[摘要] 5月8日，国土资源部召开座谈会通报一季度土地市场运行形势分析会。国土部法律中心主任孙英辉表示，楼市调控背景下，当前土地供应存在结构失衡、房地产用地供应占比减少、土地利用效率低下、土地出让金下滑等问题。
5月8日，国土资源部召开座谈会通报一季度土地市场运行形势分析会。国土部法律中心主任孙英辉表示，楼市调控背景下，当前土地供应存在结构失衡、房地产用地供应占比减少、土地利用效率低下、土地出让金下滑等问题。
孙英辉表示，2012年，国土部需要密切关注楼市变化，做好调控政策评估，根据土地市场运行的状态，加大对新政策、新制度的研究和供给，稳妥的推进土地政策预调微调，确保土地市场更为贴合调控预期。
土地供应结构失衡
一季度，建设用地供应11.44万公顷，同比增长33.6%，其中，房地产用地供应占比为23.6%，基础设施用地占比为45.5%，同比分别增长-18%、160%。
北京大岳咨询公司总经理金永祥认为，剔除供地的季节性因素，楼市调控下，房企拿地意愿下降导致的土地市场萎缩，地方政府供地动力不足成为房地产用地供应下滑的主因。
国土资源部法律中心首席顾问杨重光表示，虽然基础设施投资可以一定程度上弥补房地产投资下降带来的地方固定资产投资下滑，但也将产生地方土地总体利用效率降低和土地出让金下滑等问题。
一般来说，利用效率、价格也的是商业用地和商品房用地，其次是工矿用地和基础设施用地。
“土地供应影响着地方土地出让收入、债务平台风险，房地产投资以及未来两年商品房市场供应。”金永祥如是说。
一位接近北京市国土局的人士在金融街金色漫香苑项目品鉴会上透露，目前每个城市所面临土地债务压力不同，该项目所在的北京北七家地区的未来科技城建设，投资1000多亿元，拆迁面积很大，政府需要规划该地区一定规模的房地产开发才能偿债，而房地产市场不好，该项目容积率仅1.6才卖每平米一万多元，房价决定地价，周边土地卖不出去，地方政府前提投入回报就是问题。
记者了解到，3月份始，北京、湖北、浙江、广西等各省份纷纷召开土地推介会，与往常不一样的是，各地市县政府的一把手出现在土地推介会的现场，开发商也开始与政府讨价还价。
除了地价、付款方式以外，土地规划问题也是双方谈判的焦点，开发商希望政府多卖住宅用地，而政府为了提升土地价值，又喜欢大规模规划商业。
高和投资董事长苏鑫在接受记者采访时表示，供地结构调整时也需要注重市场的变化，楼市调控下，商业地产持续升温，资金盲目进入，部分二三线城市商业地产泡沫风险凸显，应适度减少未来商服用地供应。
密集微调
记者调查发现，北京、天津、广西、云南等部分省市已经开始研究或推行土地政策微调。
5月8日，昆明市住建局给云南省住建厅提交一份建议，包括金融部门研究出台为房地产开发项目提供金融服务的措施；根据市场需求调整土地供应节奏和供应量，土地招拍挂前确认购买意向再供地，签订土地出让合同后，延长土地出让金的交纳期限或分期交纳等。
就在前一日，天津市国土房管局召开2012年天津土地出让信息发布会，会上推出土地微调新政包括延长土地出让金缴款期限、鼓励境外投资者参与土地竞买等。
“考虑到房企资金链紧张的问题，从原来是3个月内缴齐全部土地出让金，延长至半年；境外投资者可通过竞买预申请、缴纳外币保证金方式，在天津市设立外商投资房地产企业参与土地竞买。”一位天津国土局人士向记者如是解释上述土地新政。
记者获悉，日前北京国土局邀请万科、住宅、金融街等15家知名房企就2012年在京购地意向、重点关注区域及对土地市场的建议进行座谈。
其中，土地出让金的付款进度、保障房配建比例等土地出让门槛是否调整成为座谈会上的重点话题。
北京国土局系统的一位人士介绍，“短期来看，土地出让金延期付款可能性不再，在保障房建设任务未完成之时，配建比例降低也不可能，但在土地市场萎缩下，北京市也将通过和房企洽谈拿地意向、鼓励境外资本进京拿地激活土地市场。”
(来源：21世纪经济报道)
受住宅市场调控政策的影响，去年的商业用地一枝独秀、风光无限，中服地块、崇文门菜市场地块以及王府井地块等商业用地炙手可热。然而随着调控的持续深入，今年以来，包括商业用地在内的土地市场分外冷清。统计数据显示，前四月的土地收入同比大幅下降39.6%，且商业用地风光不再，频频遇冷，截至目前，全部零溢价率成交。业内人士指出，一方面，商业用地对资金的要求高，今年来，房企资金链更加紧张拿地谨慎，另一方面，今年供应的商业用地位置不佳等因素抑制了房企的拿地热情。
前四月土地收入大降
来自链家地产市场研究部的统计数据显示，4月份，北京市土地市场共计出让9块地，其中包括众企业争抢的香河园3号地，合计带来38亿元的土地收入，虽然环比二月份上涨17.2%，但同比大幅下降39.6%。另外，据统计，北京市前四月共计成交54块土地，土地出让金累计为135亿元，仅为去年全年的12.8%，同比下降39%。其中住宅用地累计成交7块，建筑规划面积为124.7万平米，仅为去年的13.4%，住宅土地出让金为72.5亿元，为去年的15.3%；商业用地累计成交11块，建筑规划面积为126.9万平米，商服土地出让金为47.7亿元。
链家地产陈雪认为，北京土地市场前4月土地出让金同比大幅缩减近四成，一方面与前4月土地供应减少相关，另一方面是受土地低价出让影响，尤其是今年以来的商业用地全部以零溢价率成交。
商服土地收入同比锐减100亿
据记者了解，自去年住宅市场调控之后，商业用地一路走高，成为去年冷清市场中的一匹黑马，中服地块、崇文门菜市场地块和王府井地块等商业用地的成交溢价率不断攀升，且商业用地的土地收入支撑了去年土地市场的整体收入。另据数据显示，2011年北京经营性地块成交中，居住用地楼面均价4800元/平米，平均溢价率11%；商业办公用地楼面均价8069元/平米，平均溢价率33%，商业地块平均溢价率为居住地块三倍。
然而，今年以来，商业用地风光不再。据统计，1~4月北京市商服地块共成交11块，规划建筑面积为126.9万平米，同比减少42%，土地出让金为47.7亿元，同比大幅减少67%，约为100亿元。同时，商业地块的平均成交楼面价仅为3760元/平米，同比去年下挫约43%。
值得一提的是，虽然商服地块溢价率均为零，但在住宅用地的贡献下，前四月出让地块的平均溢价率达到了12%。这其中，香河园3号地功不可没。据了解，香河园3号地紧邻东二环，位于东直门公交枢纽南侧，是近年来罕见的优质地块，引起了包括万科、首创、华远、懋源置业、鑫苑中国、南昌市政、美尔、和裕地产等在内的9家企业“争抢”，最终，南昌市政公用投资控股有限公司以43%的高溢价率斩获该宗地，折合楼面价2.57万元/平方米，创造了2012年以来住宅用地楼面价。
资金链紧张成主因
对于今年以来商业用地的表现，伟业我爱我家副总裁胡景晖告诉记者，主要是受资金问题的制约。他表示，持有型的商业地产对资金的要求很高，回报期长，这就要求企业的资金非常雄厚，但在目前的情况下，银行对房企的贷款显然没有放开，其他融资渠道也比较困难，所以房企在获取商业用地方面较为谨慎。同时，商业地产是跟实体经济贴得很近，但目前的实体经济表现平平，这在很大程度上影响了房企的预期。需要提醒的是，自2009年第四季度以来，商业地产的租金一路飙升，涨幅过快隐藏着众多风险，可以说目前的售价和租金基本已经见顶。
链家地产陈雪认为，今年季度住宅用地极度冷清的情况下，商业用地并未有所起色。量价齐降明显，一方面1-4月优质商业地块比较稀少，另一方面，同去年个别开发商积极拿取商业用地不同，今年开发商对于转投商业更加理性。
(来源：京华时报)
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