[摘要] 当前，各地政府都在试探中央政府对于房地产调控的底线在哪里。从调高公积金贷款、减免税收等常规性小动作，到直接变相取消或改变限购政策，先后已经有40余个城市采取了不同的动作来试探中央房地产调控的政策底线。
微调的底线是信贷政策不失守
踏出一只脚，然后再收回来——这叫试探。
当前，各地政府都在试探中央政府对于房地产调控的底线在哪里。从调高公积金贷款、减免税收等常规性小动作，到直接变相取消或改变限购政策，先后已经有40余个城市采取了不同的动作来试探中央房地产调控的政策底线。
前不久，湖南又传出降低首付等刺激性购房政策要出台，然而很快在5月31日公开辟谣，声称“子虚乌有”。
市场将这种“自我叫停”和“被叫停”理解为中央坚持房地产调控决心不动摇使然，其实则并不是这回事。
今年5月份，北上广深以及大多数城市房地产交易量环比出现50%以上的上升。这说明微调政策和刚需买房需求已经发挥作用。也就是说，并不是中央表示几次“坚持不动摇”，房价和市场交易量就下降的，反之却出现了上升。
这是为什么？
一方面是刚需的积累和释放，另一方面则是说明地方政府其实也并没有闲着，或多或少的小动作已经见到效果。
话说回来，地方政府微调房地产调控也并非不可取，相反，我认为必要的微调是需要的。例如首套房贷和对首次购房的契税优惠等政策，这些有利于减轻购房者负担，也是税负和财富分配机会均等的表现。
但是，目前中央和地方政府的博弈，应该有个明确的说法，也就是说，应该给个微调政策的明确底线。
目前为止，无论是国务院还是住建部，都没有公开给出这个底线。国务院在多个场合一再强调不动摇的同时，在房地产政策的表达上，已经将“严控”改为了“稳定”，这让很多人怀疑房地产调控能否继续严厉下去。
而住建部也在多次内部会议上讨论过如何给地方政府微调一个明确的定义，这个微调到底该不该被叫停。最后，住建部的一些专家内部认为，只要地方政府不动限购政策，就没必要进行叫停。
因此，先后有40余个城市尝试过微调，但是至今只有先后几个城市被叫停。
限购政策似乎成了中央政府容忍地方微调房地产调控政策的底线，但这并不应该是微调的底线。实际上，限购政策对本轮房地产调控发挥了重要作用，但是目前却不是房地产调控的主要作用工具，当然，北京和上海等提出5年以上社保条件等严厉限购政策的城市除外。
本轮房地产调控已经2年有余，很多地方政府提出的限购政策条件是以1年为界限的，从政策提出到现在，刚性购房需求多数已经满足了限购条件。再次，1年期限的限购政策对投资性购房需求几乎是形同虚设，开发商可以轻而易举直接帮外地购房客户搞定这些问题。
需要认清的是，当前房地产市场依然低迷，房价被压制得难以回弹的原因是货币政策，货币政策是房地产市场回弹的紧箍咒。
紧缩的房地产金融政策，从开发贷限制到股市融资被叫停，再到信托等其他融资渠道被叫停，房地产市场依靠外界输血的能力几乎被断绝，仅仅依靠销售回款就逼得开发商不得不降价促销，这也是出现5月份比较高交易量的原因，这个交易量出现的前提是房价出现了一定幅度的下降。
其次，按揭购房的二套及以上购房贷款被严格限制，也限制了投资性购房需求。而从每次房地产调控经验来看，信贷松紧也都是房地产调控的最核心关键因素，每次房价下降都是因信贷政策作用。
而目前在保增长和刺激经济的背景下，各方力量向银行施压放松信贷政策的声音不断，无论从哪里开闸，房地产市场一定能分一杯羹。因此，当前守住信贷政策不动摇，尤其是严格限制房地产信贷及资本市场融资政策底线不动摇，是保证房地产市场不出现大的反复的主要因素。
但是，我们却看到，各方力量正在悄然作用。例如，北京市眼看5月份市场红火，立即推出了万柳地块，楼面地价起价就在2.4万元/平米。而据悉搜房网看房团信息，海淀上地的亿城西山公馆精装修售价才3万元/平米左右，如果不加控制，地方政府卖地冲动再起，面粉贵过面包，必然带来房地产市场的反复。
给出地方政府微调的底线，刻不容缓。
（来源：21世纪经济报道）
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房地产行业黄金时代已悄然过去，但地产商们似乎在等待着白银时代的到来。
对于开发商来说，地产深度调控重压下，或不失曙光，近期市场纷纷猜测，中央是否有意图要在地产调控上做些微调。
此前的5月23日国务院常务会议指出，国内经济下行压力加大，要把稳增长放在更加重要的位置，并提出将确定立即启动一批事关全局、带动性大的项目。
5月29日，多家媒体亦称从湖南省投资工作座谈会传出信息，当地在利率优惠、降低首付比例等方面采取措施，支持居民购买首套普通住房。
随后的两天里，湖南省发改委等相关部门否认了房产政策微调的消息。
但据本报不完全统计，地方微调房产调控政策的热情颇高，截至5月底，已有30多个地方政府对房地产政策进行过“微调”，其中有5个城市被叫停。
外界更担心，看似突然而至的“稳增长”新政似乎让地方可能“会错意”，尽管中央坚定楼市调控，但是地方政策接连微调冲击，与银根的宽松趋向，让房地产调控的可持续性萌生更多不确定性。
而如何防止稳增长背景下，上马的大项目带来的巨量资金变相涌入地产领域，或是另一大挑战。
中房数据研究院执行院长陈晟对本报表示，中央调控房地产的意向是明确的，中央接下来或许还可能出现严禁大项目的资金等流入房地产。
地方政策忙微调
由于在财政体制上，房地产产生的土地以及交易税收收入大部分截留在地方，这在一定程度上造成了地方对于中央地产调控政策有微调之心。
“在口号上地方一定会保持和中央的一致性，但是目前陆续下滑的土地收入、地产交易收入以及地方经济上的压力，这使得地方在调控上有足够的压力去试探中央的底线。”上海一位地产商对本报记者表示，但是又不敢明目张胆。
这就促使地方不断私下微调房产调控政策。
据本报记者不完全统计，自2011年下半年来，先后有北京、上海、杭州、重庆、成都、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、沈阳等30多个城市出台了微调政策。
且微调的内容涉及限购、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等，其中北京、杭州、成都等地主要是土地出让条件松绑，武汉、上海则是对普通住房价格标准进行调整，而合肥、南京、常州、芜湖等地则是放宽公积金贷款额度。
但据本报记者统计发现，只有包括上海、芜湖等5个城市的政策被叫停，其余28个城市的微调政策仍在执行，比如5月初扬州出台的购买成品住房补贴4%-6%，以及此后辽宁营口5000万元补贴公务员购买商品房，都未被官方否决。
“这其中必然有一些城市尤其特殊的经济背景，从而扛不住调控的。”业内人士对此表示，“去年以来，就陆续出现一批城市变相对房地产进行微调，这其中，一批没有触及中央底线的城市，并没有被叫停。”
到5月25日，厦门楼市政策传出“微调”方案，5月29日湖南省同样传出政策“微调”的声音，但两地政府都否认了传言。
业内人士认为，目前从观察的情况看，地方政府如果主动表态否定进行微调，就少见中央部委进行细致的追究，但是地方很多暗中的操作方式外界并不知晓。
在不少业内人士看来，即便抛开土地财政不谈，由于感受到经济下滑的压力， 期待房地产市场的回暖给经济注入活力，诸多地方政府“微调”楼市政策也有一定的动力。
湖南省公布的数据就显示，受宏观调控的影响，湖南省房地产投资连续11个月环比下滑。
严防大项目资金“抄底”房地产
陈晟表示，到了2012年的年初，国家对于房地产政策本身就进行过微调，“以前是连刚需一起端了，今年的基调是保住房刚需一族”。
然而，由于房产调控政策持续发力，房价在整体性的松动，已经形成趋势。
这也导致房地产投资放缓，5月30日，国家发改委公布的数据显示，1-4月我国各地区房地产开发投资增速均同比放缓，尤其是中东部地区放缓明显。
数据显示，东部地区房地产开发投资7116亿元，同比增长11.2%，增速同比减缓21.5个百分点，比一季度减缓9.4个百分点。“这其中，北京投资增速同比下滑14.1%，上海在房地产投资上也呈现负增长”，陈晟说，其认为房地产资金链的转折可能在六月份。
业内人士认为房地产可能在下半年探明底部，所以说房地产的资金面也正在构制底部。
陈认为，国家推动大项目的发展，必然会变相影响到房地产的投资，与此同时随着5月份、6月份金融政策的宽松，国家对于房地产企业的开发贷必然有些放松。
显然，此时国家出台了各项稳增长措施，大项目必然带来大量资金，然而，外界则担心这些资金有可能变相进入处于底部的房产领域。
“中央对于大项目的支持，必然会影响到房地产行业，如果房地产出现机会，许多资金必然会变相流入，这个政策很难禁止。”陈晟对此可能的现象表示出了担忧。
比如，大项目投资者，诸如央企，一旦上马新的大型项目，基本上可以获得大量资金支持，而2009年，央企就是在金融系统强力财力支持下，从而在各大城市纷纷抢下诸多地王。
显然，在防止地方变相放松房产政策的同时，如何防控大项目资金进入房产领域并“抄底”或是另一大挑战。
（来源：21世纪经济报道）
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