[摘要] 银行有足够的理由拒绝房贷：把钱贷给个人购房用户，存贷利差只有3.55%可赚；但是，在当前资金如此紧俏的情况下，假如贷给中小企业，利率可以达到20%，更别提配合一些中介渠道所获得的收益了。在利率市场化改革的推行之下，银行的吸储成本在上升，而楼市已经出现了下行风险——这个政治任务不符合商业逻辑。
央行强调市场化，却释放了一个政治信号。最近的一次内部会议上，央行口头指示各银行确保首套房贷执行。
银行有足够的理由拒绝房贷：把钱贷给个人购房用户，存贷利差只有3.55%可赚；但是，在当前资金如此紧俏的情况下，假如贷给中小企业，利率可以达到20%，更别提配合一些中介渠道所获得的了。在利率市场化改革的推行之下，银行的吸储成本在上升，而楼市已经出现了下行风险——这个政治任务不符合商业逻辑。
外界立刻将其解读为救市行为，以为政府接下来会有进一步举措，相关地产股股价还出现了上涨。
这实在是一种误解。
没有任何迹象表明央行的信贷紧缩政策即将结束——实际上，正是从去年就开始出现的紧缩政策导致了房地产市场成交量的大幅萎缩。
在失去杠杆的情况下，多个城市的地产投资出现了负增长，而那些首次购房者实际上被央行“误伤”了，他们往往需要付出高于基础利率1.3倍的代价才能从银行贷到钱，放款周期拖长到半年，有的人甚至干脆就被拒绝了。
这直接降低了房地产企业的资金流动性，在政策的限制下，它们本身已经很难从银行处获得贷款，一些中小房企正在面临信用违约的风险，在广东和浙江，都已经出现了倒闭的小地产商。
房地产行业洗牌已经是不可避免的事。同时，它们的上下游企业也面临资金紧张的情况——即便出再高的利率也无法从银行获得贷款。
中央政府似乎希望借此调整经济结构，以减少房地产和信贷泡沫。类似央行要求确保首套房贷的做法，更多是维稳，只要楼市不出现剧烈下跌和大面积断供现象，一切就还在控制之中。
即便所有银行都乖乖听话，每月用于解决首付问题的新增贷款也不足以挽救那些濒临倒闭的地产商。里昂证券通过1年时间对中国楼市进行了调查，发现中国现有住宅平均空置率已经达到15%——北京和上海住宅空置率大约为10%，而一些被称为鬼城的三线城市空置率接近20%，在未来6年仍有恶化现象。
宋卫平在这个时候卖掉绿城，虽然让人感到意外及唏嘘，但还算是个出手的好时机——最坏的情况还未到来，中国今年将迎来大量信托及债务到期，信贷情况不会出现缓解。
这个行业的利润已经趋薄，2013年，A股139家房企的净利润总和还不及工商银行(3.52,0.02, 0.57%)一家净利润的1/3。
从大的层面看，这一切都是为了刺破2008年金融危机后信贷刺激产生的巨大泡沫。
地方政府的确急于救市，杭州、天津、长沙和常州等地都陆续传出了放松调控的消息，但它们实际上已经很难影响市场的变化。
从CPI和PPI来看，中国已经有一些接近通货紧缩的迹象。独立经济学家谢国忠认为这对中国经济长远的健康发展是一件好事：通缩是必经之路。
不过，摆在地方政府面前的问题依然十分严峻。分税制之后，中国的地方政府承担了80%的政府投入，但只能分得大约40%的税收，在过去的发展中积累下很多债务。
为了不使GDP增速低于7%，中国依然希望通过地方债来解决地方政府的资金流动性问题，从而对冲楼市放缓的事实。中央政府放宽了条件，在新预算法中允许它们直接发债，用新债还旧债、卖掉国有资产部分股权及提高公共服务价格等办法来解决问题。
但地方债在此前已经在增速上达到了令人担忧的程度，地方政府一旦出现债务违约，中央政府还是要替其埋单——最终，纳税人付钱盖了那些华而不实的政绩工程。
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央行"喊话"银行反应迟钝 个人房贷还是很困难
（来源：北京晚报）
上周，人民银行要求各家商业银行支持个人首套房住房贷款，加快放款速度。记者本周走访北京各银行基层支行发现，仅个别银行政策微调，整体情况依然是利率没有优惠、额度紧张、股份制银行做房贷业务的积极性较低。问题的根源在于息差空间不大，银行觉得房贷不赚钱。
说好的利率优惠没了
王先生4月上旬看中一个新楼盘的两居室，总价大约300万元。他计划贷款180万元，其中公积金贷款80万，商业贷款100万。为办下“公积金+商贷”的组合贷款，王先生问遍了北京的大小银行，发现只有工、农、中、建、交五大行能做组合贷，而且有些支行的利率可以在基准利率（6.55%/年）的基础上打9折（5.895%/年）。
按程序，组合贷款需要先批下公积金贷款才能做商贷。可当一个月后，拿到公积金贷款的王先生再去找银行时，发现银行商贷全部没有了折扣，一律按基准利率执行，有的甚至上浮5%到10%。个贷经理告诉王先生，从去年末到今年，房贷利率已经上调了好几次，今后很可能要继续上涨。最近，听说央行发表了五条房贷指导意见，各银行也纷纷表态要严格执行，王先生又给银行打电话询问利率。结果个贷经理告诉他，降低利率的可能性微乎其微，既然央行精神出台，银行只能保证利率暂时不会上调，今后会怎样谁也说不好，最终利率要以实际放款时为准。
大行利率略低于中小银行
王先生的情况并非个例。记者发现，央行喊话后，银行在实际操作层面的反应并不迅速。例如平安银行自去年底以来在北京地区就停止了个人房贷业务，至今也没有恢复。该行西城区某支行的一位贷款经理说，她去年就从个贷职位转岗做小微企业贷款了，连她自己上个月买房都要去国有大行申请房贷，近期也没有恢复的迹象。民生银行和平里支行一位个贷经理表示，现在只做跟开发商合作的新楼盘按揭贷款，不做二手房按揭贷款，即便是新房贷款，审批的名额也很少。更有甚者，当记者昨天以二手房购房人身份向某股份制银行个贷经理询问利率时，他回答说，如果卖房人把房款存在他们银行，他才能给基准利率上浮5%的最优惠价格，否则至少上浮10%。
有消息称，央行指导意见出台后，兴业银行北京分行上周五接到总行指示，将首套房房贷利率从基准利率上浮10%下降到上浮5%。然而记者采访兴业银行多家支行的个贷经理，他们均表示尚未收到分行的指示。“一般客户上浮5%到10%，资质的客户可以享受基准利率，一直都是这样。”相比之下，国有大行的房贷政策较为宽松。利率方面，工行、建行表示一律按照基准利率执行，农行、中行是电脑系统自动给贷款人评分，“按分数给利率，大部分能到基准”，交行则是资质较好的客户可以给基准利率。额度方面，工行、建行、农行的额度比较充裕，基本不存在审批后数月不放款的情况，建行还表示优先发放二手房贷款，“最慢一个月也能放款了”。中行、交行则需要排队等额度。
银行觉得房贷不赚钱
央行《2014年一季度中国货币政策执行报告》显示，个人住房贷款比年初增加4500亿元，同比多增338亿元，3月末增速为20.4%，已连续11个月超过20%。房贷需求持续旺盛。从过往历史看，个人住房贷款一直是银行业的优质资产，其不良率一直低于所有贷款的平均水平。2009年末个人房贷不良率为0.60%。
既然房贷是优质资产，银行为什么不愿做呢？多位银行业内人士告诉记者，主要原因就是房贷业务不赚钱。在资金成本高企的当下，有限的信贷资源都优先投放到贷款利率更高的业务上了。一位个贷经理给记者算了笔账，现在5年期以上房贷基准利率为6.55%，而5年期的存款利率已经“一浮到顶”至5.225%，两者相差只有1.325，银行的息差空间很小，却要承担楼市大幅下跌的风险。而余额宝等理财产品已经将同业存款利率推高至5.5%到6%左右，银行把钱放在无风险的同业存款中，跟发放房贷的差不多。
分析人士普遍认为，如果央行仅仅是窗口指导，那么很难对房贷市场起到实质性推动作用。英国巴克莱银行首席中国经济学家常健指出，在加速利率市场化改革的大环境中，银行自2013下半年面临着更大的利润压力，银行在净息差压力的基础上缩减了按揭贷款。中原地产首席分析师张大伟认为，对于市场来说，除非央行大幅度降准，或者单独设立针对房地产首套房贷款的非盈利性机构，否则目前房地产贷款难的趋势将继续维持。
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