[摘要] 当前，随着“稳增长”政策出台，要求进行了两年多的房地产宏观调控松绑的呼声越来越高。这不仅在于地方政府然加紧推出“软性”托市政策，投机炒作者又开始涌入市场及一线城市住房销售快速升，而且在于房地产市场谣言四起。
当前，随着“稳增长”政策出台，要求进行了两年多的房地产宏观调控松绑的呼声越来越高。这不仅在于地方政府然加紧推出“软性”托市政策，投机炒作者又开始涌入市场及一线城市住房销售快速升，而且在于房地产市场谣言四起。比如有说央行在重申7折优惠按揭贷款利率；有银监会对个人住房消费信贷风险权重已降低；有发改委官员就住房宏观调控转向；还有国内一线城市千人排队购买住房等。但是这些谣言很快就有人出来辟谣。
同时，更是重要的是，所谓的房地产行业相关的部门又开始大舆论，说什么当前房地产景气指数比2008年更低，国内房地产投资、销售量及销售金额、土地交易等急速下跌，但房价却是微跌，因为这是前两年的政府房地产宏观调控政策错误的结果。因为这些房地产宏观调控政策调控的是房地产博弈四方之三方的利益受损害：如房地产开发商，地方政府及住房投机炒作者，而获利的是银行。这才是当前国内经济增长下行风险增加根本所在。因此，要“稳增长”就得重新启动房地产这个宏观调控工具等。看到去上述这些现象及言论是十分平常，但市场流行甚广。如果不能够明辨是非，那么国内房地产宏观调控将可能陷入危险的境地，两年多的房地产宏观调控就可能嘎然而止，如2009年那样新一轮的住房炒作高潮又将开始。
那么为何当前房地产宏观调控嘎然而止会让宏观调控陷入一种危险境地呢？这就是我2004年所提出的“谨防房地产要挟中国经济”具体表现。因为，当房地产泡沫吹得巨大时，要挤出房地产泡沫，一定会影响“房地产化”的经济增长。而且“房地产化”经济越是严重，其挤出房地产泡沫对增长的影响更大。从今年的情况来看，房地产泡沫开始挤出，经济增长就下行。而经济增长下行风险增加，政府政策要转向，挤出房地产泡沫只能嘎然而止，或又得重新启动房地产拉动经济之工具。所以，最近央行降息、地方政府托市而中央政府态度暧昧，这些都是当前一线城市住房的销售又开始回暖重要原因(当然这其中还有房地产开发商降价促销等)。
对此，这里有两个问题值得思考，一是当前经济增长下行风险有多高？二是“稳增长”是不是要重新回到房地产拉动经济老路？对于个问题，其实尽管季度的GDP增长下行8.1%，甚至第二季度可能下行到8%以下，但实际上正在靠近今年政府工作报告所设定的目标7.5%，与十二五规划7%的目标仍然相差很远。在这种情况下，政府不需要过度紧张与反应，更不以GDP增长为拜物教，即唯GDP增长为整个政府工作目标。如果政府以GDP增长为拜物教并为之左右，那么“房地产化”的经济增长下行的现象必然容易为房地产既得利益集团所利用。
还有，在前些时候我就撰文指出，“稳增长”就得建立起扩大内需长效机制，而不是靠房地产投机炒作短期内推高GDP增长，更不能走向房地产拉动经济老路。也就是说，既然“房地产化”经济是影响当前国内经济增长下行的重要原因，也就说明当前经济增长下行的风险越高，当前国内房地产泡沫就越大，其挤出水分就越多。而在房地产泡沫挤出水分过程中，整个社会所承担成本或代价高低，就取决于以往房地产泡沫大小。当房地产泡沫巨大时，其水分的挤出，对当前经济增长下行的风险自然会大。对于这些，无论是政府还是市场都得有承受这种风险的准备。否则，如果让房地产泡沫自然破灭，整个社会经济所承担的风险会比这要大得多，甚至于大几十倍。
2008年美国次贷危机的房地产泡沫破灭所造成的损失是十分巨大的。不过，美国房地产泡沫与当前中国房地产泡沫比要小得多，但美国房地产泡沫破灭导致经济持续4年多衰退，至今还没有走出困境。当前欧洲不少国家的主权债务危机，其问题为何会越演越烈，不仅有政府挥霍过度，最为重要的原因就是房地产泡沫破灭等。比如西班牙、爱尔兰、挪威等房地产泡沫破灭都是问题。而德国经济稳健，就在于德国没有吹起房地产泡沫。也就是说，无论是历史还是现在，这样的前车之鉴很多，中国政府还得认真来总结这些经验教训，坚决采取有效的经济杠杆挤出这个巨大的房地产泡沫。
为何说当前国内房地产宏观调控正在陷入危险境地？因为，尽管政府有对房地产宏观调控政策坚决不动摇的态度，但是当今政府对GDP增长拜物教的意识从来就没有转变，只要面临着经济增长下行的风险，政府就可能希望通过房地产这个宏观调控工具在短期内来拉动经济快速增长。这就可能让当前“稳增长”经济政策给住房市场发出一个错误的政策信号，改变当前住房市场之预期。而相关的房地产既得利益集团，就会借助政府这种GDP增长拜物教的意识，不仅在房地产市场制造各种谣言与假象，从而诱导民众进入当前高房价市场来接房地产泡沫最后一棒，而且一些房地产业的行业组织也在蠢蠢欲动以不同方式与当前政府的房地产宏观调控政策进行博弈，以便要求当前房地产宏观调控政策松动。
因此，在当前的房地产市场形势下，政府首先必须冲破GDP增长拜物教意识的禁锢，必须丢掉通过住房市场投机炒作短期内推高GDP增长的幻想，在挤出当前国内巨大的房地产泡沫同时，建立起国内稳定经济增长扩大内需的长效机制。而这种稳定经济增长扩大内需长效机制就是让国内住房市场在性质上转变，让住房市场投机炒作为主导转移为消费为主导，让广大民众的住房消费需求释放出来。而国内房地产泡沫挤出、住房市场性质转变、居民住房消费需求释放出来等最为核心东西，就是让住房价格回归到合理，或当前住房价格水平回归到消费者有支付能力的水平。否则，不把当前希望重新吹大房地产泡沫来拉动经济增长的迹象消灭于萌芽，让当前的房地产泡沫继续吹大(所谓购买首套住房如果没有事中与事后的税收限制，同样可吹大房地产泡沫，美国95%以上的居民只购买一套住房，不是也把房地产泡沫吹得巨大吗)，这可能成为未来中国经济的风险。
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在外需持续萎靡和消费短期内难堪重任的情况下，为应对经济增速的下滑，预调微调的着力点重点放在了见效快、事关全局、带动性强的大型项目上，如基建投资、保障性住房、战略性新型产业等。
但四五月公布的投资、工业增加值等经济数据显示经济继续呈现回落疲态。之所以出现这种背离和微调政策效力的消解，不得不考虑始于2011年的房地产调控加码的影响。今年1-5月，固定资产投资分项中的基建投资和制造业投资增速比1-4月有所加快，而占固定资产投资1/4的房地产投资增速出现回落。如果看投资增速相比去年同期的变化，这一逻辑则更为明显。今年1-5月，固定资产投资同比增速比去年回落5.7个百分点，分项中的制造业投资和基建投资增速分别回落6.7和7.8个百分点，而房地产开发投资增速回落了16.1个百分点。
房地产上下游相关产业投资增速的变化也验证了上述观点，今年1-5月，粗钢、水泥、平板玻璃、挖掘机和混凝土机械等房地产上游行业的固定资产投资增速同比回落32.4个百分点，下游的家具制造投资回落了11个百分点，家用电器和纺织等行业的投资增速同比回落了6个百分点。
由上分析，可以这样来梳理房地产影响的逻辑链条：以限购、限贷为主的房地产调控持续保持高压，商品房销售规模不断回落，开发商新开工和拿地的积极性很低。这一逻辑链条作用下去将意味着：一是随着新开工和土地购置规模的不断下降，房地产开发投资规模也将不断下降，进而全社会固定资产投资规模增速仍将继续下降；二是房地产销售和投资不断走低，将进一步恶化上游原材料和相关制造业的产能过剩，上游投资下滑速度将加快，下游纺织、家具和耐用消费品的销售将继续走低并影响消费需求的稳定；三是土地购置规模下降将直接导致地方宽口径财政收入减少，地方政府融资平台偿债和再融资开闸将大受影响，地方配套落实国家政策微调的项目建设也会受到影响。
这样看来，当前经济下滑的压力主要来自需求萎缩，除国外主要经济体债务去杠杆导致的出口需求萎缩外，始于2011年的以限购、限贷为主的房地产调控加码，应该是这一轮需求萎缩的逻辑起点。进入2012年以来，以限购、限贷为主的房地产调控加码影响开始显现，并且与外需萎缩、基建投资紧缩和金融危机期间一揽子刺激政策到期(如“家电下乡”)叠加，造成出口需求、投资需求和消费需求“三驾马车”全面紧缩。这其中，以限购、限贷为主的房地产调控影响。
民生考量和经济稳定是房地产调控的两个内生变量。2010-2011年房价快速上涨而经济相对稳定的时期，房地产调控政策主要受民生压力的影响；在当前房价有所回落而经济增长可能快速下滑的情况下，房地产调控政策走向更多受经济是否稳定的影响，而民生考量权重有所降低。因此，4月底以来国家提出政策微调，首套房优惠政策的常态化、制度化，更多地出于经济稳定的考虑。
目前，不管是从出口、投资、消费“三驾马车”的实际增速看，还是从前瞻性指标的变动趋势看，当前形势要远远好于2009年金融危机期间。更为重要的是，为实现经济转型升级，国家已经主动降低了今年经济增长速度，对经济适度减速容忍度提高。因此，在房价反弹压力和上涨动力仍旧存在，而房价合理回归的目标还未实现的情况下，还不需要、也不能松动限购和限贷政策。
因此，近期房地产政策微调的基本思路就在于，在坚持限购、限贷政策不变的前提下，通过降低首套房购置的成本，刺激以首套房为主的刚需入市，消化房企库存，增加房企经营性现金流，缓解房企资金压力，改善房企预期并促进房企新开工和拿地。
2009-2011年商品房新开工同比分别增长14%、40%和11%，相当长的一段时期内市场供应充足，开发商库存压力也比较大。在刚需购房需求的价格弹性比较大情况下，以首套房为主的刚需入市对房价上涨的带动比较小，也更可接受。
目前，随着总体资金环境的宽松和购房成本的下降，以刚需为主的销售量回升显著，而房价也并没有明显上涨。因此，在房地产政策选择上，目前还是以加大首套房购置优惠为主，边走边看，暂时不会出台力度更大的刺激政策。因为力度更大的政策只能以加大信贷杠杆或引致非理性需求，均有可能推动房价上涨，政策副作用太大。随着通胀和外汇占款双双下降，货币政策空间已经打开，资金环境回暖本身就可以促进购房者入市，而保障房建设可以部分缓解商品房下滑，这些可选政策的价值更大。
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