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时评:地价真跌房价假摔 扩宽房企暴利区间

淮安房天下   2009-07-16 08:24

在一次小型研讨会上,国土部同时公布了两份针对当前土地市场的报告。报告透露,今年上半年土地市场招拍挂出让价款总额为3499.09亿元,同比减少16.2%,而平均价格则下跌了28.4%。而且,105个监测城市的平均地价水平依然处于下行通道,同比下降了0.88%。

国土部报告透露的这组数据很耐人寻味:在平均地价下跌28.4%的情况下,出让价款总额只减少了16.2%。在各种口径的统计研究数据满天飞的房地产业,数据的可信度是判断形势的关键所在。考虑到这组数据是来源于国土系统统计的已经成交的土地出让合同,可信度非常高。也因此,围绕这组数据暴露出来的问题,更能接近当前房市的真相。

从2008年春节以来很长一段时间,各地很少能够看到房地产巨头举牌拿地的情形,土地价格越卖越低,甚至有不少地块出现流拍,一度喧嚣的地王行情遂告一段落,给人一种房价与地价唇亡齿寒的错觉。此二者的关系也不断成为开发商维护自身利益、寻求政策庇护而拿来说事的铁证。开发商成功地把皮球踢给了地方政府,并试图让地方政府不可遏制的土地财政欲望来抵挡舆论的指责,似乎地价不跌到位,房价就可以理直气壮地涨下去。

而现在的情况是,中房指数系统、中指研究院9日发布对下半年房地产市场走势报告显示,上半年房地产市场销售增长显著。其中,今年上半年,杭州、深圳、天津楼市成交面积较去年同期分别增长180.4%、148.9%、115.5%,苏州、重庆、青岛等城市也超过或接近100%(中新社7月14日)。跟销售火爆如影随形的是房价的强势反弹,自今年3月以来,70个大中城市房价已经连续4个月环比上涨。奇怪的是,土地市场并没有从这波小牛市中获益。不仅如此,还独自走出了一波下跌行情,且依然处于下行通道中。

看在便宜地价的份儿上,年前还叫嚷着资金量紧张的房企巨头们又开始了新一轮的囤地运动。中原地产研究中心的统计数据显示,6月,10大上市房企土地储备金额环比增长74%。仅万科一家就在上海、重庆、厦门、福州等地囤地8幅,总金额超过47亿元(《上海证券报》7月14日)。与此同时,久违的“地王”新闻频频在各个媒体亮相,风头大有后浪推前浪之势。人们又开始嗅到了房地产泡沫的味道。

问题就蹊跷在这里,房市持续回暖,房企大肆囤地,何以通过招拍挂出让建设用地的土地市场反应如此迟钝,表现出了截然相反的走势?令人狐疑的还有,市场还没有回暖几日,就又传来了销售过度致使开发商手中的土地紧缺的消息。但是国土部此次发布的数据显示,半年中房地产用地就供应了超过3亿平方米,开发商手中的土地绝不会紧缺——显然,有人又在此信息混乱时期散布土地紧缺谣言。从地价太高论到土地紧缺说,都指向了不透明的政府土地信息披露制度,既考验消费者的成熟度,也考验政府部门的有效信息供应能力。

一涨一跌进一步扩宽了房地产企业的暴利区间。稍微不同于以往的是,这次开发商打定了主意要抛开地方政府独自裸奔。国土部一家不足以整治房地产乱象,当一组震撼数据诞生后,理应成为政府部门调整政策方向的依据和契机。倘若听之任之,结果必然是给房企腾出足够时间积攒抵抗政策整治的“弹药”,为进一步夯实自己的暴利抢占有利地形。

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