[摘要] 很多人似乎都有一个非常无聊的疑问，现在的房价高吗？如果高，为什么这么多人都抛头颅洒热血的去买房，如果房价不高，可为何我全家几代人累吐了血，还是买不起。用房价除以收入看你不吃不喝几年能买得起房子，新加坡人是4年半，美国是6年多一点，中国呢？保守估计怎么也得二三十年。
2015年即将结束，回顾这一年的楼市，可谓相当热闹，公积金调降了、外国人也能买房了、一次接一次的双降……这么好的政策你们还不麻利儿的赶紧去买房？
但很多人似乎都有一个非常无聊的疑问，现在的房价高吗？如果高，为什么这么多人都抛头颅洒热血的去买房，如果房价不高，可为何我全家几代人累吐了血，还是买不起。
莫非我们不是生活在同一个世界，不是同一个梦想？房子早就成为了中国人的梦魇。其实衡量房价是否过高了，国际上有两个公式，一个叫做房价收入比，另一个叫做。
用这两个指标来衡量房价，中国房价究竟是怎么样一个情况呢？
房价收入比，就是用房价除以收入，说白了就是看你不吃不喝几年能买得起房子，新加坡人是4年半，美国是6年多一点。而中国是多少呢？据保守估计，北京、上海、广州这些一线城市，怎么也得二三十年。再看另一个指标，，就是一套房子租出去，多少年能够收回成本，一套90平米的房子为例，租金每月4000元，而价格至少400万，这么算下来，房子的PE也就是市盈率大概是83倍，要想收回投资，至少要等上50年。每年的仅仅1.2%上下，甚至还不如一年期定期存款。炒股的朋友可以算算账，这样的股票显然已经处于一个非常高估的情况。
另外，房地产还有另外一个算法，那就是其实现在买房出租的都是活雷锋，你想想，一套400万的房子买下来，即使贷款一半，每年光放贷就得15-20万，而这套房租给你，一年只能收租金10万元，换句话说他买一套房子给你住，还得每月补贴你5000元，如果你要能租到20年，房东简直就可以去死了，因为20年之后他的贷款还完了，房子弄不好已经变成非常旧的老房了，别忘了其实理论上房东也只是租70年而已，三分之一的时间都给你住了。
但人家说了，这些都是国际惯例，而房价是中国特色，所有人都涌向大城市，人多了买房就是刚需，结论就是，房价还得涨，房租还得涨。
难道不是吗？这几年我们一直看到了这样的现象，房价一直上涨。
高房价的的症结其实不在于需求，而在于预期。大家早已把房价当成了投资品，都觉得房价会涨，所以一路买涨，没需求的人也会变得有需求，谁不想多赚点钱呢？再加上时不时的限购，限贷，更强化了房子这种稀缺的属性，人为的造成了紧张气氛。所以房价想不涨都难。
但这个把戏到现在逐渐玩不下去了，首先是人口变化了，原来80后都在啃老买房，那是因为父辈们真的有能力，但现在50-60这代人逐渐开始退休，没钱了。想啃老也没的啃了，另外，再往上倒到爷爷辈，30-40后这代人的房子，逐渐被继承下来，大多数90后们可能一出生就有房，他们可能根本不用为了房子操心。其次是货币政策转向，在过去的10年里，货币超发了几倍，大量货币的泛滥推高了房价等投资品的价格，但新政府上台后，已经多次强调会管住印钞机，不会再玩命印钞票了。银行们也被互联网金融冲击的七零八落，住房贷款纷纷收紧，利率也一再提高。价格杠杆必然会成为压倒房价的稻草。第三就是城镇化梦醒，一直觉得后面还有广大的农民兄弟进城，有比我更傻的来接盘呢，但直到现在才发现，人家根本不愿意来了，用工越来越难，实体经济岗位已经招不上人来了，劳动力价格逐渐上升，再加上人口老龄化，户籍制度解决不了，土地流转更没日子实现，所以他们很清楚，城市不会接纳他们，干不动了，还得被迫离开，农民工也不傻，人家即使进城也是为了赚钱。赚了钱回家盖房养老，你城市的高房价，还是留着坑你们自己人吧，所以怎么看，房地产的黄金十年都已经结束了，现在就看这个恶霸到底该怎么接受人民的审判。
也许有人说，房价高是因为地价高，所以房价必须高才不会亏本，因此判断房价不会跌。首先这前半句是正确的，但后面的逻辑似乎就有问题了，莫非哪条法律规定地产商就不能亏本了，地价这么高我们就不追究了，反正追究也没用。但说地价高，房价就必须高显然没有道理，那么多的中国制造业就是例子，我们生产制造的时候铜涨价、油涨价，什么都涨价，而等到我们把东西做好了往外卖的时候发现根本卖不上价，可气的是，买进来的原材料立马就跌价。有的企业甚至就赚那点出口退税，根本就是赔本赚吆喝。所以，价格就是需求程度，现在价格还涨，主要是大家的预期被改变了，别小瞧这个预期，相当重要，如果哪天有官方宣布，说水这个东西，明年就不供应了，买不到的人就得渴死，那么后果可想而知，水的的价格估计会比房子还贵。尽管可能根本就没有供应紧张这回事。再想想为什么苹果能卖那么贵，还得抢着买，其实都是一个道理。如果真告诉你，房子过剩了，土地有的是，未来几年买可能价格更低，傻子才冲进去买房呢！大家都会盘算，我先租一年，如果明年房价掉了2%，就相当于我免费住了一年房子，何乐而不为呢？房地产商深知这一点，所以宁可用群众演员撑场子，也不能让这个预期逆转过来。至于房子怎么卖出去的，多找点身份证就好了，把房子卖给自己，把银行和公积金的低息按揭贷款骗出来，总比自己发债便宜的多。所以我们经常看到房子卖出了日光盘，上千万的房子都连夜抢着去买，莫非这些土大款都把1000万的现金放家不成！根本就不符合逻辑。
其实大家买房还有一个逻辑，就是通货膨胀，以后钱不值钱了，房子肯定更贵。这个逻辑前十年是成立的，但后十年的主要问题将是通缩，之前的10年靠负债发家致富的人，之后的10年可能会因此而返贫。很明显的变化就是前十年是人民币周期，而后十年人民币已经进入了贬值周期，所以你如果还抱着一个策略，未来恐怕会遇到很大的风险。
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