[摘要] 最近一段时间，土地市场一改此前几月“冰封”态势，迎来一波成交小高峰，高溢价地块开始增多，个别地块溢价率甚至高达435%。分析可以发现，推地速度加快、地块位置好、起拍价低是形成高溢价的主要原因。在调控高压态势不减，房企资金依然偏紧的大背景下，土地市场高溢价成交的现象并不普遍，短期之内土地市场整体颓势难改。
最近一段时间，土地市场一改此前几月“冰封”态势，迎来一波成交小高峰，高溢价地块开始增多，个别地块溢价率甚至高达435%。分析可以发现，推地速度加快、地块位置好、起拍价低是形成高溢价的主要原因。在调控高压态势不减，房企资金依然偏紧的大背景下，土地市场高溢价成交的现象并不普遍，短期之内土地市场整体颓势难改。
今年以来，在持续从紧的调控基调主导下，开发商对拿地普遍持谨慎态度，为避免流标过多，重点城市普遍放缓土地上市节奏尤其是优质地块的推出节奏，供应量的紧缩导致了土地成交量下滑，除小部分热点区域地块受市场热捧外，整体成交情况并不理想，底价成交成为常态。
这可以从一组数据中得到印证：中原地产统计，前5月标杆房企拿地支出209亿元，仅占销售9.2%，创历史新低。另据中指研究院统计，1至5月北京、上海、广州、深圳等10个重点城市半数累积成交量同比跌幅大于50%，土地出让金总额仅为去年同期的67%。其中，上海自2011年10月份以来，除4月份之外，住宅用地市场平均成交溢价率为零；深圳更是自去年5月份以来，成交的住宅用地全部以底价成交，零溢价率拿地已成为深圳住宅用地市场普遍现象。
事实上，近期土地市场出现成交小高潮并非偶然，一方面，地方政府“土地财政”面临严峻考验，被迫改变推地策略。根据中原集团研究中心对主要城市的调研，目前有不少地方政府逐步加大推地力度并相应调整推地策略。近期，南京政府新推出了十几幅地块，且北京、成都政府调低了部分新推出地块的底价。尤其是进入6月以来，各地推出土地的积极性明显增加，这使得供应出现了小高峰，而房企对于优质地块的积极性比较大，这使得溢价率短期内上升。
另一方面，受土地市场低价吸引，部分资金相对宽裕的大房企开始逆市抄底。以万科为例，近期购地频繁，4至5月新增土地储备达49公顷。金融街、佳兆业等房企也有所动作。对房企而言，目前的拿地成本仍低于去年同期。数据显示，5月，300个城市成交楼面均价为758元/平方米，环比下跌8%，同比下跌10%；其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为1101元/平方米，环比下跌14%，同比下跌8%。
整体而言，溢价率回升并不意味着土地市场将回暖，目前房地产开发企业土地购置面积增速仍处低位，1至5月份，土地购置面积为13532万平方米，同比下降达18.7%，土地成交价款为2620亿元，下降10%。更为重要的是，近期受热捧地块多为商业类地块，而住宅类地块并未见明显起色。可以预见，在政策环境依旧从紧、房企加速去库存、地方财政压力加大的情况下，各方博弈将加深，一段时期之内土地市场颓势难改。
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地产专家普遍认为，近期高溢价成交地块大多基于发展商自己的需求，属特例，谈土地市场整体回暖还为时尚早。
似乎就在突然之间，土地市场就从寒冬走进了春天。进入五六月份，房地产市场成交量出现回暖，而土地市场的反应却比以往来得更早，北京、上海、广州、成都等一二线城市都出现了高溢价拿地的场面，将以往流拍或底价成交的阴霾一扫而空。
这一轮土地溢价风波，是昙花一现还是转角信号，市场上不少人开始鼓吹地王效应，市民也开始产生恐慌情绪，不过地产专家们普遍认为，近期高溢价成交地块大多基于发展商自己的需求，属于特例，并不具备普遍参考价值，谈土地市场整体回暖还为时尚早。
现象高溢价风波席卷
6月6日，上海嘉定一地块被上海万卓投资有限公司摘得，成交价为1.75亿元，折合楼面价16063元/平方米，溢价率高达435%。
4月28日，自然人李燕如以5.26亿元的价格拿下广州黄埔大道坚红化工厂地块，这也是广州土地市场上今年首次出现高溢价拿地，溢价45%。
很快，这个溢价记录就被一个新的地块打破了。6月18日，恒大地产以13 .22亿元拿下广州珠江新城地块，楼面价32968元/平方米，溢价高达169%，刷新广州楼面单价记录，而这居然还不是最疯狂的事情。
其实在进入6月份以来，各地都已出现了高溢价拿地的情况。6月6日，上海嘉定一地块被上海万卓投资有限公司摘得，成交价为1 .75亿元，折合楼面价16063元/平方米，溢价率高达435%。
6月27日，上海奉贤又出现3地块溢价成交，溢价率分别为69.3%、55.49%以及15.75%。
此外，6月18日，北京市门头沟区龙泉镇F1住宅混合公建用地引来了15家房企34轮竞价，最后溢价49.9%成交。
二线城市的土地市场也没闲着，6月20日，成都出让三宗土地，由于竞买人数超过3家，土地出让方式由挂牌改为拍卖，最终龙湖地产以溢价77%、总价12.86亿元夺得。
探因楼市成交回暖助推土地市场
房地产专家黎文江认为，这次土地市场大面积溢价其实有一个发展的过程，近期房地产市场成交回暖，开发商有了一定的信心；另外，地方政府方面由于G D P增速下滑，需要土地财政的支持。“双方都有意识让土地市场回暖。”
土地市场的回暖，似乎没有任何的前奏。链家地产市场研究部的土地监测显示，从去年8月至今年的5月份，20个重点城市土地平均溢价率低于5%，而就在6月的周，这20个城市平均溢价率陡然升到了了14.6%，其中住宅平均溢价率为12.75%，商业用地溢价率为18.85%。
据国家统计局公布的数据显示，1至5月份房地产开发企业土地购置面积同比下降18.7%，而土地成交价下降10%。业内人士认为，自从号称史上最严房地产调控以来，去年全年以及今年上半年，土地拍卖的结果基本都是以底价成交甚至是流拍，而这个行情也被视为还将延续，这一轮大面积土地高溢价成交来得有些突然。
开发商为什么突然之间开始敢于拿地？地产专家黎文江认为，在市民眼中看起来这次土地市场大面积溢价似乎是很突然的，其实有一个发展的过程，一方面近期房地产市场成交回暖，开发商有了一定的信心；另外地方政府方面由于G D P增速下滑，土地出让金收入下降很大，需要土地财政的支持。“双方都有意识让土地市场回暖。”方圆地产首席分析师邓浩志则认为，近一轮范围内高溢价拿地，一方面是因为房产政策出现微调，政策触底反弹，让开发商敢于拿地。另外在新一轮宽松货币政策的影响下，开发商资金链不再那么紧张，也就有钱拿地了。
影响引发房价新一轮上涨？
有人认为，此轮房企大肆高溢价拿地，就是在房地产政策微调和降准降息利好背景下，意欲营造出房地产市场即将全面回暖的气氛，刺激消费者抓紧入市。
黎文江回忆，上两次土地市场出现大面积高溢价成交，还要追溯到2007年和2010年。2007年9月份的一个卖地会上，广州曾一口气出了四个地王，随之而来的也是一轮房价的上涨。而在2010年12月份，白云新城出让的三幅地块当中，就有两幅地块先后刷新广州楼面地价新高，随后房价同样高企。
不过他认为，2007年一轮，房地产市场火热，广州也次卖地超过1万元/平方米。而2009年至2010年土地市场的火爆，源于2009年政府4万亿救市拉动。而近期多幅高溢价成交的地块，大多是基于自己的需求，不代表土地市场有很大的回暖，也不算一个标志性的事情。“市场回暖的标志是改善型需求大量入市，而现在仍是刚需在购房，无法拉高房价。”
面粉与面包的故事，似乎是房地产市场上永远避不开的话题。每一次地王的出现，都会有人担心地价上涨带来的房价上涨，甚至还有人认为，此轮房企大肆高溢价拿地，就是在房地产政策微调和降准降息利好背景下，意欲营造出房地产市场即将全面回暖的气氛，刺激消费者抓紧入市。
邓浩志认为，地价高并不代表房价就一定会高。“前些年做房地产利润很高，因为很多地都是更早些年很便宜拿来的，但开发商并没有因为低地价就把房子卖得很便宜，同样高地价也未必就能卖出高房价，比如白云新城地王建成后就未必能卖出预期的价格，房价还是靠供求关系来决定的。”
行家看市
“恒大地块”溢价成交不具普遍参考价值
在广州这块市场上，近期最热的话题莫过于恒大溢价、刷新广州楼面单价拿下的珠江新城地块，甚至有人认为如果没有别的调控措施出台，“恒大地块”溢价成交就是一个新的信号，是楼市全面翻转的转折点。
不过在黎文江眼中看来，这次范围内多块土地溢价成交，是特例，并不具备普遍参考价值。
此外黎文江认为，“恒大地块”并不是一个住宅项目，不是出售的，而是一个打算自己持有的商业项目，不能简单通过地价和现有房价来计算开发商是否划算。
链家地产市场研究部陈雪也认为，今年以来，各个城市的政府逐步加大对优质地块的推出力度，仅仅看高达3 .3万元/平方米的楼面价，此价格即便在2009年也属于高价。但如果考虑到，总价13亿来看，对于房企资金的压力并不大，其刷新广州楼面单价并不代表房企拿地态度有了根本的转变。
从统计数据来看，今年上半年范围内土地市场成绩单依然非常难看。链家地产统计显示，20个重点城市2012年上半年土地出让金合计2264.3亿元，同比下降39.8%。北上广深四大一线城市2012年上半年土地出让金合计425亿元，与2011年上半年的986亿元相比，则下降了56.9%。
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有地高价成交，也有地惨遭流拍
恒大拿地刷新广州楼面单价的余温还未退却，6月25日，广州又迎来了新一轮的土地拍卖，不过期待再次见证疯狂的人们失望了，当日出让的四幅南沙区地块，其中一幅底价成交，另外三幅虽然溢价成交，其中溢价的金枫中路地块，溢价率也仅为35.6%，折合楼面地价不到三千元，与一周前相去甚远。
同时就在邻近的珠海，位于珠海 大道北侧一幅住宅用地，在竞价日期来临之前，在6月25日突然被终止拍卖。业内人士猜测认为，相关部门将出让活动中止，可能就是因为迟迟无人报名参加竞拍，害怕出现流拍索性停止挂牌。
而就在6月27日，武汉一天出让21宗地块，最终18宗地块以底价成交，还有3宗惨遭流拍。
相对于恒大拿下的新地块，邓浩志认为南沙这几块地的成交更能代表开发商对广州房地产后市的基本态度。一方面他们认为广州的楼市还是可以做的，另一方面就是觉得利润会比较薄，必须要控制成本，特别是土地成本。“这一轮土地大面积溢价成交，并不能代表整个市场出现翻转，只能说比去年有好转。”邓浩志表示。
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