[摘要] 上半年，市区住宅每平米成交均价5596元，同比上涨21.7%；6月份，市区住宅每平米成交均价5580元，环比下降3.1%；其中，清江浦区下降1.7%；淮安区下降3.9%；淮阴区下降7.5%；生态文旅区下降7.9%，经济开发区环比上涨5.5%
●上半年，市区住宅每平米成交均价5596元，同比上涨21.7%
●6月份，市区住宅每平米成交均价5580元，环比下降3.1%
●其中，清江浦区下降1.7%；淮安区下降3.9%；淮阴区下降7.5%；生态文旅区下降7.9%，经济开发区环比上涨5.5%
过去的大半年时间内，亲朋之间相聚，房子几乎成了必谈的话题。不过，最近一段时间，有关“你买房了吗”的现象级讨论貌似已不再是普通百姓茶余饭后的必选议题。今年以来，面对此前有些过热的楼市，淮安相继晋出了限价、限购等政策，较大程度上给楼市降了温、踩了刹。
7月11日，记者从渠道了解到，上半年，市区商品住房成交277.5万平方米，同比上涨36.2%；按套数计算，累计成交23993套住房，同比上涨34.4%；在成交价格上，市区住宅每平米成交均价5596元，同比上涨21.7%。仅从同比数据看，整个上半年，淮安楼市仍然呈现量价齐升的态势。不过，需要指出的是，同比超两三成的大涨，主要是因为去年上半年的楼市尚未完全启动，致使同比基数较低，而限价、限购等调控政策均出自今年。因此，政策前后的数据对比、市场表现更具现实意义。一种现象是，系列政策落地之后，楼市正在出现分化、市场正在出现分歧。
成交量 市区各板块有升有降不再一味放量
“现在还能搞到房子，我也想买一套。”上周末，徐先生从南京联系上淮安的朋友，希望在生态文旅区某小区购买一套学区的房子。徐先生于前年底考入省直某机关，同时卖出了手中的两套房产。前段时间听家人说，淮安的房价涨得比较快，遂想回乡购入一套房产，“钱放在身上就是钱，投到房子上就是钱生钱了，但是南京的房价太贵，所以想以家里人的名义在淮安买一套”。
几乎与徐先生同一时间，家住水渡口中央商务区的温先生，正忙着处理手中的两个房产认购号。他告诉记者，年前他在市区某热点楼盘花了几十万元认购了两个“购房资格号”，但这半年来，限价、限购等一系列政策相继落地实施，特别是外围楼市不断加码调控，让他感觉到“这已不是楼市的投资年代”，遂决定转让手中的“筹码”，好在很快找到了“接盘侠”。温先生有点庆幸地说，他看中的楼盘才开盘，而目前的楼市已经不太明朗，因此“赚点利息钱，赶紧脱手比较好，钱放在手里先看一看，想买肯定还是能买得到的”。
认识的分歧，在徐先生和温先生之间一览无余，同时也在成交量上体现的淋漓尽致。根据数据，市区1-6月份成交住宅277.5万平米，同比大涨36.2%。不过从调控后的环比数据看，情况则大不一样，以市区各板块住宅成交面积为例，6月份清江浦区、淮安区环比上月是增长的，而经济开发区、淮阴区以及生态文旅区则是下降的。另外，按套数算，各板块同样是有升有降。这与调控前的楼市全面放量上扬有着本质区别。
量是价格的先行指标，没有量，价格就没有意义。家住城南大学城附近的熊先生，近期一直在捣腾手中的房子，他告诉记者，目前他住在天津路大桥附近某小区，在这个小区里，他有两套房产，一套是自住，一套是毛坯房。考虑到小孩的教育问题，近期他决定将这两套房子全部卖掉，而后换一套优质的。“打听的人不少，但一直没有成交，关键是价格谈不拢”。因为急着入手学qu房，他降了好几万块钱才把自住的装修房给卖了，“毛坯房挂价（每平米）近7000元，慢慢卖吧，先把（）首付凑齐”。其毛坯房挂价和已卖出的装修房，单价旗鼓相当。
同样在卖房子的还有家住翔宇大道附近的杨女士。她告诉记者，她前两年在水渡口中央商务区某品质小区花了80万元买了一套房产，算上装修得有110多万元，现在正计划140万元左右给卖掉，“毕竟房价已经涨了一轮了，我这又是没住过的新房，按照现在周边万元左右的房价，我觉得这个价格还是很有竞争力的，相当于赠送了一大部分的装修钱”。
正如杨女士所说，房价确实是涨了。根据数据，上半年市区住宅每平米成交均价为5596元，同比上涨21.7%，其中仅经济开发区半年同比涨幅低于两成，为19.7%，其他各板块的涨幅均超两成。不过从今年的限价之后作类比，价格却出现了不同程度的走低。以6月为例，市区住宅每平米成交均价为5580元，环比下降3.1%；清江浦区下降1.7%；淮安区下降3.9%；淮阴区下降7.5%；生态文旅区下降7.9%，仅经济开发区环比价格上涨了5.5%。
趋势走向 楼市正进入市场博弈期
在量价出现分化、认识出现分歧的当下，下一步淮安的楼市、房价会怎么走？这是购房家庭普遍关心的话题。其实，与其预判下一步的房价怎么走，倒不如回溯一下上一轮房价为什么涨，而这些涨价的动力因素自然也决定着房价的进一步走向。记者梳理发现，上一轮淮安房价总体受楼市的宏观环境、火热的外围市场、宽松的信贷政策、棚户区改造以及沉寂多年的楼市需求等因素影响，且这些因素一致有利于当时的淮安楼市，从而推动了楼市一波牛市行情。
情况正在悄然变化。从目前来看，宏观环境虽然仍提及房地产去库存，但“因城施策”被放到了更加突出的地位，且明确了“房子是用来住的”总基调；同时楼市的外围市场，近期频频爆出降价、缩量，甚至以“冰封”字眼加以形容部分热点城市的楼市成交情况；在楼市信贷方面，公积金实行了认房认贷新政，商业银行普遍收缩了利率优惠力度且提高了首付比例；在需求端，连续多年的楼市低成交，自去年以来得到了集中大幅释放，再次出现大幅的住房需求值得怀疑；此外，今年相继出台的楼市限购、限价等政策，也在较大程度上给房价设置了“天花板”，大涨几无可能。因此，楼市已然进入到一个关键的博弈期。
与此同时，市场一直热议的供给问题，或许也正在发生变化。从公布的数据看，目前市区楼市供应仍处于紧平衡状态，不过房源新军正在路上，以6月“新批预售套数”看，市区环比增长58.5%、清江浦区增长254.1%、经济开发区增长116.3%、淮安区增长103%、淮阴区小涨2.1%，生态文旅区当月未有“新批预售”项目。因此可见，短期的紧平衡并不意味着中长期供应的持续偏紧，尤其是在“量价双控”的当下。
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