[摘要] 面对已经进入下行通道的房价以及多个城市逐步出现的楼市微调政策，尹中立建议要在这个关键时间坚守限购等系列调控政策的大方向不变，以此保住调控成果。
在中国社科院金融研究所研究员尹中立教授看来，过去10年，中国房地产发展速度太过“疯狂”，由此引发的“蝴蝶效应”让他甚为担忧：“一是房价水平高于发达国家，真正的刚需没有购买力；二是10年整体房价增长了10倍。”面对已经进入下行通道的房价以及多个城市逐步出现的楼市微调政策，尹中立建议要在这个关键时间坚守限购等系列调控政策的大方向不变，以此保住调控成果。
“拿2.0版4万亿说事是忽悠人”
北京晨报：陆续出台的地方微调政策说明了什么？
尹中立：地方财政收入明显趋紧，其实在去年年底就体现出来了。只是宏观经济数据反馈到中央要慢半拍，因此地方政府会先有所反应。从默许多个城市微调的态度看，中央对楼市调控风向与之前不太一样了，中央和地方的感受开始一致。如果经济增长方式不改变，我们必将难以摆脱“稳定住房价格”与“保持投资增长”之间的矛盾与困惑。如果房地产价格一直下跌，缺钱会成为常态。
北京晨报：这意味着调控要松动吗？
尹中立：中央经济工作会议已经明确表态“牢牢把握发展实体经济这一坚实基础，努力营造鼓励脚踏实地、勤劳创业、实业致富的社会氛围”，显示出决策层转变经济增长方式及调整经济结构的决心，希望中国经济摆脱对房地产市场的过度依赖。因此，我觉得像限购等一系列大的政策原则在未来相当长的一段时间内不会改变，也建议不要转变，这样才能保住调控成果，防止上一轮调控最后出台的宽松货币政策引发的“后遗症”重现。
北京晨报：提到宽松的货币政策，近期大家也都在讨论，包括降准、2.0版4万亿。
尹中立：一直以来，大家都误以为降准就意味着信贷松动，其实降准不代表降息，而是减少外币资金储备变化给人民币带来的影响，简单地说，下调存准率仅仅为了对冲外汇占款，只能算中性政策。
“2.0版4万亿”的传言中央也已经辟谣，本身不存在。今非昔比，宽松货币政策的后遗症已经看得很清楚了，即使出现经济下滑，也不会再次实施如此猛烈的宽松货币政策了。事实上，与房地产相关的贷款（包括按揭贷款、开发贷款、土地储备贷款及信托融资）规模至少达到15万亿元，占资金总规模的20%，这个比例十分高了。根本就不可能再有一个4万亿这么大规模的资金可投入，流入到房地产更不可能，凡拿这个说事儿的都是在忽悠人。
“北京楼市存在结构性过剩”
北京晨报：四五月份楼市成交量回暖已是既成事实，除了一些政策信号的影响外，还有什么原因？
尹中立：政策微调确实刺激了一些处于犹豫中的刚性需求。此外，开发商由于存量压力大、资金负债率高，从而推出的一些项目售价比同地段周边价格低20%，确实也打动买房人出手。
北京晨报：都说存量压力过大。但我们也注意到，今年3月份北京住建委整顿了一次无效房源，清除了3.3万套无效房源。同时，5月份的成交数据显示，新建住宅成交量超过1万套，这个量算存量压力大吗？
尹中立：存量多少也不能一概而论。拿北京为例，总体供应存量压力不大，但却存在结构性过剩的问题。正如很多家庭在卫星城买了房子，结果发现孩子的教育问题跟不上，因此又要回城里。于是，北京房价出现了郊区跌，但城区还在涨的情况。这几年，房地产开发速度非常快，但配套却没跟上，这是当下北京卫星城急需补上的“课”。
中国房地产市场对经济的影响巨大，其实任何国家的金融危机都是从房地产开始的。如果说1992年的经济过热出现了海南、北海等少数城市的房地产泡沫，那么，现在绝大多数城市都是当年的海南、北海！尤其是很多二、三线城市的住房及商业用房都严重过剩，按照目前的消化速度，部分中小城市的住房需要30年以上的时间才能出清！
“真正的刚需没有购买力”
北京晨报：楼市过剩与刚性需求比例严重失衡吗？
尹中立：刚性需求其实不多，准确地说，应该是真正的刚需没有购买力。如今绝大多数的80后、90后买房，还是靠父母帮助。过去10年中国房价平均翻了10倍，超过了很多发达国家的水平，一个国家以这样的速度发展房地产，在全球也找不到这么多的现金；中国人均收入才是发达国家如日本东京的十分之一，横向看中国房地产业的风险是很大的。
据中国证券登记结算公司统计数据显示，截至2012年4月，A股自然人持仓账户数约为5600万，其中流通市值在10万元以下的账户数占85%以上，市值50万至100万元的账户占比1.51%，市值100万至1000万元的账户占比不到1%。从股市投资比例上也能反映出中国人的资产实力，以当前的房价看，绝大多数真正的刚需并没有能力买房，反而是有投资或投机需求的人更有能力出手。
北京晨报：其实政府为了去住宅投资化做了很多努力，比如说房产税，会对房地产市场带来怎样的影响？
尹中立：我对房产税的推出既乐观也不乐观。乐观的原因是，房产税是解决地方财政的另一种有效方式，基于这个理由有可能会加快推出；但房产税一旦推出，也会打击房地产投资的积极性，土地出让速度必然会减速，这对地方财政而言也不是好事，这是不乐观的理由。
北京晨报： 国内房价下一步走势如何？
尹中立：目前房价下跌的速度会放缓，但未来是涨是跌现在还说不好，一要看大气候、二要看小气候。大气候指的是国际资本的流动，包括美国、欧洲的经济会复苏还是危机会进一步加剧，现在还很难判断；小气候是看国内的货币政策和其他政策的调整，现在也是不可知的，所以说无法下一个准确的结论，只能是走一步看一步了。
（来源：北京晨报）
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国家发改委已就“新四万亿救市方案”而辟谣，但房地产“救市”的风声的确很强。据媒体报道，已有十数个城市通过提高公积金贷款额来曲线松绑楼市调控政策。扬州补贴精装修购房者的做法也未有被叫停，从佛山和芜湖被叫停，扬州的做法甚至被政府有关部门赞扬，或许我们看到“微调”的迹象，但是否会有新一轮“救市”呢？
不少专家都认为“新4万亿”有可能抹杀史上最严房地产调控所带来的成果，成交井喷、价格狂飙，是上个4万亿产生的副作用，大连万达董事长王健林以“资金过度泛滥”来形容。上一次是全球金融海啸，目前是欧债危机，国际环境都非常相似。假如V形反弹“昔日重来”，后果难以想象。
无论国家是否出台“救市”方案，记者在这里只是想讨论一下各地公积金中心的“松绑”政策。以重庆为例，根据重庆市住房公积金新政，贷款首付由30%降低到20%，贷款额度由20万元提高到40万元；允许夫妻参贷，一个家庭可贷80万元；可贷额度由账户余额的15倍提高到25倍，并允许贷款职工补缴账户余额；可贷额度期限由20年提高到30年，并延长至退休后10年。无疑，公积金贷款额度大幅提高，首付降低，这是政府扶持市民买房的“可选项”，以重庆楼价而言，贷款额度提高只是贷款额度落后楼价而“补涨”而已。以广州市为例，个人公积金可贷50万元，家庭可贷80万元，但广州市中心一间电梯次新两房平均总价差不多150万元，广州这个算高端的公积金贷款标准，其实相对楼价来说只是小意思，公积金杠杆撬动的市场成交份额不会很大。
据中介人士透露，年初商业贷款给首次置业八五折的优惠已带来不少成交，公积金贷款因利率更低被不少人选用。目前无论是商业贷款或是公积金贷款，能够促进成交的大都是首次置业，对于二次置业的购房者，头上依然悬着“二套房贷”政策，公积金贷款同样需要首付六成，改善型购房买一个电梯楼三房，好一点的差不多要250万元，首付六成意味着要拿出150万元，以家庭为单位贷80万元，自己还要补20万元。能一次性拿出170万元的首期款的家庭，应该也算少数。各地公积金政策尚属于“地方政策”范围，只要依然维持史上最严的住房贷款政策，相信新一轮“救市”还未来临。
（来源：广州日报）
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