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宅基地“三权分置”激发乡村新活力

国信房地产信息网   2018-11-02 08:56

[摘要] 近年来,浙江省宁波市象山县通过以“一户多宅”整治为主的村庄梳理式改造,建设美丽环境,获得了全省首批美丽乡村示范县称号。在此基础上,围绕“五个振兴”要求,对照“推动美丽环境向美丽经济转化,打造美丽乡村升级版”的目标要求,大力推进农村宅基地“三权分置”,颁发了浙江省首本“三权分置”不动产证。

近年来,浙江省宁波市象山县通过以“一户多宅”整治为主的村庄梳理式改造,建设美丽环境,获得了全省首批美丽乡村示范县称号。在此基础上,围绕“五个振兴”要求,对照“推动美丽环境向美丽经济转化,打造美丽乡村升级版”的目标要求,大力推进农村宅基地“三权分置”,颁发了浙江省首本“三权分置”不动产证

近日,中国经济导报记者专访了象山县委副书记孙小雄。他说,今年象山首批试点“三权分置”宅基地及闲置农房30余处,已流转利用并引进乡村度假、高端民宿等项目17个、总投资超3亿元,初步形成了具有象山特色的宅基地和闲置农房开发利用路子。

以确权为基础 发放权益“金钥匙”

据孙小雄介绍,象山县在坚持“土地性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损”三条改革底线的前提下,以适度放活使用权为主线,建立健全归属清晰、权能完整、流转顺畅、保护严格的农村宅基地产权制度。

一方面,理顺“三权”关系,保护宅基地集体所有权,明确宅基地农户资格权,并适度放活宅基地使用权。农户、社会资本投资者均可成为宅基地使用权人,前者的取得方式包括“申请建房、农民房屋置换、跨乡镇建房、参与农民房屋司法拍卖”等,后者的取得方式主要是通过签订流转协议进行约定且期限不得超过20年,并且在使用期限内可以再流转或按规定设定抵押权。此外,非集体经济组织成员可以通过世居、析产、继承等方式取得宅基地使用权。

另一方面,开展确权登记发证。坚持“历史遗留问题化解-确权-流转-鉴证备案-登记-再流转-抵押担保”全流程全环节管控。2010年以来,累计清理出宅基地5410亩,其中3亩以上连片宅基地复耕1620亩。出台宅基地“三权分置”登记办法,宅基地资格权人在登记簿和权属证书中登记为宅基地资格权和房屋所有权宅基地使用权人在权属证书中登记为宅基地和房屋使用权,同时注明取得方式、宅基地资格权人和房屋所有权人姓名。

此外,象山还制定了“三权分置”配套制度,涉及宅基地确权、登记、流转合同、抵押贷款等宅基地和农民住房流转的全环节全流程,并与县委县政府为推动县乡村振兴而制定的推进城乡融合发展的指导意见相配套,进一步打通宅基地制度改革与乡村振兴之间的关键点。

以放权为核心 激活沉睡“金资源”

“象山以适度放活宅基地使用权为核心,配合开展‘三抢双动’工程——抢项目、抢人才、抢资金和要素双向流动,优化土地资源配置,促进各类市场资源要素下乡进村,为乡村振兴增添产业活力。”孙小雄表示。

象山将常规的整镇整村试点模式改为多个乡镇点状试点,强化政策把关和指导服务,有效防止违法违规买卖宅基地和随意变更宅基地用途等行为,按照“成熟一个、推行一个”的原则予以试点推进。加强“三权分置”合同鉴证备案和事后跟踪监管,制定《象山农村宅基地使用权流转三方合同》,三方签约须在乡镇政府、国土部门共同监督指导下完成。

为引导资源要素下乡,象山允许宅基地资格权人申请与返乡下乡创业人员合作建房,共同使用、经营宅基地;申请跨乡镇建房、农房置换和参与农房司法拍卖等方式实现跨镇置地建房;允许非村集体经济组织成员通过农房世居、析产、继承取得的合法房屋发展产业;允许在发展乡村产业的前提下,经村集体统一组织或同意社会资本投资者通过签订三方协议流转取得宅基地使用经营权,并可依法依规新建改建或重建。

值得一提的是宅基地有偿退出标准是结合土地征收区片价和宅基地复垦增减挂钩结余指标调剂费的指导价综合确定的。

初步排摸集体闲置建设用地面积43万平方米,闲置农房19.2万平方米,按照“统一布局、盘活存量、补缺补角、有增有减、节约有余”和“宜耕则耕、宜通则通、宜建则建、宜绿则绿”原则由村集体统一规划使用。例如,墙头镇溪里方村周某申请新批宅基地后,因明清古建筑保护对原老宅不予拆除,由村集体收回引进乡村文旅项目,开发打造园艺主题村,并建成浙江村级美术馆。

以活权为目标 发展乡村“金产业”

据孙小雄介绍,目前象山全县拥有民宿、农家客栈670家,床位超过1.4万张,全县乡村旅游接待游客549万人次,实现综合收入5.7亿元。

象山引进产业项目活权,积极发展“闲置农房+民宿经济”、“闲置农房+现代农业”“古宅回收+活态传承”“集体资产+招商引资”等多种经营模式,乡村的产业生态链得到极大的激活。如西周镇儒雅洋村统一流转105亩涉及65户74处明清古建筑,引进浙旅集团古村落保护基金、乡伴文旅专业团队,拟投资1.2亿打造新乡村生活综合体。贤庠镇青莱村将古建筑回收后,引进莫干山西坡民宿品牌,村集体经济每年可增收房屋租金25万元。

为推动人才回归活权,2017年以来象山吸引了500余名新乡贤、大学毕业生、新型农民回乡创业,包括浙旅集团、乡伴文旅、西坡、途家、花间堂、宁波目的地、橡树缘等,并积极与中国美院、浙江音乐学院等高校开启校地合作,助力乡村振兴新模式。目前,象山县乡村、山区、海岛、田园多地呈现了如“飞拉达”、滑翔伞、自然营地、攀岩、帆板基地、帐篷酒店等新产业新业态,一批博士硕士高层次人才、高级艺术家、国际志愿者团队等陆续扎根乡村、海岛,吸纳带动农(渔)民就业上万人,一批空心村、荒废场所的价值得以被发现,获得重生。

同时,强化金融支持活权,实现农村金融服务员村村全覆盖,农业农村贷款余额超160亿元,占全县贷款总量的1/4。县财政安排100万元用于鼓励涉农金融机构创新金融产品,推出“旅游贷”“民宿贷”等新产品,推行“整村授信、集团授信”、“政府+村”信贷模式。今年以来向村集体或返乡创业主体发放各类贷款2.1亿元,有效地推动了乡村产业发展。

增强基层改革支持给予农民自主权

孙小雄说,自今年1月我国正式提出探索农村宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”以来,象山县积极响应,4月出台相关试点意见,颁发浙江首本“三权分置”不动产登记证,改革举措虽然取得了初步成效,但还处于探索实践阶段。象山县目前还不属于33个试点地区之一,希望国家把象山列为农村综合改革的试点县。

他还建议,进一步加大县级农村建设用地支持力度。受限于耕地、林地、海域等规划和生态红线限制以及上一轮规划重城轻乡、农村规划不够科学精准等因素制约,农村建设用地保障不足,已成为乡村振兴的瓶颈制约。

“建议以乡村旅游规划编制为契机,优化调整村庄建设规划,支持实施乡村驻场规划师聘用制度,鼓励村、镇、县盘活存量建设用地,扩大坡地村镇实施范围。创造性地落实点状供地政策,鼓励嵌入式开发,能否对其停车场、厕所、道路等配套设施给予政策支持,允许以县一级为单位开展自我平衡、自我复耕调节,探索挂账三年动态平衡,在不突破建设用地指标总量、不突破当地生态环境承载总量的前提下,实事求是地进行局部微调,包括部分基本农田。同时,加大对农村建设用地规划指标和计划指标的倾斜力度,专项支持农村新产业培育和民生基础项目建设,探索生产生活生态高度融合的发展模式。”孙小雄表示。

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