[摘要] 5月楼市行情不再“给力”，首周成交量逐步下滑，“红五月”渐行渐远。存款准备金率年内二次下调，但对楼市影响有限，难形成强大提振作用，楼市未来三月仍然很有可能重返“低潮”状态。
日前，河北省石家庄市下发通知，自6月1日起，将对市区国有土地基准地价进行调整。调价后，石市一级居住用地的基准地价从目前的2802元/平方米调整为4002元/平方米，上涨近43%。有关部门声称，此举对房价影响不大。博主对此不敢苟同，面粉价格上涨，并且涨幅高达43%，面包价格焉能不“水涨船高”？可以肯定的说，石家庄房价将必涨无疑，而这对于普通百姓来说无异于一场“灾难”，今后买房将“难上加难”。
基准地价大涨43% 推涨房价“没商量”
基准地价上涨43%，房价到底会不会上涨？且让我们来算一笔账。如今，石家庄二环内高层楼盘每平米七八千元已属常见，那我们就以房价为7000元/平米的某楼盘为例，对比一下基准地价上涨前后的房价变化：
上涨前：我们知道，房价由土地成本、建筑成本、配套费用、税费和利润等构成。首先我们来算一下综合成本，在这7000元/平米的房价中，地价合计500万/亩，按容积率3计算，土地成本=5000000元/亩÷667÷3=2498元/平米。建筑成本约为1800元/平米，配套费用约为300元/平米，税费约为700元/平米。因此，综合成本=土地成本（2498元/平米）+建筑成本（1800元/平米）+配套费用（300元/平米）+税费（700元/平米）=5298元/平米。相应的利润=房价-综合成本=1700元/平米，利润率为利润÷房价=1700÷7000=24%。
上涨43%后：土地成本=5000000元/亩*（1+43%）÷667÷3=3573元/平米，建筑成本、配套费用、税费不变，综合成本=土地成本（3573元/平米）+建筑成本（1800元/平米）+配套费用（300元/平米）+税费（700元/平米）=6373元/平米。若开发商维持利润率24%不变，即（上涨后房价-综合成本）/上涨后房价=24%，那么，可推出上涨后房价为8385元/平米。
通过计算，我们看到基准地价上涨43%后，原本房价7000元/平米的楼盘，将涨至8385元/平米左右，每平米上涨幅度超1000元。当然，这仅是个例推导，不能代表所有楼盘涨幅，但如此一算，至少，地价上调会不会推涨房价，一目了然。
楼市调控“攻坚阶段”地价上涨实不宜
其实，通过上边的计算，细心的网友会发现，无论是基准地价上涨前还是上涨后，土地成本都占到了综合成本的50%以上，只不过基准地价上涨后，这一比重更大而已，再加上附着在地价上的各种税费，可以说，土地价格因素占到了房价的大头，它是房价的核心成本。
随着这一轮楼市调控的持续发力，房地产市场去泡沫化、去投资投机化已初见成效，房价出现区域性下跌，楼市调控进入最敏感、最关键的“攻坚阶段”。而要让房价进一步下跌，土地价格无疑是的“拦路虎”，地价不降，房价怎降？地价不降房价大降不现实，也没有多少降价空间。因此，地价“合理回归”是房价“合理回归”的真正前提。但如今，地价不仅没有“合理下降”，某些地方政府反而大幅上调低价，使普通百姓买房负担更加沉重，这显然不利于房价的“合理回归”，有悖于楼市调控的初衷和本意。
对于许多人来说，基准地价是个生疏的概念，其实，基准地价简言之就是土地的初始价格，是政府确定土地出让起拍价的重要依据。那么，土地是面粉，房子是面包，面粉涨价了，而且是大幅上涨，面包能不涨吗？事实上，近两年来随着一线房产大鳄的纷纷入驻，石家庄房价已经大幅攀升并迈入“万元时代”，随着基准地价大幅上调，地价推涨房价，未来几年石家庄房价很有可能进一步“水涨船高”，而本就饱受“买房难”困扰的普通百姓，则将不可避免的更加“捉襟见肘”。
今年3月以来，楼市步入一年中传统的销售旺季，随着首套房贷利率下调、压抑良久的刚需集中爆发以及开发商卖力促销“以价换量”，楼市成交普现“回暖”，楼市迎来了名副其实的“金三”。4月份销量虽略有回落，但也尚称得上“银四”。不过，5月楼市行情不再“给力”，首周成交量逐步下滑，“红五月”渐行渐远。存款准备金率年内二次下调，但对楼市影响有限，难形成强大提振作用，楼市未来三月仍然很有可能重返“低潮”状态。
“强心剂”药效减退 楼市再陷“深度低迷”
早在三月楼市乍现“小阳春”之际，我们就预测过，此乃“真回暖假反弹”，不可否认，这波“暖流”确实为楼市送来了一股春风暖意，但并不足以支撑楼市的掉头反弹。这是因为，无论从“限购令”还是“货币政策”来看，都没有大幅放松的迹象和可能，也就是说，制约楼市反弹最重要的两个“紧箍咒”依然存在。
而三四月份楼市之所以“回暖”，主要由于首套房贷利率下调、刚需集中爆发以及开发商“以价换量”，这三味“强心剂”同时注入的结果。不过，“强心剂”虽然效果立竿见影，但一旦药效减退，则“回暖”也将随之式微。具体来说，日前工行首套房贷利率8.5折已在多地叫停，且有多家银行跟风缩至9折；刚需经过阶段性的释放之后已至“瓶颈”、后劲乏力；由于地价等成本因素的制约，开发商降价空间有限，随着2011年9、10月份和今年年初的两轮“降价潮”，开发商已经让出一定的折扣优惠，进一步降价空间在缩减。
“紧箍咒”没除，旧的“强心剂”药力在减退，新的“强心剂”尚未成型，楼市未来几个月内反弹无望，回暖亦难期。
屋漏偏逢连夜雨 淡季来袭“雪上加霜”
楼市惯有“金三银四红五月”和“金九银十”一说，处于中间的六月、七月和八月是一年中继“春节”后的第二段传统销售淡季。这是由于，步入六月，日渐炎热的天气会对客户到访楼盘产生一定的阻力，尤其至七、八月酷暑时分，客户上 访量会受到更大影响，而这对于低迷的楼市来说无异于“夏日里的寒意”。
除却外部因素影响外，房企自身还面临着日益增大的“库存”和“资金”压力，而这两种压力将在销售淡季令房企更加难以承受。数据显示，今年一季度，A股137家上市房企合计库存高达12970亿，而在11年年报中，这一库存指标则为12150亿，也就是说，一季度上市房企库存再次上涨了800多亿，上涨比例达到了6.7%，库存压力不容小觑；至于资金方面，A股137家上市房企一季度负债14288.6亿元，比去年年底13772.5亿元的负债总额上涨了3.7%，包括万科A、招商、保利等龙头房企负债率较年初均有小幅上涨。而房地产整体行业负债率，在2011年创下72.1%的高点之后，一季度该项数据接近73%，再创历史新高。
4月12日晚，央行宣布年内第二次下调存准率0.5个百分点，释放流动性4000亿元，为楼市增加了遐想空间，而地方微调近日来的“蠢蠢欲动”，似乎也为开发商透露出些许“曙光”。不过，在银行仍然严控房地产领域贷款的情况下，此次存准率下调对楼市而言影响甚微、利好有限。地方微调虽然“满腔冲动”，但能否博弈过中央仍是未知，况且即便“微调”盖过“调控”，见效也需时日。现实是，3、4月的楼市回暖“强心剂”已在消退，6、7、8月的销售淡季正姗姗而来，楼市仍将重返“低潮期”，房企对此应有足够认识，不宜过度乐观，并提前做好心理准备，尤其要紧紧抓住并利用好每一次的政策“窗口期”。
（来源：北青网）
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人物档案：郎咸平，著名经济学家，美国沃顿商学院博士，现任香港中文大学金融学讲座教授。
对话背景
作为一向以“毒舌”闻名的著名经济学家，郎咸平在其新著《中国经济到了最危险的边缘》里再次发出预警，是危言耸听、故弄玄虚，还是居安思危、良言逆耳？如此“盛世郎言”，发表者又如何自圆其说？
解决经济问题，功夫在诗外
中国青年报：你的新书用了一个耸人听闻的书名，我们知道这是你一贯尖锐犀利的表达方式，但是，真实情况真的像你说的那么悲观吗？近年来中国在经济上的腾飞，在很多人看来已经是没有什么争议的事情。
郎咸平：有一些人，尤其有一些官员，从来都是自我感觉良好。我在书中特别强调，我们应该向美国学习，美国就是靠危机意识强大起来的。今天，中国经济存在的问题，无法用“悲观”和“腾飞”这样的词来概括，而且，我从来不喜欢用这样简单的概括性语言来形容复杂的经济问题。我不是什么悲观主义者，我的本分就是用我的专业知识和思维模式，来发现中国经济存在的问题。说好话不是我的习惯。今天，中国经济的问题就是“头痛医头，脚痛医脚”。
中国青年报：你在书中说“解决中国的经济问题，功夫在诗外”，什么是“诗外功夫”？
郎咸平：经济体制改革无法解决我们今天的经济困境，“功夫”的确“在诗外”。我们迫切需要抛弃“政府办市场”的思维，建立包括反垄断调查、行业合规监管、价格听证、知识产权保护、预算论证与监督等制度和手段体系，建立公平自由的商业环境，“管市场”而不是“办市场”。
此外，也要抛弃“政府办社会”的思维，让社会自我管理，实际上，政府没那么多手段、财力和精力来管理社会。一句话，就是市场的归市场、社会的归社会、政府的归政府。
中国青年报：最近油价虽然迎来了年内的首次下调，可菜价又涨上去了，阶梯电价也在听证，猪肉价格更是连年持续平稳上升。在你看来，这些现象背后的根本原因是什么，未来几年内日用消费品的价格能否回落？
郎咸平：我在新书里的观点非常明确：“猪肉价格告诉我们，真实的通货膨胀正式到来了”。我先给大家解释一个经济学术语，叫做“螺旋式通胀”。食品价格上涨，老百姓就会不满，工人就会不高兴，就会要求加工资。工资的上涨反过来造成需要大量劳动力的制造业和农业成本上升，这样的话，生活必需品的价格肯定又要上涨。结果就是进入新一轮的工资上涨。如果形成这样的恶性循环，到最后，政府也好，企业也罢，都控制不了了。
政府当然知道通货膨胀失控的可怕，所以改革开放30年来，我们从来都是毫不犹豫地以牺牲经济增速为代价，全面打压通胀。这30多年来，每次通胀的原因基本都是货币超发。输入型通货膨胀，我们是阻绝不了的；房租调控不力使得成本上升，我们也是阻绝不了的。现在，的办法就是控制货币。但是，控制货币能不能达到我们预期的效果很难说，因为它只是其中一个因素而已。
地方政府重投资、重税收的GDP主义不改，就难以摆脱通胀难题。另外，千万不要看着通胀落了一点，就又跃跃欲试放开货币洞口。这就像一个肺炎病人，别以为感冒好了、高烧退了，病就痊愈了。
百姓要的不是明天就得到新房，而是一个“排队预期”
中国青年报：近年来，高房价让老百姓颇有怨言，政府也出台了一系列政策对房地产市场进行调控，保障房就是其中的一项措施。然而，老百姓还是有很多意见，为什么？
郎咸平：现在都在搞保障房“大跃进”，地方政府似乎觉得当务之急就是盖房。其实，房地产调控的当务之急不是盖房而是“排队”。老百姓要的不是明天就得到新房，而是一个稳定的“排队预期”。此外，我们还要让房地产商有稳定的预期，让他们也能安心地“排队”。地方政府必须明白一个基本道理：保障房是真正意义上的公共政策，没有老百姓的参与和讨论，没有民意的首肯和批评，怎么做都是错的。
我相信，很多政策都是各路官员和专家们反复讨论出来的结果，可是我觉得，老百姓要比这些人聪明。就制度本身来说，网友就指出了婚姻作假、资产转移境外、外地有房产、有房子无房产证等漏洞。住房问题不可能短时期内全部解决掉，那内地是不是应该向香港学习，制定合理的规则，还大家一个公平？规矩如何制定，不能是几个专家在屋子里定，而是必须让老百姓参与进来。
中国青年报：近日，有住建部官员透露，国务院已经明确今年要扩大房产税试点。作为调控房价的另一项措施，你怎么看征收房产税对稳定房价的作用？
郎咸平：房产税真的能打压房价吗？在美国，征收房产税不是为了打压房价，而是为了让房产，藏富于民。美国征收的房产税一半都给了基层政府用于提供更好的公共服务，当地的营商环境改善了，地价和房价就会。
和谐社会的重要标志是共同富裕
中国青年报：最近几年，你一直在呼吁“藏富于民”，如何才能做到藏富于民？
郎咸平：我从2007年就开始呼吁“放弃保八，藏富于民”。和谐社会的一个重要标志就是以人为本、藏富于民和共同富裕。藏富于民与共同富裕，也是我这本新书《中国经济到了最危险的边缘》贯穿始终的基本精神。我呼吁，我们的所有改革，包括需要深化的经济体制改革、社会体制改革和政治体制改革，都应该贯穿这个精神。如何才能实现藏富于民，具体包括财政上转移支付的手段、税收的减税方式、做实社会保障制度等。
中国青年报：据有关部门透露，收入分配改革方案将于今年下半年出台，你怎么看待中国的收入分配制度改革？
郎咸平：我非常乐见政府意识到分配问题。我要说的是，我并不看好政府逼着企业给员工涨工资的改革方案。企业的工资是市场才能解决的问题，政府无法解决。如果不顾企业实际情况强行要求企业给员工涨工资，其结果就是大家都不愿意做企业了。我更希望政府能在以下几个方面有所作为：提高老百姓的隐性收入，就是做实社会保障体系和必须的公共品供应；大幅降低企业税收和个人所得税；对小微企业实行免税政策；创造公平的市场环境，促进制造业和服务业繁荣等。
（来源：中国青年报）
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