[摘要] 清理小产权房的行动多年来一直“雷声大雨点小”，但土地越来越稀缺却正将小产权“事业”逼上绝路。全国“两会”期间，国土部部长徐绍史表示，今年开始试点的治理小产权房，将为下一步大规模的清理做准备。
清理小产权房的行动多年来一直“雷声大雨点小”，但土地越来越稀缺却正将小产权“事业”逼上绝路。“两会”期间，国土部部长徐绍史表示，今年开始试点的治理小产权房，将为下一步大规模的清理做准备。
3月15日，记者从国土资源部相关人士处了解到，试点治理小产权房以及启动全面清理工作都在加紧进行，政策大致方向是先清理在建和未售的、侵占了耕地的，以杜绝小产权房的继续发展，再分情况治理已售的小产权房。
动刀小产权要分情况
杜南（化名）从2011年就退出了一直从事的“小产权房事业”，据杜南称，资本是逐利的，随着土地资源越来越稀缺，政策越来越严厉，楼市一直低迷，小产权房开发的生存空间和利润空间一再被挤压，越来越多的人在退出这个领域。
“清理小产权房的政策由来已久，但一直以来执行力度并不大，从2011年以来，业内明显感觉到政策越来越严厉。”杜南说。
不过杜南认为，小产权房涉及中国至少上百万户居民，政府治理小产权房，首先动刀的应该是在建和未售的，这一部分应该是“清理”，然后才是已售出的，但这部分只能是“治理”。
3月15日，国土资源部相关人士则向记者证实，对小产权房，政策会越来越严厉。大致方向是先清理在建和未售的、侵占了耕地的，再分情况治理已售的小产权房，首要目的是杜绝小产权房的继续发展。
小产权房的发展在近几年可谓蔚为壮观。根据REICO工作室的初步估算，1995-2010年间小产权房建筑面积累计约7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。
但截至目前，对于小产权房的具体数量，官方并没有给出过准确的数据。有媒体统计称，北京市的小产权房涉及超过30万个家庭，可能是小产权房规模的城市，主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等区域，约占北京楼盘总量的20%左右。
百倍暴利助长小产权
而庞大的小产权房事业的兴衰与楼市兴衰保持着统一步调。
北京西北旺的颐和山庄，堪称北京市地理位置的小产权房之一，该小产权别墅区已经实现与市政燃气等配套设施接轨，除了“小产权”的身份之外，配套与商品别墅不差分毫，房价也从10年前的1900元/平米涨到现在的19000元/平米，价格飙涨丝毫不亚于商品房。
据记者调查，像颐和山庄这样小有规模成形并且与市政配套接轨的成形小产权房住宅区，在北京并不在少数，可以想见，对于这些已售小产权房，除了“治理”之外，似乎别无他法。
2008年到2010年间，被杜南认为是小产权房的黄金时期也是暴利时期。
据杜南透露，2008-2009年间，他曾在昌平开发一处山林纯实木别墅，启动资金约为土地款50万，工程垫资，因为纯实木材质较高，建筑成本约为2200-2500元/平米，最终售价约为均价6500/平米，当时开发的一处大约180户，每户平均约250平米，基本上就是1个月清盘售空，最后去掉运营成本约赚1亿多。基本上50万的启动资金，一年净赚了1亿多。
杜南向记者介绍，一般小产权房的启动资金就是一笔土地款，以前的小产权房地价很低，约为3.5万元/亩，相当于52.5元/平米，100万元的土地款就可以买一大块住宅区的土地，建别墅的话能建约75套约为250平米的别墅，板楼和砖混别墅的建筑 成本2010年前也就是800元/平米，一般工期不超过1年，小产权销售走的是短平快，销售期基本上1-3个月，算下来100万启动资金拿到一块地后，按照2010年的小产权别墅售价，至少能到6000元/平米，全部售完的话最后能净赚1个亿。
“一般50-100万的启动资金，最后都能赚个几千万甚至上亿，不过小产权房开发期间，需要一大笔资金去摆平涉及到小产权房的国土、城管、森林、消防、林业等多个部门，但最后还是能赚个上千万，巨额的暴利，就是为什么小产权房屡禁不止，逐渐壮大的根源。”杜南说。
开发商退出小产权房
不过随着土地的日益稀缺和政策逐渐严厉，小产权房开发商的日子越来越不好过了。
“土地稀缺让乡镇也越来越意识到土地的价值，随着小产权的地价越涨越高，加上建筑成本和人工成本都在涨价，而房价却持续低迷，小产权房的利润空间逐渐被摊薄，加上政策越来越严厉，甚至已经出现了小产权开发商被送上法庭的事件，现在越来越多的开发商正在退出小产权开发。”杜南说。
据记者了解，就北京周边来看，之前3.5万/亩的小产权地价早已经不复存在，现在即便在很荒凉的郊区地段，动辄20万-30万/亩，而因为成本和人工涨价，现在的建筑成本也涨到了1200元/平米。
记者咨询多家中介公司发现，目前小产权房仍有在售，但是销售记录惨淡，价格低迷。
而据记者从怀柔一小产权开发商处了解到，因为国土、城管等部门都没有强制执法权，所以以前在建的小产权即使收到国土等部门的拆除令，涉及土地的村里也会出面保护，加上送礼，最终多会被开绿灯。但现在多部门联合执法，公安部门也会参与，加上现在政策比较强硬，小产权房确实已经快要无路可走了。
“现在的政策首先是要杜绝小产权房的继续发展，政策规定谁敢对小产权开绿灯谁下台。”一地方国土部门相关人士告诉记者。
（来源：华夏时报）
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等待，总会让有些人沉不住气，随着2010年房价再次上扬，限购政策下又面临通胀风险，深圳小产权房市场需求上升，去年销售达到一个不小的高潮。市民对小产权房最简单的理解就是“没有房产证”。虽然深知没有产权、不受法律保护，但很多人迫于高昂的商品房价格，仍旧选择购买小产权房。
IT人士小刘就是其中憋不住的“刚需”，去年在沙井买了一套小产权房。工作5年的小刘，本科毕业，2005年来深圳工作至今，结了婚，添了儿，可房子却没有着落。“错过了早些年零首付的购房时代，房价像坐了火箭似的往上蹿。2008年倒是个好时机，可是犹豫了，总担心房价还会继续跌，谁想到……工作这么多年，工资虽然也涨了，可是哪跟得上房价飞涨的速度？如今上有老，下有小，我和老婆都要工作，宝宝得有人照顾，于是请来了我爸妈，曾经的两口人一下子就变成了五口人，以前租的小公寓肯定住不下。我也想过要不要换租个更大的房，可房租年年上涨，这么一大家子人搬来搬去的也不是事，听人提到小产权房便宜，社区跟商品房一样，我和老婆商量了好几天，决定冒这个险。当时，我们手里的积蓄在买了个80平方米的小三房后，还能再买辆小车。我和老婆都在科技园上班，每天一起出门、回家，倒也方便。”现在，小刘一家五口在沙井的新家住了近一年，很满意。前段时间，小刘还接老家的亲戚来过年，亲戚也夸小刘能干，工作才几年就能在深圳买一套这么像样的房子，这让小刘庆幸当初的决定。
日前，国土部部长徐绍史在列席十一届人大五次会议时表示，今年将开始试点治理小产权房，并将为下一步的大规模清理工作做准备。小产权房再一次成为公众关注的热点，一个“治理”触动了小刘这类小产权房业主的神经，平静的生活又起涟漪。
网友“菊子”在网络论坛里的一番言论引起小产权房业主的共鸣，反映其群体的无奈：“虽然我知道，小产权房不受法律保护，但是我们至少有一个属于自己的港湾，我们可以按照自己的意愿来进行装修和布局。可以让儿子在家里随意地涂画、玩耍。虽然我知道，小产权房的质量、环境不太好，但是我们至少不用再住在没有阳台、白天也要开灯的农民房里。虽然我知道，小产权房的管理没有小区的物业管理到位，但是我至少不再担心房东随时闯入我们房间，向我们态度强硬催缴房租，发出涨价通知，更不用担心在退租的时候，房东以苛刻的眼神和莫须有的理由来扣除我们所交的押金（水龙头漏水，门损坏，地板、墙弄脏了等）……我内心很强烈表达过欲望，我也想买商品房，但是理智又告诉我：我付不起首期，还不起房贷。小产权房，我虽然很不喜欢你，但是我离不开你，至少你能给我一个可以看得见、摸得着的家。”
与小刘不同，也有购买小产权房的业主显得坦然很多。
福田竹子林的商品房小区香诗美林的业主朱女士并不后悔，她告诉记者，2004年她购买了该小区三房一厅的一套房子，当时才7000元～8000元／平方米，现在涨到3.2万元／平方米左右，令她非常高兴。现在由于急需现金，综合考虑后，朱女士卖掉了的商品房，在附近鸿新花园购买了一套面积更大的军产房，购买时单价1.8万元／平方米，换了大房还套现了几十万的现金。“听说政府要开始治理小产权房，我们这些购买了小产权房的业主们肯定是有些忐忑的，可因为从未见过深圳有具体处理小产权房的措施及案例，我们也并不十分担心。即便动真格，相信政府也会是"积极稳妥的原则"。即使补交一些税使小产权房合法化，对我们来说那是利好。”
与已经入住小产权房的人们相比，最近正打算购买小产权房的就有些纠结了。“不买的话又怕过几天涨价。”在银行工作，正打算与女朋友登记结婚的他，早就看中了位于福田中心区地带的一处军产房“楼盘”。在这个节骨眼上，试点清理小产权房的消息传出，让他开始犹豫；同时，中介让他抓紧时间交房款否则就高价卖给别人的催促，似乎这房子还是那么抢手，又使他十分纠结：“我现在也不知道该不该买了。”
有人后悔，有人坦然，有人跃跃欲试，小产权房合法化，福兮祸兮？小产权房的业主们各有各的账本。
（来源：证券时报）
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