[摘要] 5月楼市行情不再“给力”，首周成交量逐步下滑，“红五月”渐行渐远。存款准备金率年内二次下调，但对楼市影响有限，难形成强大提振作用，楼市未来三月仍然很有可能重返“低潮”状态。
日前，河北省石家庄市下发通知，自6月1日起，将对市区国有土地基准地价进行调整。调价后，石市一级居住用地的基准地价从目前的2802元/平方米调整为4002元/平方米，上涨近43%。有关部门声称，此举对房价影响不大。博主对此不敢苟同，面粉价格上涨，并且涨幅高达43%，面包价格焉能不“水涨船高”？可以肯定的说，石家庄房价将必涨无疑，而这对于普通百姓来说无异于一场“灾难”，今后买房将“难上加难”。
基准地价大涨43% 推涨房价“没商量”
基准地价上涨43%，房价到底会不会上涨？且让我们来算一笔账。如今，石家庄二环内高层楼盘每平米七八千元已属常见，那我们就以房价为7000元/平米的某楼盘为例，对比一下基准地价上涨前后的房价变化：
上涨前：我们知道，房价由土地成本、建筑成本、配套费用、税费和利润等构成。首先我们来算一下综合成本，在这7000元/平米的房价中，地价合计500万/亩，按容积率3计算，土地成本=5000000元/亩÷667÷3=2498元/平米。建筑成本约为1800元/平米，配套费用约为300元/平米，税费约为700元/平米。因此，综合成本=土地成本（2498元/平米）+建筑成本（1800元/平米）+配套费用（300元/平米）+税费（700元/平米）=5298元/平米。相应的利润=房价-综合成本=1700元/平米，利润率为利润÷房价=1700÷7000=24%。
上涨43%后：土地成本=5000000元/亩*（1+43%）÷667÷3=3573元/平米，建筑成本、配套费用、税费不变，综合成本=土地成本（3573元/平米）+建筑成本（1800元/平米）+配套费用（300元/平米）+税费（700元/平米）=6373元/平米。若开发商维持利润率24%不变，即（上涨后房价-综合成本）/上涨后房价=24%，那么，可推出上涨后房价为8385元/平米。
通过计算，我们看到基准地价上涨43%后，原本房价7000元/平米的楼盘，将涨至8385元/平米左右，每平米上涨幅度超1000元。当然，这仅是个例推导，不能代表所有楼盘涨幅，但如此一算，至少，地价上调会不会推涨房价，一目了然。
楼市调控“攻坚阶段”地价上涨实不宜
其实，通过上边的计算，细心的网友会发现，无论是基准地价上涨前还是上涨后，土地成本都占到了综合成本的50%以上，只不过基准地价上涨后，这一比重更大而已，再加上附着在地价上的各种税费，可以说，土地价格因素占到了房价的大头，它是房价的核心成本。
随着这一轮楼市调控的持续发力，房地产市场去泡沫化、去投资投机化已初见成效，房价出现区域性下跌，楼市调控进入最敏感、最关键的“攻坚阶段”。而要让房价进一步下跌，土地价格无疑是的“拦路虎”，地价不降，房价怎降？地价不降房价大降不现实，也没有多少降价空间。因此，地价“合理回归”是房价“合理回归”的真正前提。但如今，地价不仅没有“合理下降”，某些地方政府反而大幅上调低价，使普通百姓买房负担更加沉重，这显然不利于房价的“合理回归”，有悖于楼市调控的初衷和本意。
对于许多人来说，基准地价是个生疏的概念，其实，基准地价简言之就是土地的初始价格，是政府确定土地出让起拍价的重要依据。那么，土地是面粉，房子是面包，面粉涨价了，而且是大幅上涨，面包能不涨吗？事实上，近两年来随着一线房产大鳄的纷纷入驻，石家庄房价已经大幅攀升并迈入“万元时代”，随着基准地价大幅上调，地价推涨房价，未来几年石家庄房价很有可能进一步“水涨船高”，而本就饱受“买房难”困扰的普通百姓，则将不可避免的更加“捉襟见肘”。
今年3月以来，楼市步入一年中传统的销售旺季，随着首套房贷利率下调、压抑良久的刚需集中爆发以及开发商卖力促销“以价换量”，楼市成交普现“回暖”，楼市迎来了名副其实的“金三”。4月份销量虽略有回落，但也尚称得上“银四”。不过，5月楼市行情不再“给力”，首周成交量逐步下滑，“红五月”渐行渐远。存款准备金率年内二次下调，但对楼市影响有限，难形成强大提振作用，楼市未来三月仍然很有可能重返“低潮”状态。
“强心剂”药效减退 楼市再陷“深度低迷”
早在三月楼市乍现“小阳春”之际，我们就预测过，此乃“真回暖假反弹”，不可否认，这波“暖流”确实为楼市送来了一股春风暖意，但并不足以支撑楼市的掉头反弹。这是因为，无论从“限购令”还是“货币政策”来看，都没有大幅放松的迹象和可能，也就是说，制约楼市反弹最重要的两个“紧箍咒”依然存在。
而三四月份楼市之所以“回暖”，主要由于首套房贷利率下调、刚需集中爆发以及开发商“以价换量”，这三味“强心剂”同时注入的结果。不过，“强心剂”虽然效果立竿见影，但一旦药效减退，则“回暖”也将随之式微。具体来说，日前工行首套房贷利率8.5折已在多地叫停，且有多家银行跟风缩至9折；刚需经过阶段性的释放之后已至“瓶颈”、后劲乏力；由于地价等成本因素的制约，开发商降价空间有限，随着2011年9、10月份和今年年初的两轮“降价潮”，开发商已经让出一定的折扣优惠，进一步降价空间在缩减。
“紧箍咒”没除，旧的“强心剂”药力在减退，新的“强心剂”尚未成型，楼市未来几个月内反弹无望，回暖亦难期。
屋漏偏逢连夜雨 淡季来袭“雪上加霜”
楼市惯有“金三银四红五月”和“金九银十”一说，处于中间的六月、七月和八月是一年中继“春节”后的第二段传统销售淡季。这是由于，步入六月，日渐炎热的天气会对客户到访楼盘产生一定的阻力，尤其至七、八月酷暑时分，客户上 访量会受到更大影响，而这对于低迷的楼市来说无异于“夏日里的寒意”。
除却外部因素影响外，房企自身还面临着日益增大的“库存”和“资金”压力，而这两种压力将在销售淡季令房企更加难以承受。数据显示，今年一季度，A股137家上市房企合计库存高达12970亿，而在11年年报中，这一库存指标则为12150亿，也就是说，一季度上市房企库存再次上涨了800多亿，上涨比例达到了6.7%，库存压力不容小觑；至于资金方面，A股137家上市房企一季度负债14288.6亿元，比去年年底13772.5亿元的负债总额上涨了3.7%，包括万科A、招商、保利等龙头房企负债率较年初均有小幅上涨。而房地产整体行业负债率，在2011年创下72.1%的高点之后，一季度该项数据接近73%，再创历史新高。
4月12日晚，央行宣布年内第二次下调存准率0.5个百分点，释放流动性4000亿元，为楼市增加了遐想空间，而地方微调近日来的“蠢蠢欲动”，似乎也为开发商透露出些许“曙光”。不过，在银行仍然严控房地产领域贷款的情况下，此次存准率下调对楼市而言影响甚微、利好有限。地方微调虽然“满腔冲动”，但能否博弈过中央仍是未知，况且即便“微调”盖过“调控”，见效也需时日。现实是，3、4月的楼市回暖“强心剂”已在消退，6、7、8月的销售淡季正姗姗而来，楼市仍将重返“低潮期”，房企对此应有足够认识，不宜过度乐观，并提前做好心理准备，尤其要紧紧抓住并利用好每一次的政策“窗口期”。
（来源：北青网）
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