[摘要] 近期地方密集升级楼市调控，继限购、限贷之后，限售模式已经成为当前引导房地产市场购买行为，保持房地产市场稳定的重要手段。热点城市严控商改住也对市场带来一定影响，其中上海整顿力度最大。
近期地方密集升级楼市调控，继限购、限贷之后，限售模式已经成为当前引导房地产市场购买行为，保持房地产市场稳定的重要手段。热点城市严控商改住也对市场带来一定影响，其中上海整顿力度。
从此轮调控政策来看，政府多管齐下，抑制过热的投资投机需求，稳定市场环境，促进住房回归居住属性。
限售模式蔓延，扩围至三四线城市
自今年3月厦门率先针对个人出台限制交易的措施，明确新购买住房的，需取得产权证后满2年方可上市交易后，多地效仿，限售城市逐渐从热点一二线向周边三四线蔓延。5月，郑州、南京、长沙、无锡、嘉兴、南宁等城市加入限售行列，已经有超过30个城市实行限售措施。多数城市明确新购买住房的，需取得产权证后满2－3年方可上市交易，部分地区分类限制，主要限制非本地户籍购房再交易转让。
根据CREIS中指数据显示，2017年5月监测的主要城市成交面积环比下降1．11％，近半数城市环比下滑，同比亦下降25．42％。进入5月，地方楼市限售政策扩围，成新一轮调控升级主要手段，楼市整体成交环比小幅下降，各级城市分化显著。在限售调控成主流情况下，楼市平稳成交低位运行。
截至2017年5月末，中指监测的主要城市库存量环比下降4．6％。重点监测的城市中，10个城市库存均有不同程度的下降，其中蚌埠降幅明显为16．95％，宁波次之，环比下降8．73％。本月仅苏州和杭州库存有所增加。
土地供应情况方面，今年5月，300个城市共推出土地1989宗，环比增加17％，同比减少13％；推出土地面积7816万平方米，环比增加3％，同比减少9％。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）584宗，环比增加14％，同比减少3％；推出土地面积2461万平方米，环比增加12％，同比减少6％。
同期，300个城市共成交土地1401宗，环比减少11％，同比减少26％；成交土地面积5241万平方米，环比减少17％，同比减少26％。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）407宗，环比减少4％，同比减少19％；成交面积1560万平方米，环比减少17％，同比减少28％。
5月份，300个城市土地出让金总额为1890亿元，环比减少22％，同比减少20％。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）出让金总额为1462亿元，环比减少23％，同比减少22％。成交楼面均价为2174元／平方米，环比减少10％，同比减少11％；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为4479元／平方米，环比增加3％，同比增加21％。土地平均溢价率为50％，较上月上升11个百分点，较去年同期下降3个百分点；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率为65％，较上月上升19个百分点，较去年同期下降2个百分点。
总体来看，5月各线代表城市成交量普遍回落，热点城市降温明显。具体来看，一线城市中除深圳保持持平外，其它城市月度周均成交量同环比均出现下降，其中广州下降更为明显；二三线代表城市月度周均成交量同环比也普遍下降20％，其中南京、苏州、成都、东莞、福州、南宁、济南、西安等热点城市在调控政策影响下，降幅较为明显。
抑制投机需求，成交量仍将持续回调
最近，国家确定了今后三年将再改造棚户区1500万套的目标。5月24日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，听取棚户区改造工作汇报，确定今后三年棚改目标任务，将继续保障棚户区改造力度。会议指出，确保完成今年再开工改造600万套的棚改任务，从2018年到2020年再改造各类棚户区1500万套；针对目前一些地方棚改推进难度加大、配套建设滞后、融资困难等问题，要落实各项支持政策和地方责任。今后三年棚改维持相对高位目标，这对广大仍居住在棚户区居民居住品质的改善、对商品住房库存量大的市县的去库存，以及在其间发挥重要作用的企业都有重大的影响。
另外值得关注的是，金融端或将收紧继续限制投机需求。从此轮调控政策来看，政府多管齐下，抑制过热的投资投机需求，稳定市场环境，促进住房回归居住属性。且政策施策手段也更多样化，注重因城、因区施策，作为抑制短期投资需求重要手段的限售模式被普遍效仿，同时公正摇号购房等方式也将被更多城市采纳。未来金融信贷端口收紧将是大概率事件，已有一线城市主要银行上调首套房贷利率至基准水平，或有更多城市效仿实施，推动市场走势将更趋于理性。
专家分析，长效机制是促进房地产市场平稳健康发展的重要手段，也是推进新型城镇化发展的重要途径。住房租赁市场作为住房制度的重要组成，已取得了实质性的进展。未来住房租赁市场走势将更加规范，也将成为我国调整住房结构、建设购租并举住房制度的主要推动力。政府继续大力改造棚户区，提高货币化安置比例，在加快去库存、影响当地市场供需格局的同时，也提升企业投资空间。未来与之相配套的土地、财税、金融联动机制将有较大空间，同步促进长效机制建立健全，真正实现住有所居。
专家预计，随着调控继续升级特别是限售政策的扩围，未来热点城市投机需求将得到极大地抑制，市场成交量仍将持续回调。
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