[摘要] 2013房地产电商创新营销，房天下三大新品发布！2013年7月30下午，2013年中淮安楼市新格局高峰论坛暨“房天下新产品升级发布会”在淮安万达嘉华酒店3层宴会厅盛大举行，中指研究院南京分院总经理曹旭东先生在会上发表主题演讲《2013楼市政策及百城房价涨跌分析》。
房天下讯2013房地产电商创新营销，房天下三大新品发布！2013年7月30下午，2013年中淮安楼市新格局高峰论坛暨“房天下新产品升级发布会”在淮安万达嘉华酒店3层宴会厅盛大举行，中指研究院南京分院总经理曹旭东先生在会上发表主题演讲《2013楼市政策及百城房价涨跌分析》。
上半年总体的价格是涨幅趋缓，成交冲高回落，个别地市的土地市场和楼市有明显的升温。下半年的展望我们总体上来看首先是政策层面保持平稳，供应量有所加大，促进整体的量价平衡。
我们可以看到上半年楼市的政策层面的变化就是“国五条”，“国五条”刚出来的时候对于楼市心理层面的影响其是蛮大的，但是经过上半年整个市场的适应和消化吸收之后，我们发现各主要城市商品房的成交量也好，还是土地的成交量和价格也好，其实都保持着一个稳中有增的态势，也就是说整个行业层面的态势还是持续向好的。
同时，我们也注意到接下来在政策层面还是一直延续着整个中国的调控思路，还是希望整个行业能够健康、平稳的发展，不希望整个行业出现明显的大起大落，因为明显的大起大落对于我们整个房地产行业会有非常大的伤害，进而也会伤害到我们整体的经济。所以政府在直接的调控政策的同时，也在逐渐的建立畅销的调控机制，一个是尽可能的增加供应量，还有一个是保障房的建设，还有一个是房产税的落实试点。
2010年以来我们每个月都百城价格指数，最近的低点是在2012年的6月份，这个时候可以说是近几年以来楼市的点，但是从点起来一直往上走，到目前为止已经是连续13个月环比上涨了。我们可以看到蓝色的这一块反映的是房价的水平，从层面来看房价的水平，这13个月以来是稳步的往上走，可以说是达到了历史的水平。会线表明的是增长率，环比是一直在上涨的，但是最近几个月的涨幅趋缓，这也反映了我们楼市的大趋势，价格整体上还是稳定的，但是下半年的征服更多的是以趋稳的形势来表现，因为如果持续快的增长下去的话，对于各个方面来说都是一件蛮危险的事情。
我们做了从2010年到2012年主要城市的成交量图标，以及我们2013年上半年的成交情况，我们看到50个代表城市住宅的成交量整体上是保持着一个稳总有增的态势。近期的量和价的变化是这样的，在前面冲高了一个高点以后，后面有了一个平稳的态势。同时，不同城市之间也有一些分化，特别是在一、二、三线城市的反映是不一样的。一、二线城市对政策的反映是最敏感的，我要说一下的就是二手房，二手房今年反倒是因为“国五条”的出台，出现了成交激增，攀上了高峰。我们可以看到一、二手市场是联动的，整个行业的大的格局的态势都会受到政策的影响，但是一线城市表现的更加明显一点。
关于供应的情况，市场主要是这么几点，一个是供应量，还有一个是成交量，还有一个是价格。从供应来看，基本上是稳中有升，这也符合我们楼市调控的大的方向，也就是说从根本上供应进行增加和保障，才能够把行业根本性的问题理顺。
我们有一个相应指标，叫出新周期，我们是拿目前每个城市的存量，以前面六个月平均的销售速度，来算算看，按平均的销售速度多长时间可以把房子卖掉，我们看到红色的线表明的是我们的出新周期一直是在往下的，而且整体上都不超过十个月，其实这应该是说明我们整个行业的需求还是很旺盛的，多数城市还是表现成供不应求，特别是在一、二线城市。
我们做了十大城市二手房的价格指数。我们看到十大城市的一、二手市场价格趋势是一样的，前面有较长时间较大幅度的增长，目前也是保增长，但是增幅没有以前快了。
今年2013年3月份，“国五条”出台前后，正是因为“国五条”政策刺激了一下，使得二手房的成交量攀上了历史高峰，但是目前整体上它有一个回落平稳的态势，即便是这样也比去年同期要高。
我们再看一下土地供应的情况，土地供应情况整体上因为整个市场成交的量和价是保持良好态势的，都在往上走，但是相应的土地推出的量也是好于去年同期，总的成交金额增幅也是蛮明显的，也就是说各个地方政府都盯着房地产市场的变化，感觉土地市场明显热了，开发商手上的钱也多了，就会顺应的往前推进。首先是各个地方政府的土地出让价大家感觉比以前有所提高，还有一个就是因为整个房地产需求的还是很旺盛的，相应的在土地方面的需求也反映到了这个上面来，土地的竞拍和争夺也是显得比较火热。但是各项指标，不管是土地成交的楼面价也好还是楼面价也好都是往下走的。
上半年很多地方又重新出现了很多地王的现象，这也说明了土地市场的火热，也这是我们整个房地产市场的火热在土地市场的集中体现。
上半年盘点了国内大开发商的销售情况，我们发现万科、绿地、保利等等这些布局的品牌房企，他们的销售情况还是非常好的，也就是说整个市场呈现出一个强者越强的集聚效应，也就是说在土地上面，拿地多，土地储备量多了，项目多了，这些都是向品牌房企集中，在销售方面卖的好的也是这些企业。到去年年底的时候我们汇总了一下，销售超过100亿的企业就有53家，按照今年我们上半年的情况来看，我们预计今年销售过100亿的房企可能要超过60家。
各个企业的项目销售情况也都是不错的，在半年的时候就已经完成了整个集团给他们定的任务指标的50%。
具体的企业都有不同的表现，这个是我们梳理的世贸、恒大、富力的情况。现在很多开发商拿地的热情还都是比较高的，同时拿地和项目布局的重点开始往一、二线城市，以及热点的三、四线城市倾斜。
前面是上半年的回顾，接下来我来简单的讲一下我们下半年的展望。首先我们看政策层面是保持一个平稳的态势，各项指标决定了整个行业的大市整体上应该呈现出稳中有微升的态势，这个是我们对房地产分析的模型。
先看一下外部环境，外部环境首先就是出口、货币等指标，大的背景会影响到房地产内部情况，一个是房地产供应情况，它最终会形成房价是多种力量资源整合的最终体现。我们就是通过这个来分析房价的走势的。
整个宏观经济上半年依然上涨，但是增速没有以前那么快，国内很多经济学家和国外的很多学者都担心，但是我们整个国民经济已经持续发展这么多年了，各个方面的基础已经是打的扎实了，在这种情况下，即便是有所回落，也还是在可控范围内，还是在一种相对比较良好的态势，也就是说接下来整个环境迅速恶化的可能基本上是不存在的。整个大背景决定了房地产的日子不会坏到哪里去。
还有一个就是各地的基建和房地产投资增速，这一块依然保持着均衡的态势，并没有大幅度下滑。前面我们回顾了十年，主要是大规模的投资，大量的基建以及房地产的发展拉动的经济的持续增长。新一届政府上台之后，对这些是有一些修整，但是没有马上把它替换掉，因为我们要保证经济发展的连续性和稳定性，也要保持政策上的持续性。所以说我们可以看延续到今年下半年，整个我们经济的大的格局和背景、结构不会有变化，所以说从这个方面来看，也是我们房地产走稳的有力的基础。
还有一个就是货币政策，它对于楼市的影响是非常大的，特别是对于房价的影响。前面的几次楼市的成交量和价的高峰实际上对应着我们货币投放量的高峰，很多是因为2008年底和2009年初的刺激经济政策带来了上一轮的房地产极端繁荣的阶段。我们可以看到2009年初到2010年是一个高峰，而我们目前来看，货币政策依然保持着一个相对稳健和平稳的态势，既不会迅速的把所有的大量的信贷收掉，也就是说钱荒的可能性很小，所以说从信贷方面来看，整个房地产走稳的基础还是很稳定的。
政策环境我们也看一下，我们现在的政策有几个方面，一个是资金安全和资金保障，还有一个是加强监管，而且我们基本上是一个标本兼治的体系，这个体系我们已经延续了多年，目前依然是延续这个体系，所以说土地整个政策层面进一步缩紧的可能性不太大，所以我们下半年面临的房地产政策的环境跟上半年应该是保持一致的，所以这个方面应该不会有一些变化。
很多影响发展行业的长效机制也在摸索和准备逐渐落实当中。一个是房产税，可能在下半年在有一些城市会进行试点扩大。现在的土地制度的流转方面的一些探索我们也在做。
还有是行业的投资面，新开工和在施工的指标也是保持着稳中有升，但是增幅有限的比较平稳的态势。
重点城市方面可以看一下他们的供应量，他们的供应量依然保持一个比较平稳的态势。我们看到从层面来说，它的供销情况总体上是平稳的，但是在一、二线城市我们感觉到还是有明显的供不应求。
相应的价格走势来看，上半年涨的蛮多的，下半年可能依然保持增长的态势，但是涨幅没有那么凶，应该是保持一个平稳的态势，同时在不同城市之间，它也会有明显的分化。我们注意到上半年有一些城市出新了所谓的空城、鬼城的说法，也就是说房价各个方面有回落的态势。但是有一些城市，特别是一、二线城市，他们往下走的态势还是蛮明显的。
的整体的量还是往下走的，也就是说水平还是创新高的，但是增速没有那么快了，我们的机会还是有的，关键是看企业怎么抓项目。
接下来下半年的关注点，最主要的一个是资金，还有一个是把握不同城市的分化，还有新型城镇化的热点问题等等。特别是新型城镇化，新型城镇化年初退出来的时候，业内还是有很多不同的看法的，目前在业内也好，还是政策方面也好，我们新型的城镇化首先我们要避免前一个阶段过度的城市化，所有的资源和人都往中心城市积聚，这样的话就导致了这些中心城市在各个方面的资源，比如医疗、交通都非常的集中，而我们的新型城镇化是尽可能的避免这种情况。而且也要解决一些之前我们城市化当中的弊病，新型城镇化更多的是着眼在人的城镇化，让人真的能够到城市里面来安居乐业，同时也要有产业的支撑。在这个过程当中，它使我们的房地产发展和整个经济的发展，它会给它一个坚实的基础，而不是片面的投资带来泡沫化的影响，这些都是我们新型城镇化要避免的问题。
这次分享的研究成果是基于我们研究院长期以来对于我们房地产市场，整个行业和各个城市和企业的深入研究得来的，我们研究院每年都有中国房地产百强企业研究还有上市公司研究等等，每年的百城价格指数也是我们每个月都要发布的，这些是持续的市场层面和企业层面的研究。我希望我今天分享的东西能够对大家平常的工作能有帮助，也希望以后我们能够跟淮安的地产界的各位朋友有更多的交流和合作。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
