正健，谁异军突起，终又是谁问鼎销冠，笑傲群盘？

举报电话：4008508888 举报邮箱：jubao@soufun.com