[摘要] 从去年开始，在淮安的一些重要路段，“海景房”的宣传单页时常可见，这些异地海景房多是来自三亚、青岛、烟台、威海等沿海地区。“户户观海，面面朝景，温泉入户的高档社区。连续两届获得联合国最佳人居奖的地方，精装修，拎包入住。”一项项诱人的宣传标语着实吸引了不少市民。
从去年开始，在淮安的一些重要路段，“海景房”的宣传单页时常可见，这些异地海景房多是来自三亚、青岛、烟台、威海等沿海地区。“户户观海，面面朝景，温泉入户的高档社区。连续两届获得联合国人居奖的地方，精装修，拎包入住。”一项项诱人的宣传标语着实吸引了不少市民。
在异地售房兴起的背后，由于并非是本地，甚至并非是本省，购房者对当地的市场信息、规划、政策都很难全面了解。同时由于异地售房多以聘用房产中介公司代理销售为主，而目前淮安对此类的房产中介缺乏监管。因此，这些原因都无形中放大了市民购买异地房的风险。3月14日，记者走访了位于市区金马广场附近的一家海景房驻淮安区域接待处，看一看淮安的异地售房存在哪些风险，在购买异地房产时应该如何才能有效避免这些风险。
1 宣传单无限放大区域优势，难见具体楼盘
3月10日，在解放路与淮海南路交叉口，不少市民手里被塞了一份印有威海银滩海景房销售的宣传单页。
“长寿之乡、交通便利、依山面海、潜力”以及“户户观海、面面朝景，温泉入户的高档社区”的优势都成了这一海景房的宣传口号。同时，“70年大产权”也打消了市民对小产权房的顾虑。在单页的另一面，介绍了海景房的诸多优点以及银滩旅游度假区的气候、绿化以及其它的良好的生态环境。不过，仔细看了一下该宣传单页，记者发现，海景房仅是一个大概念，而银滩也仅是威海市的一处旅游区，具体的地产楼盘却根本不存在，更不见具体楼盘的介绍。
随后，记者拨通了单页上提供的咨询热线。“我们在淮安两星期已经卖出去3、4套房子了。”电话中一位销售人员告诉记者，本次出售的房产位于银滩旅游景区，面积从40平米-120平米不等，价格根据观海效果来定，均价在6500元左右。对于具体的楼盘，工作人员告诉记者，现在有几处楼盘，可以根据需要具体来看。同时，工作人员还提醒说，本周就有开往威海的看房团，只要200元就可以跟团去看房，2天时间，由公司安排食宿，还能吃上海鲜。
对于这样诱人的宣传，一位正在看宣传单的市民很感兴趣。他告诉记者，自己很快就要退休了，如果能买上一套小户型的房子，有时间去度度假，享受下晚年也不错。更何况，不住的时候还可以用来短期出租。不过，对于这些诱人的宣传，他也道出了自己的顾虑，“买一套小户型的房子，资金不是问题，关键是这房子是不是像宣传中的那样，模棱两可的信息让人很难放心。”
2 海景房接待处闭门营业，“看房团”真假难辨
3月12日上午，为了一探海景房异地销售的真相，记者按照宣传单页上的地址来到了金马广场附近的某威海海景房驻淮安接待处。
在该接待中心，仅仅挂了一块“威海乳山海景房接待处”的门牌，而大门则是紧闭的。而在14日上午，记者再次来到了该接待处，面对紧闭的大门，记者在敲了几下门后，一位身着工作服装的女工作人员打开了门。在明白记者的来意后，工作人员开始向记者推销起了自己的海景房。
进门后，记者看到，在这间面积不大的房间内，墙上挂有一张威海旅游区整体规划图。工作人员指着地图上的一处房产告诉记者，这是本次主打的房源，均价在6500元左右，目前现房和期房都有，如果看好可以现在报名，签订看房合同，周五下午便可以去威海看房，看房的时间是周五出发，周六在威海过夜，来回的费用是200元。同时，工作人员还拿出了已经签好的看房合同告诉记者，现在已经有不少市民报名并签了合同，想报名要抓紧。
随后，在记者的要求下，工作人员拿出了该公司的营业执照。记者看到，该公司以上海某房地产中介公司分公司的名义在淮安市清河区工商局注册。工作人员解释说，总公司在北京，目前有120多家的分公司，公司的信誉有保证。
同时，记者要求看一下该楼盘的《商品房销售预售许可证》时，工作人员指着挂在墙上的一些文件说，这些便是预售资格证的复印件，而记者在仔细寻找后却没发现主打房源的《商品房销售预售许可证》。工作人员解释说，可能还在南京总部，现在看不到。而随后另一位工作人员又从电脑里找出了一份《商品房销售预售许可证》。
3 房产中介存在监管空白点，异地房维权难
目前，房地产限购政策依然持续，为扩大销售，不少房地产商开始将目光由本地转向异地市场，异地销售已成了他们拓展业务、谋求发展的重要途径。在淮安的房地产市场，青岛、连云港、威海等地的房产广告也不少。不过，对于异地房产销售尤其是代理销售房产中介公司，目前的监管却存在不少的空白点。
3月11日，记者就目前异地房产在淮安销售的情况采访了淮安市住房和城乡建设局。房屋产权监管处处长左文军告诉记者，只要是开发商具备商品房销售的各种材料，就可以对外销售。当然，异地销售也是开发商拓展市场的一种途径。不过异地房销售一般都是以聘用房产中介的形式进行销售，一般这类中介只提供咨询、介绍服务，在市民如有购买意愿的情况下，则会被安排到异地看房，然后与开发商签订合同。
对于异地售房的代理中介，目前淮安有没有相应的监管措施呢？左文军告诉记者，目前不仅仅是外地的房产中介难以监管，即使是本地的房产中介在监管过程中也存在一些难题。2011年4月，由住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合出台的《房地产经纪管理办法》正式实施，其中规定：房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、县人民政府建设(房地产)主管部门办理备案，主管部门应将部分备案信息向社会公示。
但目前淮安的房产中介的备案率很低。左文军告诉记者，《房地产经纪管理办法》中还规定，设立房地产经纪机构和分支机构，应当具有足够数量的房地产经纪人员。而目前淮安的房产中介公司多为小型中介，甚至是夫妻店，根本没有房产经纪人员，这也就是说绝大多数的房产中介都不符合规定，也就无法进行备案。同样，异地售房的代理中介也无法实现备案监管。
正是由于缺乏相关部门的监管，通过异地房产销售中介购房的风险就相对更大。另外，市民在购买异地房产时，签订的购房合同等文件都是直接与开发商签订，一旦遇到权益纠纷，只能与开发商协调，维权的成本也就会大大增加，而中介公司则可以逃避相应的责任。
4 看穿华丽宣传外表，看清购买风险
近日，媒体上关于异地购房遭骗的报道时常可见，“海景房”看不到海，“看房团”遭忽悠，房子迟迟不能交付等问题让我们在购买异地房产时不得不三思而后行，究竟如何才能在合理投资的基础上，避免潜在的风险呢？
“首先市民要认清异地投资性购房的风险，不要被房价增值空间大等宣传蒙蔽。”左文军告诉记者，目前不少的海景房销售都以海南为例，鼓吹几年房价翻番的投资价值，但就目前房地产调控的政策看，海景房的空间被大大缩减。
“看房团”背后猫腻众多，市民异地看房需谨慎。现在不少的看房团打着免费旅游的口号，提供高档宾馆、海鲜大餐等诱饵，让市民去看房成了去旅游，糊里糊涂地签了购房合同。左文军提醒说，市民在看房时，切忌被“糖衣炮弹”所忽悠，一定记得自己去的目的。尤其要清楚开发商的资质，要查看其营业证照、资质证书和销售项目的《商品房预售许可证》、《建设工程规划许可证》、《土地使用权证》等有关证明文件，防止开发商骗人的伎俩。
“目前网上楼市也是帮助市民了解异地房产的一种方式。”左文军说，目前各大城市都有自己的网上楼市，对于看好的房源，市民可以首先通过网上楼市了解到该房源的均价、位置、项目规划以及该房产的各项证书。在确认无误后，再通过实地进行看房对照，可以有效防止销售人员天花乱坠的忽悠。
同时，针对现在异地销售的中介公司，如何应对呢？左文军说，首先看代理机构资格，是否到本地工商部门注册，异地售房的中介公司是否具备商品房销售委托书。市民在要求查看这些证书时，对方如果只出示复印件，那么这些复印件上面也必须有开发商和代理中介的公章。
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