[摘要] 距离楼市“国五条”新政公布已过去半月有余，关于二手房过户的热潮依旧未退。而市民严女士最近也在考虑将荷花池小区的房产卖掉，但她担心的是政策窗口何时打开，如果正好卡在时间窗口上，可能会不划算。
距离楼市“国五条”新政公布已过去半月有余，关于二手房过户的热潮依旧未退。而市民严女士最近也在考虑将荷花池小区的房产卖掉，但她担心的是政策窗口何时打开，如果正好卡在时间窗口上，可能会不划算。
记者昨天也从市地税部门了解到，目前该部门尚未接到“国五条”实施细则的任何有关通知，而一旦有新的消息会及时公布，这意味着目前二手房过户仍按照1%的个税征收。
但记者在走访中却发现，不少急着进行交易的二手房买家卖家忽略了“评估价”这一概念，特别是类似于荷花池小区这样的，在其市场价远高于评估价的前提下，计税是按照成交价还是评估价计算呢？
新政下的个税究竟有多高？
严女士告诉记者，她在荷花池小区的房产，是2003年买的一套135平米的大户型住房，当时的成交价约为22万元。考虑到荷花池小区是市区重要的，现在二手房市价约在7000元到10000元上下。
“去年小区里一个朋友60多平米的房子卖了60多万，划到1万元一平米。”严女士坦言，像她这样的大户型房产价格可能会低些，同样是在去年，她楼下的一套同等规模的房产卖了95万多元，均价约为7000元/平米。按照这个价格，严女士的房子应该也值95万元左右。
“按照现在的政策，个税是9500元（95万*1%），如果新政实施后，个税就是14.6万元【（95万-22万】*20%】。”这巨额的差价是严女士最为担心，也是急于想把房产卖掉的原因。
个税以低于市场价的评估价计税
严女士的认识代表了不少人的观点，其实并非如此。据记者了解，房产价格存在实际成交价和房产评估价两个价格。市地税部门工作人员告诉记者，二手房个税是以计税价格（即常说的“评估价”）征收，“通常情况下，评估价会低于实际成交价”。
记者的采访也证实了这一说法。一位当天正在换取房产证的杨姓市民告诉记者，他购买的是位于中天花园的一套100平米的房产，“应该是2009年的房产”，现在的成交价是57万元，而评估价则是45万元，两者相差12万元。架设这套房产当初买的时候价格为42万元左右，如此一来，现行个税4500元，按新政计算的话也就6000元，两者相差并不大。
一位中介的陈女士当天也在帮客户办理房产过户，她告诉记者，过户的房产位于西大院，成交价是62万，而评估价还不到34万元，两者的巨大差距意味着，即便新个税开始起征，对于一些房子而言或许相差并不会太多。
另外，记者从权威渠道了解到，目前淮安主城区二套房评估价每平米一般五六千元左右，多层价格的是淮中教职工宿舍区，为7700元，高层和别墅的均在淮海城，分别为7200元和12000元。而实际情况是，成交价往往远高于评估价，特别有学区等外在因素影响的情况下。
记者了解到，由于是开明中学的施教区，人民南路一处房产的成交价格高达7500元一平米，而地税窗口的评估价仅3800元每平米。假设该房产的原始价格为1500元/平米，面积为90平米，按照新政的计税方式，是以（3800-1500）*90*20%，为41400元，而非(7500-1500)*90*20%得出的108000元。不知道市民是否曾经算过这个账？
政策窗口何时打开传出多个版本
“国五条”实施细则会是一个什么样的政策，何时出台，一直是市民广泛关注的焦点。就实施细则问题，本报上周曾提出过几大“猜想”，那么细则何时落地呢？3月17日，《中国证券报》报道称，“3·20”或是最后期限。
文章指出，按照住建部官员在刚刚闭幕的“两会”期间的说法，尽管有争议，二手房交易个税新政仍将执行。这意味着，二手房交易成本的提高已近在眼前，购房者的负担无疑将会增加。文章还说，据中介机构的说法，从3月底开始，“地方版”楼市调控细则将陆续出台。买卖双方只有在这个期限前完成网签，才有可能避开高额的交易成本。
而就在昨天，《证券日报》报道称，北京落实“国五条”细则于日前出炉。文章介绍说，细则规定，如果出售房产是满5年住房，那么政策仍和以前一样，免征个税。如果是满4年住房，则只征收卖房所得的4%个人所得税，满3年住房征收8%，以此类推。若不是住房，无论是否满5年，都要征收卖房所得的20%个人所得税。
但是昨天晚些时候，北京住建委又出面对“北京细则”出台的说法进行了辟谣，指出“该市目前并未出台楼市新政细则”。
记者也注意到，住建部副部长齐骥在两会期间曾表示，各地的房地产调控目标需地方政府制定并发布，预计3月底调控细则将出台。
而从国家统计局18日发布数据的看，2013年2月份，70个大中城市中，房价(新建住宅价格)环比上涨的城市逾九成，达到66个。房价的加速上涨，或将为地方版“国五条”实施细则的出台时间“提速”。
此外，记者也从淮安地税部门了解到，目前淮安尚未接到任何关于“国五条”实施细则的通知，一旦相关政策出台，将会时间发布。昨天，市审批大厅办理二手房过户的市民相较上周也有所减少，地税部门也恢复了正常的上班时间。
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