[摘要] 从9月29日多部委联手颁布“新五条”至今，已经有两个月时间。从淮安市网上楼市每日统计的数据来看，日成交量仍维持在100套到250套之间，住宅类商品房交易量开始下降，商业用房销售量上升。
从9月29日多部委联手颁布“新五条”至今，已经有两个月时间。虽然再次加码的调控政策给楼市释放了强烈的“降温”信号，但淮安市场反应并不如一线城市迅速。从淮安市网上楼市每日统计的数据来看，日成交量仍维持在100套到250套之间，住宅类商品房交易量开始下降，商业用房销售量上升。不过业内人士表示，因为统计存在一定滞后性，预计12月下旬才能准确得出结论，判断政策效果如何。
推迟自住购房计划
11月，淮安市住宅类商品房成交量较10月大幅缩水，以4690套的成绩环比下降19%,但高于去年同期。最近一周的成交数据显示：11月22日至11月29日商品住宅销售545套，环比下降12%；同期商品住宅销售6.62万平方米，环比下降10%；同期商品住宅销售均价4522元/平方米，环比增长5%。由于开盘加推力度仍然较大，加上部分投资、改善型购房需求加快步伐赶购房“末班车”，使得11月楼市降温感觉并不明显。虽然如此，但楼市成交量下滑也有所显现，市区一售楼处工作人员昨日对记者描述，前来售楼处咨询买房的人相比九月、十月有所减少。“三套房贷款卡死、144平米以下契税从1％调到3％，好多自住客户都因为各种条件所限而推迟了购房计划。”
9月底新一轮调控政策出台，让购房者周先生感到又喜又悲：“新政出台等于又有了房价下降的希望，但如果房价一直不降，那么对我们这些没房的年轻人来说，压力更大了。我现在所要面对的，已经不仅仅是房价，还有提高的首付和每个月需要多支出的利息。”
“如今无论是144平米以上还是以下，都需要缴纳3%的契税，如果是50万总价的房子，光契税一项就要多出1万元。”某售楼处的工作人员表示，很多购房者对贷款需求较大，现在连首次购房也必须首付三成，这对于不少积蓄有限的首次置业者来说，安家成本无疑更高：“这也造成了很多客户观望的局面。”
他告诉记者，从客户的情况来看，越是资金有限的首次置业者，对房价下调的期望越高，希望能用有限的首付买到更好的房子。与之前火爆的购房热情相比，现在不少购房者已愈加理性。
投资转向商业地产
“如果说住宅市场是关掉的那扇‘门’，那么商业地产就是被打开的那扇‘窗’”。自今年四月新政出台后，已有投资客把目光转向了商业地产市场，原因是商铺、酒店式公寓、写字楼等并不在新政调控的范围之内，不仅没有三套房限贷措施，且不管买几套，贷款首付、利率都相当于二套房贷。
“2010年商铺投资新坐标，10－80平米黄金旺铺，低门槛、高回报”、“分享××，崭新的财富盛宴”、“铺王驾到”……记者发现，10月以来，各类商业地产的广告铺天盖地袭来，似乎开发商也将眼光聚焦在商铺投放上。
11月12日，大长江国际家居广场的盛大公开吸引了全城的目光，当天现场即被抢定600多套，创下了淮安房地产市场销售的又一奇迹。大长江国际家居广场以优势稳夺我市11月销售套数排行榜的。在此排行榜中,商业地产占了五成之多。据最近一周数据显示：11月22日至11月29日商业用房销售426套，环比增长1%；同期商业用房销售2.67万平方米，环比增长14%；同期销售均价6363元/平方米，环比增长13%。商业地产丝毫不受调控影响,逆市飘红者居多。
业内人士分析：“主要还是因为部分投资需求的客户，在住房投资越来越受限制的情况下出现的转变。”他介绍，与住宅相比，商业地产虽然贷款成数和利率较高，但并不受套数限制，即便以前通过贷款购买过住宅，再购买仍然可以享受首套住房政策，这也是为什么大家都将目光聚焦在商业地产上的原因。
政策左右楼市走向
在目前“宏观调控”笼罩之下的楼市，市场不同主体有不同的观点。一种观点认为，目前中国的城市化建设起步不久，尤其是淮安城市建设空间还大得很。这个空间对于房地产业来讲，用二三十年的繁荣去填补并不过分。他们指出，房地产业是一个区域性很强的行业，每个地区之间情况完全不同，很难互相类比，也不能简单地累加为一个全局性的命题。宏观调控要注意区域差异、个体差异，区别对待，保证经济健康发展，切忌用行政命令“一刀切”，硬着陆。有的学者甚至提出，中国房地产业，热个30年没有问题。重要的不是“热”不“热”的问题，而是规划、建设品质要从百年基业的高度予以充分保证，为子孙后代留下优美的环境和耐用的配套设施，留下一座座富有民族文化特色的城市。
另一种观点认为，宏观调控非常及时，很有必要。现在的发展速度实在是过热了。任何一个领域如果所有人都认为有钱赚一拥而上时，肯定就已不正常了。每个行业的发展空间在一定历史时期是有限的。当所有的微观之总和远超过全局的承受能力时，泡沫就会产生、破裂，对经济产生严重的损害。
对于房地产企业来说，他们似乎更担心政策对企业资金和未来投资计划造成的影响。调控政策出台后，一方面是楼市销量下降，另一方面银行也收紧了口袋，这些都会导致房地产企业资金来源减少。虽然资金来源在减少，但多数开发商表示2009年火爆的销售业绩让他们手里并不差钱。
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